■ 陈鹏 李锦
6月7日的国务院常务会议，对于房地产市场平稳健康发展，用了四个“稳”字。重温美国的教训，对于我们认识当前房地产市场的风险，很有必要。如果中国房地产市场暴跌，将会给中国经济与社会带来巨大风险。房地产市场其实是一个巨大的生态系统。不仅国企在国家遇到困难要带好稳定房地产市场这个“头”，所有的人都要对此有明确认识。
国务院常务会议
对房地产市场“稳”的要求
国务院总理李强6月7日主持召开国务院常务会议，听取关于当前房地产市场形势和下一步构建房地产发展新模式有关工作考虑的汇报。
会议指出，房地产业发展关系人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局。要充分认识房地产市场供求关系的新变化，顺应人民群众对优质住房的新期待，着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进。要加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”住房供应体系，改革相关基础性制度，促进房地产市场平稳健康发展。
总体上是一个“稳”字，“稳定大局”“稳市场政策措施”“稳妥把握”“平稳健康发展”。
中国房地产市场是一个巨大的经济体，也是一个复杂的社会体。房地产不仅关系到国民经济的增长和稳定，也关系到居民财富的分配和保值，以及社会的和谐与稳定。房地产业是中国经济的重要支柱之一，也是地方政府的重要财源之一。如果房价下跌，将导致经济增速放缓，甚至出现负增长。最重要的是，金融行业首先会遇到冲击。
房地产业也涉及多个相关行业，如建筑、建材、家具、装修、中介、金融等，对经济增长有较大的拉动作用。与楼市相关的产业将近60多个。如果楼市崩盘，这些产业都会受到冲击，导致产能过剩、利润下降、资金链断裂等问题，进而影响就业、收入、消费等方面，形成恶性循环。
房地产市场风险发生在2007年的美国和1990年的日本，分别引发了2008年全球的金融和经济危机，以及日本的“失去的二十年”。通过“房价下跌—影响金融市场—影响实体经济”的传导路径，对经济产生较大负面冲击。这是一件带规律性的现象。
因此，中国房价不能暴跌，否则会带来严重的后果。我们此时重温美国房地产市场引发金融危机的过程，很有必要。
美国的金融危机
是房地产市场下跌开始的
从2000—2006年，美国的房地产市场十分繁荣，居民的住房拥有率上升至69%的历史最高点，而房价指数也增长了64%，尤其是2004—2006年，当季同比增速持续高于10%。美国的房价被严重高估了。美国地产在2000—2006年大幅涨价，而加息刺破了泡沫，标准普尔/CS房价指数从2007年7月至2008年末下跌24.5%。从全美来看，跌幅最大的是前期涨幅较大、价格较高的都市圈房屋，其中超过30%的下跌主要集中出现在加州、佛州等，即前期泡沫堆积较多的部分区域。
美国的房地产市场风险，首先造成大量个人房贷断供和破产；而抵押贷款，尤其是其中比例较高的次级贷款偿付困难，使得发行和购买与之相关证券的金融机构遭受损失，造成2008—2010年共322家金融机构的破产，形成金融系统性风险。
接着，金融危机演变为经济危机，企业经营困难导致居民收入下降，资产价格下跌造成财富缩水，这使得美国消费从2008年底开始房地产泡沫破裂。2004年起，美联储为抑制通胀而收紧货币政策，自2004年6月至2006年6月连续17次加息，基准利率由1%提高至5.25%，这限制了居民新增贷款，从而使得购房需求明显减弱，造成房价的下跌。
利率升高、房价下跌，导致抵押贷款中抵押物的贬值，但新的贷款又变得困难，风险逐步传导至金融系统，这是房地产泡沫破灭的第二重影响。
在危机发生的前几年，由于美国政府政策的激励，金融机构宽松的信贷条件，以及对房价长期上涨的预期，很多不符合贷款条件，如没有收入和资产、没有工作、信用评分较差的购房人，也能成功取得贷款，这一类贷款即为“次级贷款”。在2003-2006年间，美国抵押贷款中次级贷款的比重不断升高，在2006年接近25%。
房地产泡沫破裂，首先造成大量个人违约和破产。房价下跌，第一步影响居民的抵押物价格，对于贷款额度高、偿还能力差的次级贷款者来说，他们的抵押物价值低于贷款额度，个人资产成为负值，导致长期拖欠贷款，甚至房屋被收回法拍，最终破产。
2007年4月2日，美国第二大次级抵押贷款公司，新世纪金融宣布申请破产保护。接下来，投资银行、商业银行等金融机构由于投资了次贷相关证券，也发生巨额亏损，2008年9月15日，美国第四大投行雷曼兄弟破产是金融危机其中标志性的事件。直接引发了2008年的美国乃至全球的金融危机。
2008年9月起，金融危机最终演变为实体经济的全面衰退，触发经济危机，这是房地产泡沫破灭的第三重影响。
房价下跌使得非金融资产贬值，而金融危机发生后金融资产进一步贬值，这都使得美国居民财富缩水。2008年，美国人均金融财富下降了13.6%，而人均非金融财富下降了14.5%，且后者在2009—2011年始终为负增长。而居民财富的大幅缩水，又进一步影响了消费驱动的美国经济。
