张峰
改革开放以来，房地产行业始终是我国经济的重要引擎，既见证了神州沃土的社会变迁与产业升级，也承载着无数人的生活梦想。作为亲历行业30年风云变化的资深从业者，侨鑫集团有限公司地产事业部执行总裁张学凤从天津财经大学毕业后就南下广东，从参与中国房地产市场化起步，到见证行业转型变革、深度调整的完整周期，其职业历程本身就是一部浓缩的行业发展史。她以对市场环境与客户需求的敏锐洞察，对项目运营的整体把控，对顶豪产品与品牌的精心打磨、用心经营，谱写了一段段精彩动人的行业故事。张学凤对行业变迁、企业战略与未来趋势的深层思考、长期求索，也为我们洞察行业大势，探究新时代新营商环境下的企业经营管理之道，提供了一个杰出样本。
行业变革：从“幸运时代”
到深度调整的完整周期
1992年大学毕业时，张学凤还处于“包分配、包住房”的时代——这是中国房地产市场化前的最后印记。不久后，广东番禺成为中国房地产市场化的起点，碧桂园、丽江花园等千亩大盘不断崛起，张学凤也在此刻进入粤海集团，她参与开发的丽江花园成为行业标杆：不仅是建设部小康住宅示范小区，更首创了社区文化与业主委员会制度，当时曾经聚集了300多位朝气蓬勃的媒体从业者，形成了自由开放的独特的社区活力。
“我们是幸运的一代”，张学凤坦言，过去的三十多年，房地产作为国民经济的支柱产业，经历了从单一项目到全国布局、从国内开发到海外拓展的爆发式增长，甚至诞生了“宇宙级”规模的房地产企业，拉动了整个国民经济的发展。但疫情后，房地产行业也进入了深度调整的阶段。特别是民营企业，普遍承受着市场环境、行业蜕变、自身发展等方面的诸多压力和挑战。整个房地产市场环境，也从“开盘要彻夜提前排队”的上行周期，转向“保交楼”为底线的理性发展阶段。
“当然，这不是简单的低谷，而是市场化成熟发展的必经之路。” 张学凤强调，危机与机会并存。这轮变革与转型，与2003年非典、2008年金融危机等短期波动不同，调整的深度、广度和持续时间都更长，影响的范围和波及面也更大，且标志着行业从高速增长转向高质量发展——就像传统纸媒所谓的“黄金时代”已经一去不复返，但是媒体不会消亡，而是迎来蜕变新生。房地产行业也如此，大浪淘沙下，不变的是对产品和项目品质的坚守，房地产企业也需要适应新常态，不断迭代打法，更好地满足甚至引领消费者的需求，才能有机会迎来二次创业的新胜利。
企业转型：从“盖房子”
到“造生活”的三级跃迁
伴随着几十年的行业浪潮，张学凤引导企业概括出了一条差异化的路径，其转型可概括为三个关键跨越：
第一阶段是从大众社区到顶豪产品的升级——早期的丽江花园满足了大众对“有花园、有物业”的产品基础需求；而汇悦台项目则实现了产品层面质的突破。作为中国首个全玻璃幕墙住宅，其单套售价高达4.68 亿元，37万元/平方米的单价远超钢筋水泥成本。换句话说，“客户买的不是房子，而是成功人生的证明。”张学凤介绍，这类顶豪产品的经济价值已远远超越了物理属性和使用价值，成为那个时代的高端身份、事业成功的心理象征。
第二阶段是从单一开发到全生态服务的拓展——“从都”项目是转型的典型：该项目不仅拥有别墅，更涵盖了度假酒店、高尔夫球场、健康中心、博物馆等多种业态，每年举办的从都国际论坛成为中国境内重要的民间外交及国际交流平台。当然，在这种变化和转型中，也对项目操盘能力和运营者带来了巨大的挑战。“之前很难想象，我从不会拿高尔夫球杆，发展到了管理高尔夫球场”，张学凤笑称，这种转型要求企业从“盖房”“卖房”的简单逻辑，转向成为“高端生活服务商”，甚至参与民间外交活动。
