■ 王佳琪
中小企业作为国民经济的“毛细血管”，在吸纳就业、激发创新活力等方面发挥着不可替代的作用。然而，在房屋租赁市场上，中小企业多以次承租人身份参与交易，一旦承租人（转租人）出现拖欠租金的情形引发租赁纠纷，其经营场所的稳定性便面临严峻挑战。《中华人民共和国民法典》第七百一十九条确立的次承租人代位清偿权，为中小企业提供了权益救济的法律依据，但在司法实践中，该权利的适用陷入多重困境，未能充分发挥保障效能。鉴于此，从保障中小企业权益的角度出发，厘清代位清偿权的适用难题并探寻解决路径，对于优化营商环境具有现实意义。
一、次承租人代位清偿权的适用困境：中小企业的实践痛点
（一）权利行使前提认定模糊，举证成本高
《中华人民共和国民法典》将“转租合同对出租人具有法律约束力”作为权利行使的前提，即合法转租是适用基础。但实践中“合法转租”的认定标准存在争议：部分法院严格要求中小企业提供出租人书面同意转租的证明，而中小企业转租时多依赖口头约定或出租人默示认可，难以留存书面证据。此外，“承租人拖欠租金”的界定缺乏统一标准，租金拖欠的时间节点、金额比例等无明确规定，部分出租人以短期拖欠为由主张解除合同，中小企业难以精准判断权利行使时机，陷入“行使无据”的困境。
（二）权利行使范围与方式不明，权益边界不清
立法明确规定代付范围包括“租金和违约金”，但对于滞纳金、房屋维修费用等衍生费用是否属于代付范畴，各地法院裁判标准存在差异。部分中小企业为维持经营，选择代付全部费用，却在追偿时被判定超出法定范围，无法全额收回款项。在行使方式上，法律未对出租人接受代付的义务及异议处理机制作出规定，部分出租人因欲收回房屋另租他人等原因，故意拒绝中小企业的代付请求，而中小企业缺乏有效的权利救济途径。
（三）追偿机制不完善，面临双重资金风险
中小企业代付租金后，虽依法享有向承租人追偿的权利，但实际追偿过程中面临诸多现实阻碍。承租人拖欠租金的行为，往往意味着其自身经营已陷入困境或存在严重信用缺失问题，中小企业通过诉讼途径追偿时，多遭遇承租人无财产可供执行的情况，导致“代付资金无法收回”的双重损失。同时，代付款项与应付租金之间的充抵规则不明晰，部分承租人以转租合同无效、履行瑕疵等为由拒绝充抵，中小企业不得不通过另行诉讼解决争议，进一步增加了维权的经济成本与时间成本。
二、典型案例的实证分析与问题揭示
在司法实践中，通过对典型案例的实证分析可以发现，中小企业次承租人代位清偿权的行使面临诸多现实困境，制度设计与实践需求之间存在适配偏差，制约了营商环境的稳定性与公平性。该权利行使的核心挑战集中在程序衔接、权利效力及追偿保障三个方面：从程序适用来看，中小企业需通过及时代偿防止租赁合同解除，但现行规范未明确“及时性”的具体判断标准（如代偿期限、催告义务履行方式等），加之部分中小企业因信息不对称或程序认知不足，未及时申请以第三人身份参与诉讼或仲裁，导致其代偿行为失去权利基础，陷入“代偿无依据”的被动局面；在权利效力层面，该权利受到多重权利顺位规则的限制，当承租人进入破产程序或涉案财产设有抵押权时，中小企业作为普通债权人，其追偿权常因抵押权、担保物权等优先权利的存在而难以实现。
三、破局路径：以中小企业权益保障为核心的系统性构建
（一）统一司法尺度，强化权益保障导向
最高人民法院可通过发布指导性案例、出台专项司法解释的方式，明确代位清偿权的裁判规则与适用标准，引导各级法院在审理相关案件时，充分兼顾出租人所有权与中小企业经营权益，优先保障次承租人的合法占有使用权；若出租人无正当理由拒绝代付，应依法认定其构成权利滥用，支持次承租人的代位清偿主张。针对追偿纠纷，构建小额诉讼快速审理机制，简化审理程序、降低维权成本，提高中小企业的追偿效率与成功率。
（二）完善配套制度，构建全链条防控机制
建立房屋转租备案制度，要求转租双方在签订合同后一定期限内向房屋管理部门备案，明确各方权利义务，为中小企业主张合法转租提供直接有效的证据依据；推行租金保证金制度，由承租人向第三方监管机构缴纳一定比例租金保证金，当承租人拖欠租金时，可优先从保证金中抵扣，减轻中小企业的代付压力；充分发挥行业协会桥梁纽带作用，为中小企业提供租赁纠纷调解、法律政策咨询、维权指导等服务，协助其与出租方、承租方协商解决问题。
四、结论
次承租人代位清偿权的有效适用，是保障中小企业经营稳定、优化营商环境的重要制度支撑。当前，该权利面临的前提模糊、范围不明、追偿困难等困境，本质上是立法完善性不足与司法适应性不够的集中体现。以中小企业权益保障为核心，通过统一司法尺度、完善配套制度等系统性举措，能够推动代位清偿权从“纸面权利”转化为“实践保障”，为中小企业营造更稳定、公平、可预期的经营环境，助力其在国民经济中充分发挥活力与效能。
（作者单位：贵州财经大学法学院）
