根据美国商务部经济分析局公布的资料，美国2012年人均GDP已经突破5000美元大关，2015年人均GDP将达到5500美元以上。美国人的生态旅游休憩的品位与时间进一步提高；美国的旅游地产正向主题景区、独特游览区、分时度假村、时新项目优势与复合产业业态等综合型生态环保方向发展。
■ 约翰·凯·史密斯博士
美国商务部产业投资局首席顾问
国际经验和经济发展趋势表明，生态与环境保护的休闲经济对世界经济的拉动作用越来越大，生态旅游产业愈发起到举足轻重的作用。有专家预测，从现在开始，美国将全面进入生态旅游与休闲时代。生态旅游地产是美国市场必然的选择，也是国家经济与产业发展相互促进的良性结构。
世界经济规律表明，国民人均GDP超过1000美元时，国内就会出现旅游观光需求。当人均GDP达到2000美元，旅游观光需求向度假需求转变，人们在目的地停留的时间拉长，对旅游和休闲的生态与环保品质要求更高。而当人均GDP超过3000美元时，度假需求进入高速增长阶段，温泉、高尔夫、生态养生、游艇等生态旅游与休闲方式流行起来。当人均GDP达到5000美元时，生态旅游形态进入成熟的度假经济阶段。根据美国商务部经济分析局公布的资料，美国2012年人均GDP已经突破5000美元大关，2015年人均GDP将达到5500美元以上。美国人的生态旅游休憩的品位与时间进一步提高；美国的旅游地产正向主题景区、独特游览区、分时度假村、时新项目优势与复合产业业态等综合型生态环保方向发展。
一、峡谷类生态景区开发方向
峡谷是由于地质新构造运动抬升，流水冰川下切下刻作用而形成的谷地狭深、两壁陡峭的地质景观。其生态风景区中自然地貌与自然环境组合形成了丰富多样的天然景观，具有明显的原生态环境，也是一种独具魅力的生态景观资源，从而决定此类风景区具备开展多种类型旅游活动的生态综合功能。随着峡谷景区生态旅游发展的持续升温，对这类型的景区进行环保景观规划显得尤为重要。
美国开发的峡谷类生态旅游景区有亚利桑那州的科罗拉多大峡谷、旧金山的乌杜邦峡谷、内华达州的红石峡谷、犹他州的布莱斯大峡谷等。例如科罗拉多大峡谷是世界上著名的峡谷生态观光与文化旅游区，历经旅游地产商PulteGroup、Hines、Centex先后苦心经营开发，目前已成为世界七大自然奇观之一。科罗拉多大峡谷的开发模式属于美国国家公园的生态建设模式，沿峡谷建设了多处国家公园、国立度假区和国家森林，如岩拱国家公园、印第安遗址公园和布莱斯公园等。其特点是旅游方式与地产开发多样化，该地区开辟了多条生态旅游线路，游客可以通过河道线路、空中之旅，以及形式多样的陆上线路等多种方式自由观光。其景区形式多样，生态型产品为主，体验为其核心。其主打地产产品为生态观光区、探险科考站、绿色旅行别墅、环保野营帐篷、生态度假村、汽车旅馆、游客酒店等等。
又如乌杜邦峡谷，独有大片红杉林并栖息成群的苍鹭和白鹭，采用的是自然保护区经营模式，其组织管理和资金来源、产品开发等方面由社区居民组成的乌托邦峡谷开发组织进行。以申请科研基金，向参观者和以前的资助发请求信等方式来筹集运作资金、志愿者服务、开发生态旅游地产产品等。在乌杜邦峡谷区，由旅游地产商Bolinas、Pulte Homes与Lennar先后开发有旅游别墅区、游客度假村、休闲船屋港以及购物中心与酒店酒吧等游乐设施。峡谷内的Bolinas湖不仅是许多鸟类的栖息地，还有环礁湖保护区和重要湿地RAMSARSite，让游客们既能体验峡谷景观的壮观和秀美，又能享受湖礁湿地的原始与独特，还可以登上游船休宿或垂钓，为自助休闲游提供全方位人性化体贴服务。
二、滑雪类生态景区开发方向
美国一些比较著名的滑雪胜地也都是冬季旅游地产开发很好的环保案例，其生态经济的商业运营也很成功。如科罗拉多州的洛矶山滑雪场、俄勒冈州的本德滑雪场、新墨西哥州的陶斯滑雪场、缅因州金菲尔德滑雪场、新罕布什尔州北康威滑雪场、蒙塔纳州怀特菲什滑雪场。
例如拥有极具挑战性斜坡与丰富雪量的洛矶山滑雪场，是一个滑雪者、溜冰者和雪地摩托车爱好者的理想度假区。夏季积雪融化时，同样的这些山区便向健行者及登山客招手，迎接他们的到访。科罗拉多滑雪场的开发模式属于国立与州立生态度假区综合地产建设模式，并有许多民间与社区合作的复合式环保旅游设施。这里开发有落矶山国家公园、丹佛自然历史博物馆、普埃布罗水库、丹佛动物园、CURECANTI游乐区、梅萨维德国家公园、皇家峡谷、国立恐龙纪念馆、科罗拉多州国家纪念碑。
