胡勇
在小区物业服务中，信托制物业模式已经逐渐成为一种被广泛认可和积极推广的创新管理模式。它不仅是一种管理模式的革新，更是基层社会治理现代化的生动实践，其透明化、专业化、共治化等特征契合了现代城市治理需求。
信托制物业是指通过建立信托关系，将业主大会作为委托人，物业服务企业作为受托人，业主作为受益人，实现物业费用和小区公共收益的透明化、规范化的一种物业管理方式。
信托制物业对于构建一个更加透明、高效、公平的小区物业管理体系，提升小区业主生活质量，推动物业服务行业的健康发展，促进社区和谐稳定等都具有重要的现实意义。
随着小区业主对物业管理要求提高和对信托制物业认识的深入，信托制物业的优势逐步得到人们认可。实践表明，信托制物业有助于提高业主满意度和信任度，也有助于推动整个物业服务行业良性运行与健康发展。其主要优势：
信托制物业通过设立专门的信托账户，将物业费和小区公共收益（例如广告收入、停车费等）存入信托账户，实现了物业管理资金收支的透明度。按照信托制运行规则，物业企业需定期公布收支明细，业主可通过咨询平台（例如官方市民云平台、小区APP和微信群等）随时查询，保障了业主的知情权，同时也促使物业企业更加注重成本控制和服务质量，避免资金滥用。例如，成都市武侯区WQ小区引入了信托制物业服务，在业主大会与物业服务企业签订了信托合同之后，明确了双方权利和义务。该物业企业定期向小区业主公开财务报表，业主可以通过手机APP端实时查询物业费用和小区公共收益使用情况，提高了业主对该物业服务企业的满意度。
在信托制物业模式下，物业管理企业作为受托人，必须按照信托合同的约定来管理物业费用和小区公共收益，该模式可以有效地促使物业企业更加注重服务质量和效率。例如，某小区引入信托制物业后，该物业企业为了提高业主满意度和续签合同的可能性，开始采用智能门禁、在线报修、电子账单等智能化管理系统，这些措施不仅提高了物业管理的透明度，也大大提升了服务响应速度和处理效率。此外，该物业企业还加强对员工专业化职业技能培训，确保每一位员工具备必要的专业知识和技能，同时，通过建立严格的服务标准和质量管理体系，不断提升小区物业服务的专业化水平，增强业主满意度和忠诚度，提升企业的品牌形象和市场竞争力。
信托制物业服务通过引入信托机制，有效增强了辖区社区治理能力。在这种模式下，小区业主大会、物业服务企业和小区业主之间形成了一种清晰的权责关系。这种关系使得业主对物业服务的监督更加直接和有效，从而提高了物业管理的透明度和公信力。例如，在某小区实施信托制物业服务后，业主可以通过信托账户实时查看物业费用和小区公共收益的使用情况，确保资金的合理使用。同时，业主大会可以参与制定物业服务规则和标准，对物业服务企业进行监督和评估，确保服务质量。这种模式下，业主的参与度和归属感显著增强，社区治理更加民主化和科学化。此外，信托制物业服务通过明确各方权利与义务，有效减少了物业管理纠纷。
信托制物业服务通过引入信托机制，实现物业费用和小区公共收益的透明化管理，从而促进了小区资源的合理配置。在这种模式下，物业服务企业作为受托人，必须按照信托合同的约定，合理使用和管理物业费用，确保资金用于小区的维护、改造和提升，而不是被挪用或滥用。例如，某小区通过信托制物业服务，将公共收益用于小区绿化、公共设施维护和社区活动等方面。物业服务企业定期向业主公布资金使用情况，接受业主监督。这不仅提高了资金使用效率，还增强了业主对物业服务的信任和满意度。此外，信托制物业服务通过提高管理透明度、增强业主权益保护、提升服务效率等手段，有助于提升小区整体价值。例如，某高端住宅小区引入信托制物业后，物业费用和公共收益管理更加透明，业主对物业的信任度显著提升。物业企业为提高服务质量，定期公布财务报告，接受业主监督，同时投资升级小区设施，如增设健身房、游泳池等，提高居住舒适度。这些举措不仅增强了业主的归属感，也吸引了更多潜在买家，使得小区房产在市场上更具竞争力，房价稳步上涨。
信托制物业服务模式在提升小区声誉方面发挥着关键作用，是提升小区声誉的有效途径。主要体现在四个方面：一是信托制物业增强了业主对物业服务的信任感。业主能够清晰地了解物业费用和小区公共收益的流向，这种透明度有助于构建业主与物业之间的信任关系。二是信托制物业强化了业主权益保护，业主作为受益人，拥有更多的知情权和监督权，这使得业主感到自己的权益得到了尊重和保障，从而提高了对小区的满意度和信任度。三是信托制物业通过专业化和市场化的服务，提升了物业服务的质量和效率，这不仅改善了居住环境，也增强了小区的吸引力。例如，高质量的物业服务可以吸引更多的潜在买家，提高房产的市场竞争力，从而提升小区的市场价值。四是信托制物业促进了社区治理的现代化，业主积极参与和共同维护小区环境，进一步提升了小区的社会声誉和居住价值。
信托制物业服务模式虽然具有诸多优势，但在法律层面上可能面临一些风险和挑战，具体包括：
缺乏顶层法律支撑，现行《物业管理条例》及相关政策尚未对信托制物业作出明确规定，导致其法律地位不明确，权责界定模糊。监管难度增加：信托制物业的复杂性使得基层政府可能因缺乏信托法专业能力而难以有效监督，增加了监管难度。
涉及多方关系，包括物业、业主和第三方监管机构等，一旦发生纠纷，责任主体难以清晰界定，增加了法律风险。若合同约定上存在漏洞，信托制物业可能架空业主自治，剥夺业主大会的自治权，导致业主权益保护不足。
在实施信托制物业过程中，可能会触及《中华人民共和国民法典》中关于合同效力、管理路径等规定，还可能会侵犯业主共有权。例如，信托制以“信托制物业服务合同”替代普通物业服务合同，法律地位无明确的法律依托，其约束力存疑，一旦产生矛盾纠纷案件，信托制合同可能会被认定为无效。
信托制物业合同可能因违反强制性规定而被司法判决无效，可能会导致业主需重新协商，引发群体性纠纷，既增加了小区业主的维权成本，也增加了基层政府的治理成本。
既有研究表明，未来信托制物业发展将有如下趋势：
（一）标准化建设将加速，头部信托公司将牵头制定统一标准，以解决各地实践差异大问题和实施规则缺失问题。
（二）科技应用将越来越深化，数字化管理、区块链技术等将被引入资金监管，以提高交易记录的不可篡改性和可追溯性。
（三）政策支持将加强，多地政府正研究将信托制物业纳入基层治理创新考核指标。随着试点成功案例累积，信托制有望成为物业管理的主流模式，为构建和谐社区、提升居民幸福指数等提供新的服务模式。
（作者单位：四川省社会科学院）
