编者按 3月29日，全球领先的房地产专业服务公司仲量联行在成都、北京、上海等城市全国同步发布《发展变迁：中国房地产投资市场动态》白皮书。白皮书显示，中国内地的房地产投资市场正处于结构调整的过程中，境外投资者将会积极找寻发展中的商铺和写字楼物业市场的投资机会，随着国内流动性收紧至金融危机前的水平，以及开发商资金链压力的显现，境外投资者的资本将再次发挥重要作用。
□ 本报记者 何沙洲 文/图
A境外买家
回归中国市场
据介绍，在全球金融危机过后，2010年境外房地产机构在中国内地房地产市场上的投资活动明显活跃，在整栋楼宇买卖市场中占全年总交易量的41%。其中来自亚洲的投资者占到总量的34%。特别是来自香港和新加坡的投资者在中国大陆各地大举投资。相比之下，欧美投资者则较为谨慎，主要集中在上海这座城市，尽管其可供交易的物业资产数量亦很有限，如果他们不放宽其投资视野、探求新的投资领域，未来发展将面临很大局限。
与成熟市场不同，国内资本市场融资渠道有限，这使得国内投资者在市场竞争中处于相对的劣势。
B保险资金可能成为
投资市场的主导力量
2010年9月，中国保监局发布了有关中国保险公司参与房地产投资活动的最新规定，其中重要细节是保险公司最高可将资产总额的10%投资于房地产和与房地产相关的金融产品，从而拉开了保险公司全国购置商业房产的序幕。据悉，2010年底，中国保险公司资产总额超过5万亿元，这意味着约有5000亿元资金可用于投资房地产，无疑将成为商业房产最为强劲的购买力。
“尽管中国保险公司的资产总额已突破5万亿元人民币，并且每年在以20%的速度稳定增长，但目前尚未有大额投资交易活动出现。”仲量联行成都分公司董事总经理吴允燊介绍，目前保险公司参与房地产投资仍要面对许多挑战。
另外，房地产信托投资基金以及人民币基金有望成为另一重要的资金来源，但在当前的金融环境下，阻碍房地产信托投资基金（REITs）获得批准的障碍似乎没有减少。“目前，人民币基金及其投资于房地产资产的法律依据尚且模糊，但上海、北京和天津正在进行此类试点，已经吸引了多家知名的国际基金管理机构的积极参与。尽管对境外投资者来说市场尚存一些不确定因素，但国际基金管理机构仍可从尚未充分利用的国内巨额资本中获得大量的投资机会。”吴允燊如是说。
C未来，投资机会更多
据《发展变迁：中国房地产投资市场动态》显示，在房地产市场的各个领域，境外资本在收购、融资以及与国内开发商合作方面都会有很大的机会。同时，政府大力提倡具有“中国特色”的投资方向，即对社会福利设施的投资，如开发更多保障住房，养老物业；其他社会基础设施，如高等教育，医疗福利设施等，都将为投资者带来新的机会。商业地产强劲的市场基本面为渴望在中国购置资产的亚太区境外投资者创造了一个良好的市场环境。
吴允燊表示：“在国内外机构投资者和保险基金的带动下，优质零售、办公楼和高端公寓将成为投资者关注的重点。同时，投资者对二线城市的关注可为开发商提供除了散售物业以外更为多元化的资金回收渠道，有利于物业市场向多元化、高品质的方向发展。”
写字楼。中国一线城市的写字楼市场整体表现依然强劲，2010年的净吸纳量创造了历史新高。
商铺。中央政府鼓励提升居民消费的政策，加之全国范围内城市居民收入的稳定增长，强劲的市场基本面持续吸引着投资者的兴趣。
住宅。由于政府政策抑制需求、限制价格上涨，投资者的机会将来自信贷紧缩政策。
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吴允燊观点精华
未来，投资市场基本面保持强劲，这显然会给国内外投资者带来机遇。中国国内市场较低的投资收益率和有限的投资机会，将可能导致众多国内投资者开始关注海外房地产市场。在未来几年中国房地产投资市场及其相关领域仍将保持高度活跃及强劲的市场驱动力。
