■ 孔璟黎
自1998年福利分房制度终结，中国正式迎来了房地产时代，商品房市场以年均超15%的增速狂飙突进，托举起世界第二大经济体的崛起。如今，在住房理念和人口结构双重挤压下，这个曾贡献全国四分之一GDP的支柱产业，正经历从“规模扩张”到“质量深耕”、从“金融属性”回归“居住本质”的深刻转型。在中国房地产行业发展史上，新境界房地产策划公司董事长杨辛是不可忽视的一个符号，他以数个被行业奉为标杆的创新策划案例划动着中国房地产发展的浪潮。
杨辛1987年在国家级出版社的百万字计算机硬件专著《电子计算器大全》出版时，1991年担任《世界经济年鉴》编委时，或许未曾想到，十年后自己会成为房地产策划领域的破局者。这位中关村最早一批技术创业者，在上地开发区亲手搭建起中国首座智能化园区的雏形，将光纤网络、智能安防与楼宇自控系统首次融入建筑。这项超前十年的实践，却恰好让他在IT行业技术迭代浪潮中敏锐捕捉到另一个时代的脉搏。从福州大学城旁单日售罄98%的联排别墅，到年均操盘量突破50亿元的数字化营销帝国，杨辛的职业生涯恰似一部中国房地产发展的微观史。他见证了中国房地产市场从1998年房改后的野蛮生长，也开创了“一户一价”“片区规划”“房产价值重塑模型”等创新实践理念，成为行业变革的标杆人物，至今仍在影响着中国房地产开发的底层逻辑。
在业界深厚积累与持续创新的基础上，杨辛于2025年5月当选为全国房地产商会联盟副主席，并在2025中国信息技术应用创新峰会中，荣膺“2025年房地产营销领域卓越创新人物”称号，这是对其二十余年来推动房地产营销理论体系建设与片区运营模式创新的高度肯定。
首创价格定位营销理论：一户一价开创房地产营销先河
1998年，杨辛敏锐嗅到了房地产业的机遇，成立了新境界企业策划有限公司，带着技术人特有的“系统思维”闯入房地产领域，自此彻底颠覆了传统的房地产开发模式。杨辛认为，钢筋水泥的物理空间构建，本质上与计算机硬件的模块化设计并无二致，真正的挑战在于如何为这些物理空间注入符合市场需求的“操作系统”。
杨辛接手的第一个项目就迎来了巨大挑战。澳门开发商华龙集团在福州华林路的两幢18层烂尾楼，欠下137万银行贷款的楼盘开盘三个月仅售出两套房，楼盘面临严重的资金链问题。技术出身的杨辛全面考察后发现，同一栋楼里，东户89m2三房与西户120m2四房的采光差异，导致居住体验天差地别，但开发商却用统一的每平方米2300-2500元均价销售，这如同将不同配置的电脑标以相同价格，市场自然用脚投票。于是杨辛开始给每套房做起了“体检”，他带领团队建立“户型价值评分系统”，将朝向、楼层、噪声等12项指标量化为加减分项，稀缺的89m2三房户型因方正格局和东南朝向，溢价至2800元/m2，而120m2四房则因西晒问题降价至2200元/m2。这种“一户一价”的策略在福州当即引发轰动，开盘当天举着计算器的购房者将售楼处挤得水泄不通，这个曾被视为“死盘”的项目在一年内完成清盘，236套住宅全部售罄。
初入房地产行业的杨辛并没有使用任何销售技巧，而是利用技术思维中的模块化配置，用一场跨界实验救活了一个烂尾楼盘，更在福州地产界掀起“精准定价”革命。在还没有“房地产营销”这个概念的年代，当同行还在用均价模糊差异时，杨辛已经为每块土地找到了最适配的“操作系统”，用“一户一价”价格定位的创新理念正式拉开了房地产市场的营销时代。自此，杨辛彻底颠覆了房地产的营销方式和行业面貌，这个理念至今仍然是房地产营销策略中最核心、最关键、最重要的一环。
首创片区规划理念：让别墅成为第一居所，改写房地行业规则
过去，“别墅”二字在人们心中始终与“第二居所”划着等号，与“第一居所”不同的是，别墅交通不便、配套近乎空白，只能作为周末或度假打卡地，同时因为价格普遍偏高，在中国鲜有受众。直到杨辛以首创的“片区规划”理念，将一片被视为“投资荒地”的生态腹地，蜕变为引领区域升级的城市标杆，在中国城市运营史上书写了传奇篇章，别墅才首次具备承载日常生活的完整生态。杨辛的这场居住革命，彻底改写了中国高端住宅的开发逻辑。
2006年，杨辛接手了福州大学城的后续项目博仕后缘墅。项目地块背靠旗山、毗邻邱阳河，生态环境得天独厚，但在当时的福州仍是偏远之地，仅有一条公交线路贯通。这个项目被地产行业公认为“没有任何投资价值”，却在开盘两小时内一期全部房源几近售罄，随后的二期三期也都延续销售盛况实现了大满贯。这一现象级的案例背后，是杨辛对传统开发模式的突破性思考——他提出地产开发要做好产品、配套与片区联动的三轴联动，将开发商利润、消费者性价比与城市功能升级置于同一价值体系，才能获得更大的市场共赢。因此，杨辛仍然将大学城教职工、科研人员作为目标客户，设计了一套创新的“好价别墅”：杨辛通过叠拼和联排别墅的设计降低成本，同时，在楼顶设计6米挑高的68m2空中花园实现空间拓展，将销售定价控制在60万元左右，用高层公寓的价格吸引周边人群体验别墅。配套方面，杨辛推动博仕后购物广场落地，并引入永辉、苏宁等品牌，商业体量从规划5000m2扩至3万m2，他联合公交集团增设了10余条线路，并开通了高校教师定制通勤车，推动邱阳河整治工程，将河拓展至90米，并新建了1.3公里滨河景观带，打造“三面环水”滨河绿廊。在杨辛推动下，项目未止步于“宜居”，更致力于“兴城”。在政府的帮助下，杨辛推动开发上街片区的470亩侯官大道，定位“科学城综合服务中心”，沿江布局高新科技园，吸引28家科研机构入驻，形成“自住+投资+消费+工作+教育”的闭环。杨辛一手改变了项目的命运，更催化了这个片区的整体升级，形成了“乌龙江新岸”经济带。
如今，该区域已吸引40万就业人口，正荣财富中心等商业综合体相继落地，形成“乌龙江新岸”经济带，区域税收15年间增长2878倍，二手房均价稳定在1.3万元/m2，远超市场平均水平。杨辛证明了房地产开发的本质是“城市资源整合者”而非“土地贩卖者”，他用系统性思维为核心进行策划与创新，重新定义了整个片区的经济价值，让别墅彻底摆脱“第二居所”的魔咒，最终实现了项目热销、区域升级、城市发展的三赢，为中国城市化进程提供了极具借鉴意义的实践范本。
在今天看来，杨辛提出的“一户一价”“片区规划”“别墅第一居所”等理念，都是各大房地产商仍然使用的营销和策划方案，这也正说明了杨辛在房地产起步阶段的前瞻性。可以说，他以超前的战略谋划、非凡的创新思维和先行先试的勇气，促进了整个行业的变革和创新，以广泛的实用性和至今仍不可取代的重要性，凸显出他在房地产行业贡献卓著，是中国城市化发展和人居生活理念更新的重要领军人。
