■ 李君临
一、案件缘起
2014年10月24日，唐氨菌自开发商处购得预售商品房一套。
2016年6月16日，在案涉房屋尚未办理产权登记情况下，唐氨菌与吴筱榕签署预约合同，约定唐氨菌将案涉房屋以总价84万元出售予吴筱榕。签约当日吴筱榕支付购房款20万元，余款在唐氨菌取得产权证后由吴筱榕以按揭贷款方式支付。
2017年5月9日，唐氨菌与吴筱榕签署补充协议，约定在补充协议签署当日吴筱榕再支付房款20万元，6月8日前再支付10万元，案涉房屋解除抵押后再支付20万元(唐氨菌收到该20万元后必须将房屋抵押给吴筱榕)，余款14万元待过户时支付。
后唐氨菌于2017年9月14日以吴筱榕未按约支付6月8日之10万元和解除抵押后之20万元为由，通知吴筱榕解除合同，要求吴筱榕腾退房屋并支付房屋占用费。
随后，唐氨菌向武侯法院诉请确认房屋买卖合同已解除，武侯法院一审支持唐氨菌诉请。吴筱榕向成都中院上诉，成都中院认为吴筱榕因中介原因未支付6月8日之10万元不构成违约，但未支付解除抵押后之20万元构成违约，故判决驳回上诉维持原判。
本文认为，成都中院二审判决不当，本案应予再审。
二、法律分析
(一)原审判决认定吴筱榕20万元付款义务起算时间为2017年8月8日这一基本事实缺乏证据证明，触发民诉法第200条第2项规定之再审条件
1.预约合同约定逾期付款30日方可解约
唐氨菌声称根据预约合同第2.2.1条解除合同，但该条约定逾期付款30日方可解约，而本案即使按最有利于唐氨菌的解释，至2017年9月14日唐氨菌发出解约通知时，吴筱榕“逾期”仅15天，远远达不到合同约定的解除条件。当然，下文将阐述，吴筱榕付款义务尚未产生，根本不存在任何逾期和违约。
2.唐氨菌通知8月29日之前付款，但其9月14日即发出解除通知，根本不符合合同约定的解除条件
补充协议约定待唐氨菌解除房产抵押后，吴筱榕支付20万元，但并未约定解除抵押后几天内支付。唐氨菌于2017年8月24日向吴筱榕发短信，通知吴筱榕于2017年8月29日付款。则，若吴筱榕未在8月29日付款，自8月30日起可算逾期(唐氨菌从未向吴筱榕出示已解除抵押的书面材料，此处姑且假设8月24日唐氨菌确已解除抵押有权要求吴筱榕付款)。因此，至唐氨菌通知解除合同的2017年9月14日，顶了天也就15天，离可解除合同的逾期30天还差得远。所以，无论如何唐氨菌不具有合同解除权。
3.唐氨菌8月24日通知付款后，吴筱榕当日即同意付款
唐氨菌提交证据显示，2017年8月24日吴筱榕即已回复唐氨菌同意付款，要求唐氨菌办妥产权证以便办理抵押登记，但唐氨菌置之不理。
吴筱榕要求唐氨菌按补充协议约定办妥产权证以便付款后可立即将吴筱榕登记为抵押权人以便在房屋转移登记前保障吴筱榕权益完全是行使合理合法的抗辩权。
4.唐氨菌称8月8日即已解除抵押完全是不折不扣的谎言
唐氨菌在一审起诉状和二审调查时称2017年8月8日即已解除抵押，但却没有提交任何证据证明。其只提交了结清贷款的材料，因此，就连一审法院也只认定唐氨菌在8月8日结清了贷款，未敢认定其已于8月8日解除抵押。但结清贷款和解除抵押完全是两件事，绝不可混为一谈。有生活常识的人都知道，银行不可能结清一户贷款就跑房管局去解除抵押，都是在一批人结清贷款后才统一去解除抵押，结清贷款后等个十天半月解除抵押都算动作快的。
而且，解除抵押的主体是不动产登记机构，行为效果为消灭物权;而结清贷款的主体是银行，行为效果为清偿债权，二者不可等同。
可见，本案并没有任何证据证明唐氨菌于8月8日解除抵押并于当日通知吴筱榕，原判认定8月8日产生付款义务缺乏证据证明，依法应予再审。
(二)原审判决认定唐氨菌享有约定解除权属适用法律错误，触发民诉法第200条第6项规定之再审条件
吴筱榕与唐氨菌2017年5月9日签订之补充协议第3条明确约定：“甲方(指唐氨菌)解除银行抵押后，乙方(指吴筱榕)再次向甲方支付第三项20万房款”;同时第4条约定：“甲方在收到乙方第三项20万房款后，甲方必须前往房管局将房产抵押给乙方”。意即吴筱榕支付20万元购房款存在两个前提条件：1.解除银行抵押;2.将房屋抵押给吴筱榕。
据此，当条件1未成就时，吴筱榕享有先履行抗辩权;当条件2未成就时，吴筱榕享有同时履行抗辩权(亦可视为不安抗辩权)。任一条件未成就，吴筱榕均有权拒绝付款。
1.关于先履行抗辩权
作为打工一族，20万元对吴筱榕并非小数目，付款之前当然应当谨慎判断，遂反复要求唐氨菌出示书面材料证明已解除抵押，但直至一审开庭(2017年11月28日)前唐氨菌也从未出示任何解除抵押的书面材料。
而且，吴筱榕于2017年9月19日前往成都市不动产登记中心查询案涉房屋信息时，商品房买卖合同摘要显示房屋仍有抵押和贷款信息(七年期的中国建设银行贷款)。因此，吴筱榕在无法判断房屋是否解除抵押情况下有权依据《中华人民共和国合同法》(简称《合同法》)第67条行使先履行抗辩权拒绝付款。
2.关于同时履行抗辩权
补充协议第4条明确约定，吴筱榕支付该笔20万元之后，唐氨菌必须为吴筱榕办理抵押登记，但其直至开庭时仍未取得产权证。根据《房屋登记办法》第43条以及《不动产登记暂行条例》第16条等规定，没有产权证不能办理抵押登记。
如果支付该笔20万元而不能办理相应抵押，这意味着吴筱榕已支付的70万元购房款将没有任何保障;为保护自身权益，吴筱榕当然有权依据《合同法》第66条行使同时履行抗辩权拒绝付款。
据此，原审判决认定因吴筱榕逾期付款超过30日，唐氨菌享有约定解除权确属适用法律错误，已经触发民诉法第200条第6项规定之再审条件。
(三)原审法院隐匿新证据且不审而判，非法剥夺当事人辩论权利，触发民诉法第200条第9项规定之再审条件
吴筱榕在原审法院指定举证期限内于2018年7月12日提交了二审新证据，且在2018年7月19日调查谈话时明确出示了该份新证据。但原审判决竟悍然声称：本院审理过程中，吴筱榕、唐氨菌均未提交新证据。
根据民诉法第169条规定，对有新证据的案件，一律公开开庭审理。但原审法院仅于7月19日做了调查谈话，其后根本未开庭即径行下判，严重践踏法律及吴筱榕权益。
民诉法解释第391条规定，应当开庭审理而未开庭审理的，应当认定为剥夺当事人辩论权利。由此，原审判决隐匿新证据、不审而判已触发民诉法第200条第9项规定之再审条件。
