■ 陈丽华
在房地产企业破产“烂尾”项目重启的复杂过程中，共益债务作为一种特殊类型的债务，其清偿地位往往被法律赋予优先于普通债权的特权。续建借款作为共益债务的一种直接关系到烂尾项目能否成功复活，以及购房者和相关债权人的利益能否得到有效保障。然而，在实际操作中，续建借款的优先清偿并非一帆风顺。一方面，由于房地产企业破产前可能已经存在大量的其他优先债权，如特定担保财产物权等，这些债权的清偿需求同样迫切；另一方面，续建项目所产生的增值往往有限，很难同时满足所有优先债权人的利益需求。
一、房地产企业重整投资中续建借款的认定
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（三）》（以下简称《破产法解释（三）》）第二条第一款规定：“破产申请受理后，经债权人会议决议通过，或者第一次债权人会议召开前经人民法院许可，管理人或者自行管理的债务人可以为债务人继续营业而借款。提供借款的债权人主张参照企业破产法第四十二条第四项的规定优先于普通破产债权清偿的，人民法院应予支持，但其主张优先于此前已就债务人特定财产享有担保的债权清偿的，人民法院不予支持。”这条法规为房地产企业破产中的“烂尾”项目筑起了法律后盾，明确其前期投入的建设资金可归入共益债务范畴，且在清偿顺序上享有优先于普通债权的特权，此举对于公正、合理地解决债务纠纷具有积极意义。同时，法规细致规定了续建借款需遵循严格的审批程序，即必须获得债权人会议的认可，或在会议召开之前取得法院的正式批准。这一流程之所以至关重要，是因为续建借款作为共益债务的重要组成部分，涉及经营性融资活动，其对债权人利益的潜在影响具有不确定性，因此应由债权人自行权衡并作出决定。
在房地产企业重整投资框架内，共益债务与破产费用的清偿规则呈现“形似而神异”的规范构造：二者均以债务人财产为给付源泉，并依发生时间先后顺次受偿；然一旦责任财产不足以覆盖全部负担，企业破产法第四十三条确立的“破产费用优先—比例平等”双层机制即刻启动，即先以可支配财产满足破产费用，剩余部分再与共益债务按比例分配。此种顺位差异并非技术性排序，而是立法者基于程序保障与价值维持的功能权衡：破产费用维系程序运行之最低成本，共益债务则通过赋予新融资相对优先地位，向无担保债权人提供替代性保护，防止其因缺乏物权担保而在破产触发后遭遇市场联合抵制，进而阻断企业获得增量信用、继续履约并最终滑向清算的负向循环。
二、续建借款作为共益债务的清偿顺位及与其他优先权冲突的协调问题
房地产企业于重整程序中举借续建资金，其功能契合共益债务“为企业继续营业而新设借款”之规范意旨。该笔资金直接用于覆盖营运性现金流缺口及工程再启动成本，通过维系并提升破产财团的整体价值，实现债权平等受偿与债务公平清理，进而以资产增值收益最大化地覆盖全体债权人的清偿期待，充分体现了其“共益”特性。基于此，续建借款被认定为共益债务，具备优先受偿的权利。
然而，在司法实践中，房企破产案件常常涉及多种优先债权的并存。当续建所带来的资产增值无法充分覆盖全体债权人的利益时，“如何平衡续建借款与担保物权等其他优先债权之间的权利冲突，保障续建借款能够优先且足额得到清偿”成为企业破产重整案件中的一大挑战。
房地产企业重整期间，为续建而举借的共益债务的清偿顺位在现行规范与裁判实践中仍属未决之域：多地法院虽以纪要、指引等形式肯认共益债务之优先受偿地位，却未就其与特定财产担保权、建设工程价款优先权等竞存权利之间的序列关系给出可操作的厘定规则。由于房企在破产受理前已将土地使用权广泛设抵，并累积了大量工程款缺口，复工资金一旦无法取得“超级优先”地位，潜在放贷人就会因回收风险过高而裹足不前，续建进程也随之陷入停摆。随之而来的竣工备案、交付及权属登记的连锁失败，不仅会导致担保物价值贬损、工程款债权悬空，还会让普通债权人的清偿预期化为泡影，最终触发重整程序的整体失灵。