美国的旅游地产开发商Lennar、Pulte Homes、Centex与Horton，针对不同游客在该景区开发了不同类型的住宿设施，其中只有少数中大型会议酒店和中小型旅游度假酒店，度假村才属于持有型物业，交由专业的管理团队打理。其他中小型特色酒店，精品酒店等经常与度假公寓混搭，支持分割产权销售，这些小酒店很有特色，不奢华但更加舒适。以及青年旅馆，汽车旅馆Motel，背包客旅社等，规模都不大，投资也不需要很多，是为了满足不同层级的住宿需求。此外还有一些家庭旅馆，产权完全是个人的，类似中国的“农家乐住宿”，但卫生条件和舒适度却好得多，甚至在不寒冷的季节，还开辟出一些小木屋、树宅、船屋与帐篷的生态环保型宿营地。
该生态景区最受游人们欢迎的是梅萨维德国家公园和拥有白雪覆顶的高大山脉、清澈晶莹的湖泊及多样的野生动物，每年吸引超过3百万游客的落矶山国家公园。参观科罗拉多州自然历史博物馆，会让人有一种回到恐龙时代的感觉，或是前往Cheyenne Wells的夏安族牢狱博物馆，以体验从前西部生活艰辛困苦的一面。
三、酒庄类生态景区开发方向
现在美国，酒庄是典型的生态型旅游产物。美国的酒庄，一般来说即为葡萄酒酒庄。酒庄内需进行的工程包括葡萄种植、葡萄酒酿造以及灌装，其操作程序都是环保型的。葡萄酒在美国人看来，不仅仅是一种饮品，更是一种文化，因此，投资葡萄酒庄园也相对容易获得回报。现在加州等地购买酒庄，也相当于投资房地产，同样可以借此获得居留权。例如，在纳帕谷酒庄、圣海伦娜酒庄与希尔兹堡酒庄，以生产麝香葡萄为主，这种葡萄酿出来的酒味道香甜，口感纯正。这片区域即有许多大大小小的“分时度酒庄”在售。
在美国各地，新兴的“酒庄环保旅游”已成为一种文化和产业，如在拉瑟福德酒庄、格伦艾伦酒庄、卡利斯托加酒庄、劳伦斯酒庄、贾维斯酒庄、傲山酒庄等地，当地的酒庄协会都与地产开发商与旅游公司等合作，推出一年一度的品酒大会、在酒庄举行婚宴、生日派对甚至商务活动等特色旅游项目。
“酒庄旅游”的出现，是美国生态旅游地产及其环保产业市场的必然选择，也是相互促进的良性结构。一般旅游项目的投资收益期都会超过15年，但可持续回报时间则达到50年以上；而酒庄旅游的地产及其产业2到3年就全部收回投资，且可获取150%到400%的盈利，可谓暴利项目。但酒庄旅游地产及其产业以低成本为基础，关键问题是必须有人气；没人去的地方什么地产与产品都很难收益。
经营酒庄看上去很复杂，但大多数酒庄都提供全方面经营服务，购房者实际上只是对其进行投资。投资者购买这个酒庄需要农产管理费、技术援助费、酒庄建筑费、生态与环保的法律费用；而购买后，对方会提供葡萄酒庄园年度管理计划、具体执行、经营、监督、包装等多种服务。
四、IWPRH类生态景区开发方向
现在美国，以周末或假期开车出游的家庭为主要目标客户的室内水上乐园度假酒店（Indoor Water Park Resort Hotel简称IWPRH），其市场表现已经远远超过那些航空旅游市场上的酒店业，正在成为全美家庭驾车短程旅游市场上日益流行的生态地产新模式。
传统上，美国IWPRH主要位于威斯康星州的旅游度假胜地威斯康星溪谷，但由于这类酒店全年都可以为家庭提供生态型休闲度假的机会，并能提供颇具环境保护吸引力的投资回报，因此无论是酒店投资者还是消费者都越来越欢迎这类物业，IWPRH也正在向全美旅游地产市场渗透。2009年初，全美还仅有36家IWPRH，拥有7045套客房。而到2013年末，全美IWPRH的数量已经达到452家，共拥有81000多套客房。在过去10年时间里，美国IWPRH的数量增长了5倍，年增长率一直保持在20%以上，而全美整个酒店业的新增酒店的年增长率还不到2%。
1998年，酒店业先锋斯坦·安德森在其位于度假胜地威斯康星溪谷的波利尼西亚酒店里建造了第一个室内水上乐园（Indoor water park简称IWP）。威斯康星州的地产借贷人很愿意为这类项目提供资金支持，因为他们当时一直在为IWPRH项目提供贷款。尽管建造成本高昂，但这个项目最终仍取得了成功，很快，建有IWPRH就被看作是比室外水上乐园酒店更好的旅游地产投资方向。
