■ 杨孟著
近年来，在“房住不炒”新定位和房地产调控“新规”引导下，商品房预售资金监管力度持续加大，相关政策措施密集出台。据贝壳研究院统计，2020年至2021年10月中旬，全国主要城市发布的相关政策就高达60余项。仅2021年11月份，就有成都、北京等多个城市出台多项商品房预售资金监管“新规”。无疑，强化商品房预售资金监管，对于防范化解房地产领域风险，促进房地产业良性循环和健康发展具有重要意义。
所谓商品房预售制度，实际上也就是房地产开发商通过向购房者收取预交定金或预付款的形式，将规划拟建或在建的“或有资产”视同“商品房”提前确立为双方交易关系的制度。目前，除了实行现房销售制度试点的南宁市等个别地区外，我国普遍实行了商品房预售制度。不可否认，实行该制度，在住房商品化改革启动的早期阶段，对于有效筹集房地产开发建设资金，促进房地产市场繁荣发展确实起到了重要的支撑作用。
不过，随着房地产市场的日渐成熟，商品房预售制度作为特定历史条件下的产物，已经完成了它的历史使命。迄今为止，若继续沿用这种制度就会愈来愈暴露其诸多弊端和缺陷，更有甚者还有可能诱发重大风险。坊间房地产“灰犀牛”的诙喻并非空穴来风，预售制度的“催化”作用无疑是其诱因之一。也正因于此，对商品房预售资金实施监管便顺理成章。在当前情势下，放眼长远，基于住房新定位导向，与其实施商品房预售资金监管，不如彻底取消商品房预售制度，全面实行现房销售制度。
预售制度有特定的适用条件
目前，商品房预售制度是西方发达国家普遍实行的商品房销售制度。但这并不因之说明我国现阶段继续实行该制度的合理性，更不能将之作为我国继续实行该制度的论据。原因其实很简单，我国目前并不满足实行该制度的特定条件。也就是说，在满足某些特定的条件时，商品房预售制度才优于现房销售制度，反之则现房销售制度优于商品房预售制度。西方发达国家之所以一直采用预售制度，主要是因为它们完全满足了这些特定条件，而在我国，严格来说并不满足这些特定条件，所以实行现房销售制度才是我国的最优选择。
这些所谓的特定条件，其实也就是西方发达国家进入后工业社会后所表现出的人口结构、经济结构等特征在房地产领域里的“映射”，具体来说也就是商品房市场已跨越交易活跃期，进入供求平衡“按需定制”的冰河期。在该时期，预售制度其实扮演了兼具防范化解房屋烂尾和泡沫风险双重功能的自动稳定器的角色。如加拿大、澳大利亚等国家在房屋设计图纸获得审批后即可预售，只有预售到规定的数量后才能建造。否则，政府不允许开工，银行也不敢发放相关贷款。
与此同时，自动稳定器还体现在作为用于校准房屋投资结构是否最大满足消费者需求的“准星”上，也即当预售达不到规定的数量时，就要根据市场反馈的信息及时调整规划和设计，以最大满足市场需求作为房屋投资的出发点和归宿。
我国实行商品房预售制度作为特定历史条件下的产物，其实是一种无奈的选择。众所周知，房地产业是典型的资本密集型行业，投资量大、建设周期长、资金周转慢。在我国房地产商品化的早期，为了有效破解资金约束压力这一最大难题，由此催生了商品房预售制度。这也即我国实行商品房预售制度的最根本的原因。事实上，在当时的环境条件下，实行该制度除了较好地解决房地产开发商融资问题外，也符合消费者的心理。因为在消费者的眼里，他们看到的只是“通过预售锁定价格要比买现房节省资金”这些“看得见”的结果，而对“看不见”的由此诱发和派生的诸多风险却丝毫没有觉察。
我国不满足预售制度的特定条件
反观我国，与上述预售制度所依赖的特定条件相距甚远，在不满足特定条件的情况下，盲目对接国际惯例实行预售制度，必然出现“水土不服”现象。我国自1998年房地产商品化启动迄今长达二十余年的时间里，由于城镇化加速推进、家庭小型化、人口跨际流动、土地要素市场发育不成熟(政府控制土地)等原因，商品房市场一直处于供不应求的状态。
