王静
上午10点，北京昌平区沙河地铁站西侧，一座名为“玖耀里”的商业综合体正吞吐着大量人流。时尚的店铺、科技感的装置、充满活力的创意空间，很难想象，几年前这里还是一片沉寂的工地，更难以想象的是，它竟诞生于疫情对实体商业冲击最强烈的时期。
主导这一项目的，是北京玖耀昌雅科技有限公司总裁段志辉。他是一位既具有传统地产人扎根一线的务实与魄力，又拥有科技精英的缜密与80后企业家的前瞻——在他看来，商业地产的黄金时代从未结束，只是游戏的规则变了：“从前靠地段与经验，未来靠数据与算法。”
从哲学到地产：一位“非典型”玩家的跨界之路
段志辉的起点颇具思辨色彩。2007年，他毕业于中山大学哲学系，获得学士学位。哲学的宏观思辨与逻辑训练，并未将他引向书斋，反而为他日后在复杂商业世界中构建系统性认知框架埋下了伏笔。
他曾相继在海伦堡中国控股、高力国际、恒大集团等跨国房地产开发商及咨询服务企业历练，专注于商业地产领域的市场研究与投资策划分析。2015年，段志辉进入佳兆业集团控股有限公司担任副总经理，分管投资与策划板块，正式踏入商业地产开发运营的核心战场。此后数年间，他先后在碧桂园、时代中国、蓝光文商旅、奥园集团、雅生活等头部企业担任高管，职业轨迹覆盖了投资、策划、招商、运营等商业地产全链条。
一次次的跳槽，不仅伴随着职责的扩大与视野的跃升，也是段志辉不断接受更大挑战的证明。从具体项目的操盘手，到区域乃至全国业务的负责人，他亲历了中国商业地产从粗放扩张到精细化运营的全过程，这一转变让段志辉意识到，行业需要一场深刻的“数字化手术”。2022年4月，他作出了一个关键决定：出任北京玖耀昌雅科技有限公司总裁，并成为合伙人。这一次选择也成为他多年行业积淀与科技抱负深度融合的开端，他决心将多个前沿技术创新融入商业地产投资管理领域的各环节，为行业提供系统性解决方案。
逆势起飞：
沙河玖耀里的运筹学实践
段志辉“科技赋能商业地产”理念的大规模经典实践场，便是北京沙河玖耀里商业综合体项目。据了解，该项目总占地5万平方米，建筑面积约18万平方米，涵盖商业中心、办公产业、白领公寓、国际酒店等多元业态，是集餐饮、娱乐、购物、文化、科技于一体的城市新空间。
作为项目第一负责人，段志辉面临的挑战是空前的：项目筹备期遭遇疫情反复，市场信心低迷，招商压力巨大。然而，在段志辉的带领下，团队并未退缩。他将项目视为一个复杂的“运筹学模型”，运用数据分析来定位客群，通过算法优化商户组合与动线设计。在招商环节，他摒弃了广撒网的传统模式，转而利用大数据分析技术，“我们不是简单地把空铺填满，而是在构建一个有机共生的商业生态系统。”段志辉强调。通过精准筛选与项目定位、客群画像匹配度最高的品牌，并模拟不同商户组合下的客流与收益情况，段志辉率领团队为谈判提供了最有力的数据支撑。
最终，沙河玖耀里在疫情期间成功逆势开业，并迅速成为区域商业新地标。其整体出租率长期稳定在99%，且引入了多家知名国际国内品牌，成功拉动了消费与就业，多家媒体对其进行跟踪报道，被誉为“北京市的标杆项目”。这一实践恰恰证明了，科技赋能不仅能够突破传统商业地产的运营困境，还能在复杂多变的市场环境中实现持续增长与创新，推动商业地产行业的转型升级。
原创科技“利刃”：打造地产数字化管理“操作系统”
作为走在行业前端的领路人，段志辉在操盘具体项目的同时，也持续进行着行业先进技术的探索与研发。其中他在2025年3月开发完成的一项技术成果——一体化资产与投资组合管理SaaS平台，在近期又引起了市场的广泛关注。这一平台的推出及落地应用，标志着商业地产行业管理的数字化与智能化进程迈出了更加坚实的一步。与传统资产管理系统不同，该平台基于大数据、机器学习和运筹学模型，创造性地将资产管理的各个环节进行了整合和优化，不仅解决了传统模式下信息孤岛和决策滞后的问题，更为行业带来了革命性的变化。
在过去的近一年时间里，一体化资产与投资组合管理SaaS平台取得了显著的应用成果。首先，通过全生命周期的数据闭环，平台能够提供精确的投资决策支持，帮助企业在资本运作过程中更加精准地把握时机。对于投资者来说，资产的实时监控和预测功能极大地降低了市场不确定性带来的风险，提升了投资回报的可预测性与可靠性；其次，在运营管理层面，平台提供了实时的绩效评估和风险预警功能，企业可以根据平台的反馈及时调整运营策略，优化资源配置。比如，在租户管理中，通过数据分析，平台可以预测哪些业态可能面临亏损或退出，从而提前做出调整或优化招商策略。这不仅改变了行业现有的商业地产管理模式，也为更多地产开发公司、投资机构，甚至城市管理者提供了可借鉴的数字化转型路径。
除了该平台，段志辉此前还先后研发了商业地产运营优化与客户满意度反馈平台、基于自动化流程的商业地产招商与租赁管理系统等。这些技术成果共同构成了一个覆盖商业地产核心业务场景的数字化管理“操作系统”，使企业能够从资产评估到运营优化的每一环节都实现智能化管理，大幅度提升了行业整体的运营效率与投资回报。
从中山大学的哲学思辨，到一线地产项目的实战操盘，再到自主研发行业级数字工具，段志辉凭借他对技术的深刻理解与前瞻性的战略眼光，在地产行业中脱颖而出，完成了一场从“经验主义者”到“科学决策者”的蜕变。他的故事，不仅是一个企业家的成长史，更是中国商业地产行业从资本驱动、经验驱动迈向科技驱动、数据驱动时代的缩影。