三、房地产企业破产重整续建借款获得特别优先清偿的路径与措施
《全国法院破产审判工作会议纪要》明确提出了“妥善审理企业重整案件，借助市场化、法治化手段拯救困境企业”的总体方针，着重强调破产程序中的市场化优先原则，为各级法院探索企业重整案件的市场化、法治化道路指明了清晰方向。为实现房企重整融资的高效、安全与公平清偿，亟待以司法审判权为引擎，系统优化破产法及其配套制度，在此基础上构建一套兼具全面性与市场导向的规范体系、运行机制和操作指引。
（一）推进重整机制市场化，保障续建借款按共益债务处理
市场化破产机制将当事人意思自治奉为圭臬，却受制于规范供给的碎片化与模糊性。企业破产法对继续营业期间“其他借款”的界定语焉不详；《破产法解释（三）》虽以“劣后于既存担保债权”为新融资设定红线，但未在房企重整语境中细化清偿位阶的图谱。规范缺位直接映射为操作困境：担保权在重整期间的自动冻结，不仅限制了优先受偿的即时实现，还使重整融资债权无从依托既设担保物获得即期清偿；其受偿前景被完全抛回市场谈判场域，能否达成可接受的交易结构，全凭债权人会议的集体理性与潜在贷款人的商业判断，法律仅提供程序容器却无力供给实体答案。
（二）贯彻“谁受益，谁付费”原则，确保续建借款优先受偿
在未完工程续建情境中，人工与物料的追加投入直接抬升了债务人财产的总价值，该增值利益最终由购房者取得，因此购房者应在原购房价款之外按受益比例追加负担续建成本。管理人在确认交房请求权后，应限期要求购房者缴清全部应付价款并补足续建差额，若已付房款仍不足以覆盖续建支出，购房者负有继续清偿缺口的义务。就担保财产而言，若新增融资客观上保全或提升了担保物价值，则由此产生的无因管理、不当得利或侵权债务，其对应借款债权可在担保物增值范围内优先于既存担保物权受偿；若受益主体难以确定，可依据担保物与无担保财产的可变现价值比例，在二者之间公平摊派该项债务。破产程序中的续建资金配置应回归“受益者付费”的司法逻辑，结合个案资产结构、债权顺位及各方谈判能力，通过协商或司法裁定实现成本与收益的动态平衡，兼顾效率与公平。
（三）尊重意思自治与自愿协商原则，履行续建借款方案表决批准程序
在房地产企业破产重整语境下，共益债务的嵌入不仅意在维系营运连续性，更被定位为重整计划能否落地的关键变量，其生效须以债权人会议决议为前提，且表决规则须与重整计划草案保持同一范式。管理人在呈交表决前负有穷尽论证之责：通过动态估值模型测算继续营业及续建所能释放的边际价值增量，尤其要锁定担保财产的价值波动区间，并对可变现增值部分与拟融资额进行净现值比对，确认超额收益足以覆盖本息；同时，借助情景模拟评估优先清偿共益债务后对担保权人受偿率的潜在稀释，确保不触发实质性损害。若债权人会议尚未就重整计划形成终局意见，管理人可将共益债务方案嵌入《财产管理方案》，通过同构表决程序一次性完成合法性确认，在程序经济性与实体妥当性之间取得最优均衡。
在现行企业破产法及其配套规范确立的制度框架内，将房地产企业重整期间的续建融资债权确认为共益债务，实质是借助市场化破产路径，引入“受益者付费”的对价机制，并以当事人意思自治及市场化磋商为补充，围绕“最大化项目续建价值”这一核心目标展开制度设计。该模式一方面充分激活共益债务的融资功能，另一方面通过确立借款债权的超级优先顺位，在续建贷款与既存特定担保物权及其他优先权之间构建动态平衡，消弭潜在权利冲突，确保新增借款得以优先且足额受偿。如此一来，既可有效促成问题楼盘的竣工交付，又能显著提升房企重整成功率，实现破产程序中效率与公平的双重价值。
（作者单位：江西理工大学）