因此可见，我国既不存在因需求萎缩导致的“烂尾”风险，更不存在为应对成交量剧增下的供求失衡矛盾而演化出的自动稳定器机制，反而成了房屋价格上涨的“助推器”。因为在预售价格(预期价格)锁定的情况下，正常的价格机制被严重扭曲，在这种情况下，当伴有房产上涨预期时，经不起巨大利益诱惑的房地产开发商往往以捂盘惜售、人为毁约的方式铤而走险，由此进一步加剧供求矛盾，助推房地产泡沫风险。当伴有房产下跌预期时，消费者人为毁约的情形也曾经在深圳等地上演过，由此带来不少社会隐患，给当地政府带来巨大压力。
2020年以来，从“福晟”“ 泰禾”“华夏幸福”，到最近“恒大”等标杆房企，均不同程度地出现了债务危机，导致不少楼盘出现烂尾或面临烂尾风险，并波及金融系统引发土地开发贷款、住房开发贷款和个人房贷风险。部分房地产开发商的“暴雷”已经证实，稍有不慎，就有可能唤醒“灰犀牛”。
目前，我国商品房市场已告别供不应求时代，进入向总体供求平衡时代。该时代的基本特征是，成交量大、交易活跃，部分地区结构性过剩与短缺并存。取消商品房预售制度，实行现房销售制度的条件已完全成熟。在该时代，购房者再也没有必要选择预售这种交易方式，通过事先签订一个期货合同，来等待一个尚未完工的商品房，而只需到商品房市场选择成品房即可，而且可以“货比三家”，安全、可靠、简便、高效。事实上，早在2010年，广西就选择了南宁市作为现房销售制度试点城市，试点结果超乎预期。当务之急，应在总结试点经验的基础上，结合各地实际，积极创造条件，不失时机地全面实行现房销售制度。
实行现房销售制度意义重大
根据以上分析，所谓实行商品房预售制度带来的弊端和缺陷，其实也就是在不具备实行该制度的特定条件下实行了该制度所带来的弊端和缺陷，在完全具备实行该制度的特定条件时，当然也就不存在任何的弊端和缺陷。
因此，取消商品房预售制度，实行现房销售制度，是当前环境条件下积极寻求促进房地产业良性循环和健康发展与有效防范化解房地产领域风险平衡点，阻止相关风险向金融系统传导的最佳选择。
首先，有利于防范化解房地产领域风险。在现房销售制度下，审慎严格的监管制度，能够倒逼房地产开发商降低资产负债率，改善资本结构，降低市场风险，阻止房地产领域风险向金融系统传导。早期的预售制度几乎没有任何限制条件，只要取得政府“许可证”，即可进行预售。由于相关监管制度存在空区，即使在所谓的“暴利”时代，仍会出现不少开发商信贷违约、拿钱“跑路”等现象，带来不少风险隐患。实行现房销售制度，能够有效抑制这些现象的制度动因，同时，还能够有效降低商品房综合成本——当然包括比资金成本更为重要的风险成本。
其次，有利于规范房地产市场行为。这里有一个真实的例子，某房地产开发企业因“皮包开发商”挂靠问题遭遇愈百个诉讼案件，为处理这些案件，前后耗费了近十年时间，给企业的声誉和财产安全造成重大损失。“皮包开发商”的一个共同特点是，想方设法挂靠房地产开发企业，通过借用该企业信用和资质条件从事房地产开发，一旦出了问题便拔腿跑人，由于它们并非真正意义上的“市场主体”，相关遗留事项自然也就甩给了被挂靠房企。这表面上看似管理问题，但其导火索仍然是预售制度下的巨大“利益诱惑”。若实行现房销售制度，就不会出现挂靠“跑路”现象，因为不存在通过“跑路”获取经济利益的机制。
第三，有利于遏制房地产投机行为，回归经济理性。预售制度下“先交钱，后交房”的制度安排，本质上类似于商品期货。期货的主要功能是套期保值，而房地产的“套期保值”行为，实际上是一种违背经济伦理的投资投机行为。房屋“是用来住的，不是用来炒的”，房产的投资投机行为，是政府明令禁止和严厉打击的行为。实行现房销售制度，能够有效引导合理预期，遏制“期货型”房屋“炒作”行为。
第四，有利于维护消费者合法权益。在预售制度下，当遇有房价上涨预期时，开发商的最优决策是故意拖延工期和交房时间，想方设法毁约(因按预售时的价格交房，开发商宁愿退回预售定金和相应的利息)，给消费者造成重大损失。因为这时的消费者已失去了按原房价重新选择的机会。在现房销售制度下，这些问题将不复存在。
(作者系民建湖南省财政与金融委员会委员;广州大学南方治理研究院特聘研究员)
