■ 胡勇
物业服务已成为现代城市不可或缺的公共服务产品，住宅小区物业服务关系到千家万户的生活品质与社区和谐稳定。当小区原有物业服务合同终止或物业服务企业突然退出，而业主大会无法召开或未能及时选聘新物业时，应急物业管理就成为维持小区正常运转的必然选择。
然而，应急物业收费依据问题却常常成为争议焦点——是严格依据前期物业收费标准，还是根据小区实际情况与民意协商确定?这不仅关系到业主权益保障，也涉及物业服务的可持续性，更考验着基层治理能力与智慧。
在实践中，就有小区因应急物业收费问题引发业主与物业、业主与街道社区之间的矛盾纠纷，甚至导致社区治理陷入僵局。妥善解决这一问题对于维护社会稳定、提升社区治理水平具有重要的现实意义。
本文以成都市鑫悦小区(化名)为实证研究案例，结合《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)等相关规定，探讨应急物业收费的合理依据，以期为面临类似问题的小区提供可资借鉴的实践经验。
一、应急物业收费的理论基础与法律依据
应急物业管理是指在物业服务中断或面临中断风险的紧急情况下，由政府相关部门、街道组织的临时物业服务，服务周期为6个月。从理论层面看，应急物业管理具有公共产品属性与民事合同属性的双重特征。一方面，它承担着保障社区公共秩序、维护公共设施正常运转的公共职能，具有准公共产品的特征;另一方面，它又涉及物业服务提供者与业主之间的民事权利义务关系，本质上仍是一种市场交易行为。这种双重属性决定了应急物业收费，需要在法律框架与现实需求之间寻求平衡。
从法理基础分析，前期物业收费标准是建设单位与物业服务企业在商品房销售前约定的，并已在房屋买卖合同中向业主明示，构成业主购房决策的重要依据之一。这种约定本质上是一种涉他合同，对后续购房的业主具有约束力。因此，在应急服务期间参照前期物业收费标准，符合业主的合理预期，也有利于维持物业服务市场的稳定性和连续性，避免因收费标准大幅波动引发市场混乱。
但是，从法律依据来看，《民法典》对物业服务相关问题作出了明确规定。《民法典》第九百四十九条规定：“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况”。这一规定明确了物业服务合同终止后原物业服务人的义务，但对于应急物业服务的启动条件、实施主体、收费标准等关键问题并未作出直接规定，留下了法律解释和实践探索的空间。
《民法典》第六条规定的公平原则、第七条规定的诚信原则，第九百三十八条“只要有物业公司愿意做有利于业主的服务承诺列入合同，相关部门应当履职执行”，都为应急物业收费提供了原则性指导和操作指引。
二、成都市鑫悦小区应急物业收费的实践案例
成都市鑫悦小区是一个建成于2020年的商品住宅小区，共有居民300余户，总建筑面积约8万多平方米，包括住宅、商多为中高业配套和地下车位等多种服物类型。小区区域位置优越，业主对物业服务品质有着较高的期望和要求。小区原物业服务企业因多种因素，致使其无法继续服务，2026年1月突然宣布将终止服务合同并撤离，小区将面临物业服务真空状态，小区业主有些焦虑。
在此情况下，应小区业主要求，辖区街道办事处快速响应，根据相关规定启动了应急物业管理程序，小区业委会通过招标竞争方式选聘了一家具有一级资质、信誉良好的物业服务企业临时接管小区，期限暂定为6个月。这一迅速行动有效地避免了小区物业服务失序，赢得了绝大多数业主的认可和支持。
关于应急物业收费标准，相关法规明确规定应当参照前期物业的收房标准执行——鑫悦小区前期物业收费标准为住宅4.6元/平方米/月，商业用房5.5元/平方米/月，这一标准在成都市同档次小区中处于中等偏上水平。
然而，在小区业主中却出现了截然不同的意见：部分业主认为应当严格按照法规执行，维持原有收费标准，他们担心降低收费会导致服务质量下降;但79.8%业主要求降低收费标准(小区民意调查的数据)，而新选聘的物业服务企业也接受了降低物业收费标准：住宅3.6元/平方米/月，商业用房4.5元/平方米/月。
面对这一结果，街道社区并未强制性依据相关法规指定收费标准，而是展现了高度的治理智慧，尊重小区民意。其间，街道社区主要负责人多次到小区调研，与业主代表、物业企业进行深入沟通，全面了解各方诉求和实际情况。
三、应急物业收费的平衡机制与完善建议
鑫悦小区的实践表明，应急物业收费不应简单机械地适用法律规定，而应建立一种兼顾法律刚性与实践弹性的平衡机制。从法律层面看，参照前期物业收费标准的规定具有合理性，它为应急物业收费提供了明确的预期和基准，避免了收费的随意性，也有利于维护法律的权威性和稳定性。但从实践层面看，小区情况千差万别，业主诉求和物业公司诉求存在差异性，完全照搬前期标准可能导致实质不公，反而不利于问题的解决。因此，理想的应急物业收费机制应当是“原则性与灵活性相结合”——参照前期物业收费标准，同时允许在特定情况下通过法定程序进行合理调整，实现法律效果与社会效果的统一。
完善应急物业收费制度，可以从以下几个方面入手：首先，明确应急物业收费的基础条件和程序，例如当原物业服务存在严重质量问题、小区设施设备老化导致维护成本大幅增加或其他矛盾出现时，可以启动收费调整程序，同时规范调整程序，确保调整过程公开透明、公平公正;其次，建立应急物业服务质量评估机制，由独立第三方机构对服务质量进行客观评估，为收费标准调整提供科学依据，也为后续的正式选聘物业服务企业提供参考;再次，完善业主参与机制，通过业主代表大会、听证会等形式充分听取业主意见，保障业主的知情权、参与权、表达权、监督权，确保收费决策的民主性和科学性;最后，加强政府监管与指导，街道社区在小区应急物业管理中既要发挥组织协调作用，及时介入化解矛盾纠纷，又要避免过度干预，做到“到位不越位”，同时建立应急物业服务企业备选库，提高应急响应效率。
从更深层次看，应急物业收费问题本质上反映了我国物业管理体系中法律规定与社会现实之间的张力，以及业主权益保障与物业服务可持续性之间的平衡需求。鑫悦小区的实践为解决这一问题提供了有益借鉴：它既尊重了相关法律规定，又在法律框架内充分尊重了民意，通过协商谈判寻求各方利益的平衡点。这种“法规指引+民意协商”的模式，既维护了法律的严肃性，又体现了治理的灵活性，具有推广应用的价值，也为我国推进基层治理体系和治理能力现代化提供了生动的实践样本。
四、结语
小区应急物业收费问题看似简单，实则涉及复杂的法律关系与利益平衡，是对基层治理能力的重要考验。通过对成都市鑫悦小区案例的分析可以看出，应急物业收费既应当有明确的法律依据，又需要考虑小区的实际情况与业主的真实意愿。《民法典》及相关法规为应急物业收费提供了基本遵循——可参照前期物业收费标准，但在实践中，街道社区不必强制性依据法规指定收费标准，而应在法律框架内充分尊重民意，通过协商谈判确定合理的收费标准。这种“法律刚性为基础、实践弹性为补充、民意协商为渠道”的模式，既能保障业主权益，又能维持物业服务的可持续性，是应对应急物业收费问题的有效路径。未来，应当通过立法完善、机制创新、程序规范，进一步健全我国应急物业管理体系，为和谐社区建设提供坚实的制度保障，让群众在生活中更舒适更和谐。
(作者单位：四川省社会科学院)
