近日，成都市中级法院审结一起房屋买卖合同纠纷案，认定单位将集资房收回另行出售给他人构成违约，应按市场差价赔偿给职工造成的损失，维持一审判决。
案例：
1998年6月，某研究所修建职工住房，面积3200平方米，共20套住房，概算成本价每平方米700元，共计224万元，由职工全额集资。研究所将一套建筑面积171.40平方米的房屋出售给张某、杨某。张某、杨某向研究所缴纳购房款、房屋维修基金及天然气配套费19.8095万元。
2000年5月研究所将房屋交付给张某、杨某。此后研究所将该房收回并出售给李某，李某于2007年取得该房所有权证书。张某、杨某提起诉讼，请求判决研究所赔偿因违约给其造成的经济损失80万元。
法律解释：
一审法院认为，研究所将讼争房屋出售给张某、杨某，张某、杨某向研究所支付了相关费用，研究所将房屋交付给张某、杨某使用，双方已各自履行了合同的主要义务。在无相反证据的情况下，应认定案涉房屋系由该所职工集资所建，并无研究所出资修建的事实。
在此情况下，研究所以案涉集资房带有福利性质为由收回房屋，另售给李某并办理产权过户，其行为构成违约，应向张某、杨某承担违约赔偿责任。经鉴定，争议房屋的市场价值为75万元，扣除张某、杨某已付购房款19.8075万元，其余55.1925万元系损失，研究所应予赔偿。据此判决研究所向张某、杨某赔偿损失55.1925万元，退还购房款19.8075万元。
宣判后研究所提起上诉，称集资建房所占用的土地是政府划拔给研究所的，研究所将土地无偿交付给职工使用，就是研究所的出资。原判关于“研究所没有出资”的认定有误。
二审法院认为，案涉房屋系研究所以“职工集资建房”的形式修建，由研究所出售给单位职工。张某、杨某与研究所虽未签订书面房屋买卖合同，但张某、杨某向研究所支付购房款，研究所向张某、杨某交付房屋，表明双方已建立事实上的房屋买卖合同关系，合法有效。
该房屋涉及的土地使用权是否系研究所以划拨方式取得，不影响对双方当事人买卖合同关系的性质和效力的认定。鉴于双方当事人并无“职工离开单位后，单位可以成本价收回房屋”的约定，研究所将案涉房屋另行出售给李某并协助其办理产权过户登记，致使张某、杨某无法取得所购房屋所有权，已构成违约，应赔偿因违约给张某、杨某造成的损失。
张某、杨某无法取得房屋的实际损失，是房屋市场价与其已付购房款之间的差价，与张某、杨某当初是以市场价还是以成本价购房无关。原判以鉴定机构评估的市场价为依据认定张某、杨某的损失，并无不当。
房屋转让时，相应的土地使用权随之转让，研究所与张某、杨某之间房屋买卖合同的标的应包含相应的土地使用权，研究所主张计算损失时应扣除土地使用权价格的理由不成立。据此，判决驳回上诉。
（成法 青法 张俊 朱新朝）
