■ 特约撰稿 高荣伟
据媒体报道，与一度以300亿元“光速进军上海”相反，3月初，斥资41亿元投资近三年，仅溢价11.26亿元，SOHO中国就将上海的SOHO海伦广场和SOHO静安广场及其权益打包抛售了。SOHO中国董事长潘石屹表演了一出“反转”戏码！
对于SOHO中国的转型，更多的业界人士将其解读为，在货币政策转向的背景下，“主动收缩在上海的布局战线，乃明智之举”。“潘石屹此举，与李嘉诚抛售陆家嘴上海东方汇金中心可谓不谋而合。”
李嘉诚撤资中国、潘石屹抛售上海房产、杭州楼盘大规模降价……种种迹象似乎都在预示着中国楼市正在缓慢下行。继南京、常州等二、三线城市甩盘或大幅降价促销后，近期，北京、广州等一线城市部分楼盘也传出降价打折的信号。有分析师认为：开发商资金链紧张，楼市降价之火或继续蔓延。
与此同时，一个现象引起不少人的注意：2014年，中国房企再度涌现“出海潮”。
碧桂园进军
澳大利亚住宅市场
2月26日，碧桂园澳大利亚有限公司首次进军澳大利亚住宅市场进行投资，日前斥资7300万澳元购买了位于悉尼西北部的一处开发用地。该地块紧邻北莱德火车站，距悉尼西北部15公里，计划开发建设约815套公寓及相关商铺配套。“不限于澳大利亚，”碧桂园总裁莫斌表示，“碧桂园对东南亚市场甚至欧美市场也在进行研究，只要有合适的土地都会去尝试。”
事实上，目前不少品牌房企都在加快自己的海外投资步伐。1月8日，新华联发布公告宣布，公司以3亿元购买马来西亚柔佛州梅蒂尼B区9幅地块，将兴建南洋度假中心。1月24日，大连万达集团董事长王健林和英国首相卡梅伦共同宣布，万达将投资20亿至30亿英镑在英国开展城市改造项目，投资具有知识产权的文化旅游商业综合项目。2月14日，雅居乐地产控股有限公司占股70%的Agile PJD Development，在马来西亚成立合资公司，并于1月20日订立协议，以4.3亿元的作价收购吉隆坡一幅4.1万平方米的地皮。公司总经理兼董事会秘书卫静心表示，作为公司于海外市场首个“试水”项目，规模不大，此项目保守估计项目回报率，可达现有内地楼盘15%的水平以上。
值得注意的是，万科联手美国知名地产商RFR、汉斯共同开发的纽约曼哈顿列克星敦大道610号项目，2月25日举行了动工典礼。这是继旧金山项目后万科拓展海外的第二个项目。
公开资料显示，包括碧桂园、万科在内，中海、万通、万达、中国铁建、富力等10余家内地大型房企，都已在海外有房地产项目或明确的投资计划，总投资规模达上百亿美元。据分析，这个数字还将持续增长，研究显示，中国房地产投资者在澳大利亚、新加坡、美国和英国的表现最为活跃，除此之外，所涉及的国家和地区还包括马来西亚、印尼、澳大利亚、南非等。
品牌房企纷纷走出国门
为何中国品牌房企纷纷走出国门，竞相布局海外市场？
首先，战略布局海外市场是中国房企的必然选择。一方面，大型房企在国内的全国化布局基本完成，从战略布局角度考量需要国际化；另一方面，国家调控政策持续，下一步走势尚不明朗因此，出海投资越发成为品牌开发商的新选择。
中国房企大肆进军海外，其最主要的驱动力来自于中国一批成功人士的海外置业需求。近年中国富人在海外住宅市场表现出强大的购买力和巨大的消费潜力，在引来海外开发商广泛关注的同时，也成为国内房地产开发企业关注的焦点。跨国地产这一经营模式，一方面分散了投资风险，一方面放大了杠杆效应，这使得中国房企保持较低负债率的同时实现企业快速扩张成为可能。
其次，海外地产的巨大前景吸引着众多房企。资本逐利而动。从当前中国房企相继赶赴海外拓展业务的现状来看，虽然当前布局海外房地产市场具有一定潜在的市场风险，但资本的本性是逐利，利润多寡是它们是否进入某一领域的决定性因素。
