郭文婧 自由职业者
十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，建立城乡统一的建设用地市场。小产权房“转正”的风声也随之再起。不过专家表示，《决定》中的改革方向对于解决“小产权房”问题提供了大的原则，但“小产权房”的转正面临着诸多需要解决的问题，并不会立即“跟风转正”。（11月18日《新京报》）
“小产权房”是一个历史遗留问题，但也是一个仍在进行中的现实问题。虽然国家相关部门三令五申要求严肃查处新建小产权房，但多地的“小产权房”仍在不断建设和交易中。全国工商联调研得出的数据显示，从1995年到2010年，全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米，其中“十一五”时期，小产权房竣工规模达到2.83亿平方米。“小产权房”问题该如何处理，之所以令人纠结，最主要有这样五个原因：
其一，“小产权房”数量巨大，处理不好直接事关社会的和谐稳定。有关数据显示，目前全国小产权房总量或已超过70亿平方米，按100平方米/套计算相当于7000万套，以每户三口人计算，相当于居住了2.1亿人口。如此庞大的数量，不仅政府承受不了强拆本身的成本，也消化不了随之而来的各种社会显性和隐性成本。
其二，“小产权房”问题复杂，面临着事实不合法与基层政府或集体组织信用担保的“两难”。一方面，“小产权房”的建设没有获得国家的正式批准，可能在土地取得、建筑规划许可、建审手续、房屋销售、产权办理等一个或几个甚至全部环节都存在非法问题，无法取得有效合法的产权；但另一方面，相当数量的“小产权房”又由乡（镇）人民政府或者是集体经济组织颁发了所谓的“房产证”，形成了信用担保的事实产权。
其三，“小产权房”涉及多方利益，利益如何平衡成为难题。“小产权房”影响上级政府的“土地财政”，低房价冲击开发商的利益，而乡镇一级政府或集体经济组织又有看得见的利益，购房者大多是城市相对“贫困”的群体，这是实现其“住有所居”梦想的最现实诱惑，失地农民则也希望通过买卖“小产权房”真正“上岸”，于是，对“小产权房”的处理，能否平衡多方利益的博弈，就显得尤为关键。
其四，“小产权房”有庞大民意基础，处理意见须防止民意反弹。一方面，“小产权房”供需两旺的直接原因就是现实的高房价所至，直接让“小产权房”合法化会让购买“大产权房”的人不满，完全不让“小产权房”合法化，又会带来进一步推高房价的预期与指责；另一方面，“小产权房”形成的根本原因还是“集体所有”和“国有”两种土地所有制的不平等，坚持不让“小产权房”合法化就会进一步激化对权力垄断和资本垄断的不满。
其五，“小产权房”处理各地做法不一，全国性的问题难有统一的模式。自2003年以来，全国各地就开始对“小产权房”进行清理，但各地的做法却不一，有的直接确认产权，有的按规定补缴了土地出让金后转正，有的被政府没收，有的政府回购后作为经济适用房或公租房，有的放任不管，每一种做法都有其理由，于是就出现了中央喊“禁”，基层继续“建”，处理多在“等”。
“小产权房”继续下去的危害显而易见，不仅影响甚至会颠覆现行的城镇房地产市场，更会影响耕地红线。所以，从2010年至今，相关部门至少已经9次公开表示要“清理”或“治理”。对待“小产权房”，我们应该看到，一方面确实是有问题的，不能任其继续；另一方面我们也必须承认“小产权”也是“产权”，不能简单一刀切地“取缔”和“转正”。在认识到解决“小产权房”急切性的基础上，实际上可以分两步走：
第一步，划出一条时间红线，坚决杜绝出现新的“小产权房”。全国统一口径，在时间红线之后新建的“小产权房”全部拆除不应该有商量的余地，还要进行严格的责任追究，将解决“小产权房”的问题真正限制在存量范围内。“小产权房”之所以成为一个复杂的历史遗留问题，很大程度就是官方长期以来“不认可、不处理”的“两不”态度造成的。
第二步，在广泛调研的基础上，出台全国统一的指导性意见，划定时间表完成转正。因为存量“小产权房”已有买主，已成事实，而且多是“居住”属性，真正属于“投资”的很少，转正之后影响不会太大。当然，在转正过程中，简单按照“补缴一定数量的土地出让收入”来解决，显然现实可行性不足，最主要的问题就是土地出让收入的钱谁来缴纳？有的开发商已经不存在了，有的集体组织已将收益用光了，相当数量的“小产权房”购买者可能也没有钱交，还有一部分购房者等着不想交。要追究责任，错综复杂的历史，也难以追究清楚。
因为之前已经有三令五申的“风险”提示了，所以最可行的办法，就是在根据“小产权房”所占土地的不同类型科学确定该缴纳的土地出让收入和相关税费标准的基础上，从购房者的类型入手，根据购房者能够缴纳的土地出让收入数量，分别将已经购买的“小产权房”转换为完全商品房、保障性商品房、经济适用房或者公租房。这样处理的前提，就是全国住房信息联网，不让那些以投资为目的“小产权房”购房者钻政策的空子，也便于在特殊情况下强制执行。这样，在解决了“小产权房”历史遗留问题的同时，不会伤害基层政府的公信力，政府也增加了税费收入，解决了购房者居住和转让的问题，更不影响村镇集体经济的发展。