第三阶段是从销售产品到塑造品牌文化的深耕——在深度调整期，房地产项目的营销逻辑已从“卖空间”跃升为“经营客户信任与价值”。以汇景新城为例，2003年交付的社区至今仍有第一代业主居住，复购率超过50%。“对我们来说，交付远远不是终点，而恰恰是充分服务客户的起点”，张学凤强调，他们的社区通过深耕品牌文化、持续运营（如发布中国首个居住文明倡议），实现了“客户与社区共同生长”。她的一位客户，从购买公司产品的首套2000万房产，到后来的1个亿、2个亿，在几年时间内，公司产品不仅反映了客户的消费能力提升，而且也见证了其事业的飞速发展与成功。
高端市场洞察：
不变的逻辑与变化的需求
面对行业调整，高端市场呈现出独特的韧性。张学凤总结了当下高净值人群的核心需求趋势：
一是资产配置的“稀缺性偏好”。尽管当下人们的资产配置日趋多元（如保险、黄金、虚拟货币等），但核心城市的顶豪产品仍是抗通胀的首选。数据显示，2024年上海亿元级豪宅成交增长超过50%，广州3000万以上顶豪销量与价格均稳步上升。因此，“稀缺地段+极致产品”，将永远拥有持续进步的市场空间和稳定成长的力量。
二是消费逻辑的“内敛化转向”。张学凤指出，从早些时候的“穿 logo”式的炫耀性消费，到而今的高净值人群，普遍注重私密体验与价值观的共鸣。年轻一代的高净值人群（如互联网“新贵”、家族二代、创业成功精英），更在意产品背后的文化内涵与理念。例如，汇景台项目采用六恒系统（恒温、恒湿、恒氧等），以科技赋能健康，正是充分契合了新一代年轻人对“隐形优越感”的强烈追求。
三是服务需求的“生态化闭环”。张学凤相信，今天更多高端客户对服务的需求，更加希望能够实现：“找到一个人，就能解决所有问题”。例如，从房产到金融、健康、教育、全球医疗的全生命周期服务。在她的倡导和带领下，侨鑫集团通过沉淀“10万+”的高端客户群画像，形成了“产品为载体、信任为基础、文化为护城河”的文化品牌和正循环，公司的老客户贡献了超过50%的新业务。
未来趋势：
长期主义者的生存法则
谈及未来，张学凤认为，房地产的机会属于“长期主义者”，关键在于把握“变与不变”中的深层逻辑。
一方面，不变的是底层逻辑。一是极致产品思维，如汇景台采用欧洲博物馆级陶板外立面，确保产品品质和风格“100 年不落后”；二是持续服务投入，张学凤一直主张，“好房子三分建七分养”，物业与社区运营，在很大程度上决定了产品和项目的长期价值；三是文化自信赋能，从汇悦台的国际化风格，到从都的盛唐建筑，均体现了从“把世界先进生活方式带到中国”，到“把中国优秀文化传播到世界”的强大使命和初心。这才是特别难得的。
另一方面，必须变的是应对策略。张学凤认为，面对新世代的客户，需强化科技赋能（如健康监测、智能安防），并适应其审美偏好和科技消费爱好；在区域布局上，公司坚持深耕粤港澳大湾区，抓住香港所谓“老钱”后代涌入的时代机遇。“这些客户不再单纯因‘性价比’而选择公司的产品和服务，而是更加看重湾区的发展潜力与文化认同。这也是我们坚定长期深耕的增长极。”张学凤相信，“我们经历了行业的完整周期，从红利时代到调整时代。我相信，能够穿越行业和市场周期的卓越企业，永远是那些专注产品、尊重客户、敬畏时间的企业。”也正是因为产品和项目的卓越成就，她屡次获奖：2014 第四届房地产家居口碑榜建设美丽中国·魅力人物奖、2018CIHAF中国房地产年度百杰大奖、2024年中国地产冠军榜年度影响力人物……
走在一片片独具特色的楼宇中，这里不仅呈现了一个房地产行业资深专家的亲历与思考、成就与荣耀，更揭示了房地产行业从“规模至上”到“价值为王”的深层变革与企业转型升级。 在这个过程中，真正的企业竞争力，早已超越钢筋水泥，沉淀为对生活方式的理解与对人和人性的深层尊重。相信张学凤，一定会令这份初心矢志不渝。