2013年8月，碧桂园马来西亚首个项目金海湾正式开卖，仅两个月时间，金海湾成功卖出6000多套房子，实现近百亿元的销售额，在马来西亚一炮而红。和碧桂园一样开始步入收获期的绿地集团首个海外项目，位于韩国济州岛的绿地汉拿山小镇一期于2013年4月份开盘。有资料显示，汉拿山的预计总投资57亿元人民币，预计可实现销售收入61亿元，所得税前利润4亿元。
碧桂园和绿地集团海外试水成功，像磁石一样吸引着国内房企渴求的双眼。
2014年2月14日，绿地集团登陆北美的首个项目——总投资达10亿美元的“洛杉矶绿地中心”正式开工建设，标志着绿地新一轮海外开发的全面启动。此次启动的洛杉矶绿地城项目位于洛杉矶市中心核心区旧金山街与第八大街之间，项目占地面积2.56万平方米，规划建设三栋中高端公寓、一栋酒店及配套商业设施。
绿地集团董事长、总裁张玉良表示，从项目自身来看，优势显著。项目位于洛杉矶中央商务区、新兴居住区、运动娱乐区交界处，且为整个洛杉矶中央商务区内最大的待开发土地，区位价值较高，未来更将受益于商务区的整体规划，配套设施、商业氛围将日趋完善成熟。从市场趋势来看，前景可期。
据悉，除此之外，绿地在美国纽约、英国伦敦及泰国等地的海外项目也相继投入建设及销售，再加上“洛杉矶绿地中心”项目的开工，将助力绿地实现全年海外销售超过130亿元的目标。
此前的万达海外投资计划显示，未来10年将计划在全球8—10个主要城市进行投资。集团董事长王健林表示，希望到2020年万达三分之一的收入来自海外，即大约300亿美元。截至目前，万达已经确定的海外投资总规模已接近500亿元人民币。
第三，国内商业地产发展，已进入了瓶颈状态。国内开发环境进一步紧缩，利润率走低。王石在《中国新兴企业：如何突破规模发展的瓶颈？》演讲中指出，“非垄断行业中，企业发展到1000亿似乎都遇到了继续增长的瓶颈。”
未来三到五年
商业地产相对过剩
事实上，时下国内从事地产开发的企业都面临着同一个为之感到头疼的问题——如何获得优质土地资源，特别是在北、上、广这样消费旺盛，而土地资源极为紧缺的一线城市。对二、三线城市来说，由于自身存在的矛盾和问题以及近年来商业地产的过度规划与开发，多数城市出现了商业地产相对过剩现象。因此，争夺土地资源成了地产开发商最大的课题。产生瓶颈的主要原因，在于城市的过度开发与超前发展，以及与经济社会发展的不协调。有专家预言，未来的三到五年，中国的绝大多数城市极有可能出现商业地产相对过剩的问题。
国内地产发展的瓶颈除了土地资源的稀缺，还在于缺乏开放的金融市场和完善的法律体系。嘉民集团中国区运营总经理黄炜指出：“健全的金融市场和法律框架能够有效地鼓励长期投资、限制炒作。”“中国开发商布局海外短期可能面临着水土不服这一现实问题，包括销售流程，对企业信用的控制等等。”绿地开工洛杉矶、万达入主伦敦、万科钱进纽约、碧桂园兵发吉隆坡……如火如荼的中国房企海外淘金热潮背后，无论是应对国内高端市场限购、限价的无奈之策，还是主动寻找蓝海的战略选择，中国房地产企业的海外淘金之路注定充满荆棘。
在国外经营房企，需分几个层面来融资，要与众多的金融机构打交道。由于布局海外的基本为国内大型品牌房企，而大公司模式已经固化，因此，品牌房企在海外短时间内难以实现规模化扩张的突破。此外，布局海外市场需要充裕的现金流或融资渠道进行支撑，否则，难以抗拒国际市场风险。
不过，可以预料的是，随着前期出海房企尝到甜头，2014年品牌房企出海之势将不可逆转，或许会直接通过并购、合作等方式大范围布局海外市场。
有专家预测，2014年品牌房企出海极有可能呈现火爆趋势。