美国中西部是这种旅游产业趋势的领先者。根据2012年的统计数据显示，在当时全美348家建有IWPRH中，有198家位于威斯康星州，145家位于明尼苏达州。东北部和西部区域则被认为是未来建造IWPRH度假休闲的乐土。
在美国这一新兴的旅游地产模式中，专业开发商和家族经营者是推动IWPRH开发趋势的主力军，但是现在个人投资者通过购买此类酒店的公寓也开始进入到这个市场。除了投资的目的，个人投资者的兴趣也在于在度假胜地拥有一处房产，休闲时可以与家人一起在这里度假。目前大多数IWPRH都有酒店公寓出售，这样开发商可以获得一定的前期建造资金。IWPRH所产生的收益通常要比普通酒店住宿物业高得多，但它们的建造成本也相对较高。一个IWP的建造成本大约为每平方英尺300美元，还不包括酒店的建造成本。因此，很多IWPRH的建造成本通常在4000万美元和5500万美元之间，这其中还不包括土地的成本。由于这类项目所需投入的资金过高，也将很多投资者阻挡在这一市场之外，因此通过出售酒店公寓的方式为此类酒店的开发商解决了一定的资金问题。
目前，美国所有在建的IWPRH中，30%都拥有酒店公寓物业，一些成功的IWPRH也都采用了这一开发策略。例如几家位于威斯康星溪谷的酒店，包括Kalahari酒店&会议中心、Wilderness酒店&高尔夫俱乐部、GreatWolf酒店和ChulaVista酒店都开发了酒店公寓，并在建造IWPRH前预售出去。
在这种生态旅游地产的新模式中，IWPRH主要是为那些寻找一种便利的周末休闲和度假方式的家庭提供一个生态与环保的娱乐休闲目的地。由于不受天气的影响，IWPRH一年四季都可以接待度假的游客，从而全年都能获得良好的收益。一项针对威斯康星州酒店业的调查显示，与只拥有普通游泳池的酒店相比，IWPRH的年入住率要高出36.9个百分点，平均房价则高出89美元。其中200家IWPRH所取得的客房收入是整个市场份额的85%，而144家非IWPRH只取得了市场总额的15%。研究显示，IWP可以提高酒店的入住率、平均房价和年客房收入。拥有室内水上乐园的酒店将其入住的高峰季从100天扩展到365天，其全年的每个周末和学校假期都几乎达到100%的入住率。
现在，美国的IWPRH的开发商和投资者从环保主义出发，期望更多的旅游者考虑开车出游度假，而不是乘坐飞机与列车，他们正在将目标从航空和铁路的远程旅游市场，转向关注于其酒店200英里范围内的“后院”市场。而从整个酒店业的市场表现显示，这些主要以周末或假期开车出游的家庭为目标客户的区域度假酒店，其市场表现已经远远超过那些航空旅游市场上的酒店。目前，IWPRH的开发商正关注在新的生态与环保娱乐市场上建造新的酒店，而一些现有酒店的业主也正在考虑安装30英尺~50英尺高的新型IWP系统，包括高空滑水道、漂流河、活动池、儿童池和成人SPA等。IWP正在成为日益流行的现象，一些专家甚至认为，美国的IWP将会像酒店的免费早餐一样平常。
五、鼓励外商投资发展
在发展生态旅游地产及其环保产业方面，美国联邦政府与各州政府都制定有一系列鼓励措施促进外商在美投资，包括税收补助、减免税务和提供优惠的基础设施服务等。另外，美国有众多政府机构致力于促进和鼓励外资在美进行生态旅游地产投资，这些机构有美国旅游局（ATB）、美国旅游产业协会（TIAU）和美国商务部产业投资局（IDOMC）。IDOMC主要负责吸引和协助外商在美直接投资，为寻求在美投资创业的外国公司提供信息及其他相关服务。例如，近来中国投资者开始以大手笔高速度进军美国旅游地产：其中有中国泽信控股集团将投资15亿美元，开发加州奥克兰市的“布鲁克林盆地”旅游地产综合项目；根据规划，该项目占地65英亩，将跨越8至10年把码头改造为滨水生态休闲区，预计建造3100套度假住宅，包括区内绿化建设、湿地恢复、零售物业和旅游休闲空间、公园等公共建筑。还有大连万达集团正在计划，在曼哈顿以绿地投资形式建造一个全新的豪华酒店及其生态配套的旅游休闲物业。中国鑫苑置业旗下的美国公司，最近成功地以5420万美元竞得纽约威廉斯堡8547平方米土地的开发权，是中国地产商第一次独立在美国开发生态旅游休闲物业项目，引起彭博社、《华尔街日报》等众多媒体关注。
（王志成/译，译自美国杂志《产业投资》2015年第4期）（完）
