■ 李君临
一、基本案情
原告赵小杨与周慧儿(统称原告或赵周)是夫妻关系，被告陈定之与唐利基(统称被告或陈唐)系夫妻关系。2016年8月18日，经四川中原物业顾问有限公司提供居间服务，原告与被告签署了《房屋买卖合同》，约定原告购买被告共有的成都市锦江区东大街芷泉段88号房产。房屋建筑面积143.28平方米，约定总房款约260万元。
《房屋买卖合同》签订当日，原告交付了定金10万元。根据《房屋买卖合同》第7.2条，买卖双方最迟应于2016年10月15日前往房屋登记机关办理房屋所有权转移登记，但被告一直拒绝前往，逾期已超15日。
《房屋买卖合同》签订后，被告单方面要求涨价12万元，原告未同意。
2016年11月4日，原告根据《房屋买卖合同》第9.1条、9.3条通知被告解除《房屋买卖合同》并向被告主张违约责任。
二、法律分析
本文认为赵周二人全部诉请应当得到支持，理由详述如下：
(一)赵周一直具有购房资格，对买卖合同之解除无任何过错，陈唐为谋涨价故意迟延履行义务，实属恶意违约
1.陈唐恶意违约!
双方签订买卖合同后，唐利基眼见房市向好房价大涨，便一直拖延去银行提前还款，甚至在赵周和中介多次向其表示已经协调银行方面可以安排马上还款的时候仍然找寻诸多理由拒绝配合，出现明显违约迹象。
另一方面，唐利基在9月底即向周慧儿明确提出房屋已上涨30多万，她已经亏了30万，要求涨价12万元，并公然声称现在违法违约成本都很低。其被周慧儿拒绝之后又让中介出面转达要赔偿10万元解除合同，其恶意违约行为显而易见。
前述事实，四川中原物业顾问有限公司出具的情况说明，赵周提交的周慧儿与中介代小匈、邹吉都的微信聊天记录，周慧儿与唐利基的对话录音等证据均可证实。
2.陈唐未按合同约定于2016年10月15日前往房屋登记机关办理房屋所有权转移登记手续，之后一直拒绝办理，逾期超过15日后，周慧儿赵小杨当然有权解除合同，追究其违约责任。
3.赵周具有购房资格，2017年3月24日以前二手住房不限购!
不难看出，唐利基一再顾左右而言他，甚至扬言不惜赔钱也要解除合同，其意图相当明显，就是采用拖字诀逼迫赵周答应涨价，从而达到其不当目的。
陈唐不仅恶意违约，甚至污蔑赵周没有购房资格。其当庭提交一份《商品房买卖合同摘要》，称周慧儿在2016年10月15日另行购买一套一手商品住房并办理了网签备案，根据成都市限购政策当时已不具有购房资格，实属胡说八道。
事实上，根据成都市房屋限购政策，在2016年10月1日至2017年3月23日期间只限制新购1套新商品住房，并不限购二手住房，周慧儿购买了一套一手商品住房后，只是不能再从开发商处购买一手房，其与赵小杨仍然可以购买二手住房。
直到2017年3月24日之后，成都才开始将二手住房纳入限购范围。因此，买卖合同履行期间赵周一直具有购买案涉房屋资格(详见赵周提交的《对周慧儿交子大道商品房买卖合同摘要的质证意见》)，如果唐利基真心想卖房，赵周完全可以依约购买。
(二)未证明违约金过分高于损失，陈唐应当承担举证不利后果
本案中赵周损失主要就是房屋价格上涨的差价部分。一审中赵周提交了诸多证据证明案涉房屋所在小区同户型房屋已经大幅涨价50万元以上，还提交了调取证据申请书请求法院查明涨价事实;在二审调查谈话中，赵周也当庭提交了《评估申请书》，申请对案涉房屋价值进行评估，已经履行了相关证明义务。
另外，唐利基本人在9月26日谈话中明确承认案涉房屋当时已经涨了30万元(谈话录音第18分55秒至第19分37秒)，陈唐特别授权代理律师在《陈定之唐利基对赵小杨周慧儿提交录音资料的质证意见》中也明确认可房价已上涨了50多万(第2页第4段)。陈唐已经明确承认了涨价事实以及涨价幅度，根据民诉法解释第92条之规定，赵周无须再行举证证明损失。
综上，赵周损失情况已得到充分证明。
陈唐二人认为违约金过分高于损失请求予以调减，那么就应当就此举证证明。但陈唐不仅没有提出任何证据证明其主张，反而与代理律师口口声声称周慧儿在高新区购买的房屋已经涨价百万，其并没有遭受任何损失。本文认为这种说法简直荒谬可笑，其所称的情况与本案毫无关联，只能进一步暴露其不讲诚信、胡搅蛮缠的丑恶嘴脸。在最高法院(2016)最高法民终106号案以及成都中院(2016)川01民终10158号案中，裁判法院均认为双方约定的违约金并未超出应当预见的范围，违约方未举证证明违约金过分高于损失，最后判决违约方按照合同约定支付全额违约金。见贤思齐，本案理当借鉴该两案裁判要旨。
另外，合同法之所以规定当事人可以自行约定违约金，就是为了降低守约方自证损失的难度，平衡双方权利义务。如果违约方违约之后不用承担任何举证责任仅凭一句话就可以要求法院调减违约金，这既是对意思自治这一民法基本原则的践踏，也在事实上违背了违约金制度的设计初衷，助长了肆意违约的风气。
(三)违法者不得获利，陈唐应当支付全部违约金
截至目前，案涉房屋所在小区同户型房屋价格已上涨百万余元，由于陈唐二人违约行为，赵周当事人往返奔波、身心俱疲，经济上遭受严重损失，精神上受到巨大伤害，即使按照20%违约金赔偿50.6万元也不足以弥补原告损失。
而且，即使判决陈定之唐利基全额支付违约金50.6万元，因房屋涨价100余万元，其违约之后反而获利50余万元，可谓中特怪象。
陈唐二人见利忘义、食言而肥，公然声称中国社会违法违约成本都很低，其挑战中国法治之胆气实令人胆寒，其中司法机关所作“贡献”可谓不小。为不负胸前国徽、头上青天，本文建议法官秉持司法良知，用个案判决重塑诚信价值。
(作者系四川省社会科学院法学研究所助理研究员、法学硕士)