居民收入和财富的下降，使得美国消费从2008年底开始进入冰冻期。财富减值使得居民对非必需的大额支出更加审慎，这使得耐用品消费，相对于非耐用品和服务消费，下滑幅度更大。
一个值得关注的重点是，在非住房相关行业中，汽车消费受到的冲击是最大的。这是由于汽车的价格相对较高，其受到家庭财富变化的影响要明显大于受到收入的影响。在这次危机中，家庭财富贬值的幅度更大，这就使得汽车消费也遭遇寒冬。从数据来看，2009年初美国汽车销量同比下降接近40%，而平均价格也有一定程度的下降。这使得全球车企在北美的营收大幅下滑，尤其是福特、丰田等以美国为主要市场的车企。
如果中国房地产暴跌
将带来什么后果？
我们总结了美国2007年房地产泡沫破灭后的传导路径。即“房价下跌—影响金融市场—影响实体经济”的三重影响链条。房地产价值的下跌，导致抵押贷款的抵押物贬值，造成违约，这将率先引发金融部门的危机。房价下跌又通过两个渠道影响实体经济，一方面家庭财富的贬值、企业资产的缩水，直接对实体经济造成冲击，另一方面，金融部门的危机造成融资环境的紧张，从而进一步危及实体经济。
总结一下，美国房地产泡沫之所以造成较大影响，其核心原因是前期房地产的繁荣催生了大量次级贷款。在房地产市场大繁荣的阶段，美国居民是购房的主要力量，加杠杆大量发生在居民部门，造成了次级贷款的出现，这是泡沫破灭后，造成金融系统崩溃的主要原因。如果中国房地产市场断崖式下跌，必然带来四大灾难。
房地产市场的暴跌首先影响到金融领域。地产链资产是金融体系最大量级的资产之一，且交错关系及复杂程度高，其趋势对金融体系的稳定性影响重大.房地产开发分为前端拿地、中端施工、后端销售三大环节，都与银行密切相关。几乎所有银行和金融机构都与房地产市场紧密相连，一旦房地产市场出现问题，那些房贷、抵押贷款的风险也会随之上升。这不仅影响到金融从业者，也可能波及每一个普通家庭。房地产市场与信贷周期对经济的影响巨大。2007年的次贷危机，则直接演变为经济危机，重创了美国金融体系，就是因为房地产是整个金融体系资产的源头和最重要的抵押品。中国的银行将面临直接的冲击。
房地产市场暴跌直接影响就业。事实上，房地产的萎缩已经全面影响中国经济。现在钢铁行业全面减产，这是大家都知道的。房地产不仅涉及500多个行业，2000多个专业，我国有直接从事房地产和建筑行业的人员甚至超7000万人，算上关联行业所关联的人，那么它带来的影响面就更大，如果按一个家庭2—3人算，涉及房地产的人口在2.5亿人到3亿人之间，这还只是保守的算法。一旦房地产市场出现动荡，与此关联的行业的就业机会也会受到波及。试想，如果建筑工地停工，那些辛勤工作的建筑工人会怎样？如果家居市场需求下降，那些家居店的销售员、设计师的日子又会怎样？这不是什么数字游戏，而是实实在在会影响到几千万个家庭的生计，影响几亿人的生活质量。
所以，当我们讨论房地产市场风险时，其实我们是在讨论一个巨大的生态系统的变化。毕竟它关系到每一个人的工作和生活。参考日本我们就能发现，因为房地产的崩盘，直接陷入了失落的20年，社会的动荡不安持续了很久才恢复。
房地产市场暴跌影响居民财富和信心。房产是居民财富的主要组成部分之一，也是居民消费和投资的主要支出之一。2022年底，中国城镇居民人均住房面积达到了40.8平方米，而城镇居民人均住房财富达到了28.6万元。如果房价暴跌，居民的住房财富将大幅缩水，导致居民财富效应消失或逆转，影响居民的消费意愿和投资信心。
另外，房价暴跌也会影响居民的债务水平和还款能力。2022年底，中国个人住房贷款余额达到了29.7万亿元，占个人贷款余额的57.9%，占GDP的比例为27.4%。如果房价暴跌，很多借款人将面临“套牢”或“倒挂”的风险，即房子价值低于贷款本金或者还款压力超过收入水平。这将导致借款人违约或拖欠还款，给银行带来坏账风险。
房地产市场暴跌影响社会和谐与稳定。房地产的不稳定，远非单纯的经济波动，其深远的影响，直接牵动社会稳定的神经。一旦房地产市场加剧下滑，很可能导致社会安全显著下降。房价暴跌会导致一些房产纠纷或者欠债纠纷的增多，如拆迁补偿、预售合同、按揭贷款等。这将给司法机关带来更大的压力和挑战，可能引发一些群体性事件。失业影响的不仅仅是大家的经济状况，与钱有关，就可能涉及家庭关系维持、心理健康等等一系列社会问题。当年的日本，房地产崩盘以后就出现大量人无家可归，而且这里面不仅有底层人，也有过去的中产家庭。
中国房价不能暴跌的原因主要是由于中国经济规模大、人口结构年轻、住房制度不完善等因素导致的。而日本和韩国房价暴跌的原因主要是由于他们经济规模小、人口结构老化、住房制度完善等因素导致的。这些因素决定了中国房价暴跌会带来更大的负面影响，而日本和韩国房价暴跌则可以承受更大的波动和调整。因此，中国应该加强房地产市场的调控和监管，防止出现过热或过冷的情况，保持房价平稳健康发展。
总之房地产市场一旦发生较大风险，影响面不是一个家庭，不是一个城市，而是全国各地，其引发的连锁反应也是巨大的。
