■ 倪明
据中国房地产报消息，8月28日，碧桂园集团在成都举行四川区域品牌发布会，这是其首次在成都高调亮相。碧桂园四川区域总裁喻唯选表示，未来将在四川区域加速布局，力争3年实现100亿元的销售目标。
然而，受制于四川辖区内的三四线城市疲软与库存压顶的现状，碧桂园对四川区域的战略调整暗含着一丝被动的意味。
“碧桂园目前的战略为深耕三四线、拥抱一二线。”喻唯选称其为“双线作战”。
7月初，碧桂园以底价拿下成都市金牛区天回镇106亩地块，正式宣布进军成都。据了解，碧桂园于2013年进入四川，先后在广元、南充、德阳、泸州等城市进行项目开发。
三四线市场疲软
根据中国指数研究院报告数据显示，今年以来三四线城市市场总体状况并未得到较大改观，库存出清周期仍高达47.8个月。
该报告指出，无论从短期还是中长期来看，多数三四线城市库存量均已达到历史高位，未来去化压力显著。在需求低迷的情况下，库存因素将成为阻碍市场发展和企业投资的重要因素，在以价走量的市场环境下，品牌企业在三四线城市利润水平堪忧。
“另外，结合四川的特殊情况，许多三四线城市多为劳务输出型城市，其本地置业需求的可持续性也不容乐观。”成都业内人士表示。
虽然并没有明确宣布战略转型，但2015年碧桂园集团在布局城市、产品形态、项目运作等方面都有了较明显的变化。从相关动作上看，其两大重点变化为：新增大项目体量减少，项目平均建筑面积下降；进军一二线城市。
进入2015年以来，碧桂园最大规模的一次拿地总建筑面积仅有33万平方米，今年前四个月的平均新增土地建筑面积约13万平方米，与去年同期相比减少了14%。在大体量拿地方面，碧桂园在全国三四线城市变得更加谨慎。
从2014年至今，碧桂园拿地多以小面积的地块为主。据了解，去年碧桂园一次性总建筑面积超过百万平方米的大规模拿地几乎都发生在省会城市，比如广州、兰州、石家庄等，三四线城市的平均新增地块面积与一二线城市相比小了近35%。
因此，事实上，碧桂园的产品已然发生了转变。
相关业内人士表示，三四线市场的低迷、销售难度的增加等都催促着碧桂园做出战略方面的调整。“百万平方米大盘首开去化快，随着后期加推的次数越来越多，去化速度则呈现递减状态，到后期会出现库存积压、滞销等隐患。”
因此，产品结构、经营模式、目标区域的系列调整，提高资金使用效率是碧桂园今后重要考虑因素之一。尽管步入转型轨道，碧桂园依然有一半的项目处于市场疲软的三四线城市，其业绩依然面临巨大压力。
双线作战
发布会上，媒体对碧桂园四川区域未来整体战略发展非常关注。面对已经进入多个川内三四城市发展的现状，碧桂园在四川开始“两头兼顾”。
事实上，去年4月，碧桂园集团总裁莫斌曾表示，碧桂园正加快与四川各市州对接，希望年内能拿下5到6个项目。
“这表明，碧桂园在四川仍旧不愿轻易舍弃三四线市场。”上述业内人士表示。
业界将碧桂园这种暧昧的态度评价为“船大难掉头”。
“无论是产品线或者是操作团队，已经有一套非常成熟的三四线城市的操作模式，这个在短期之内很难做到快速转变，但面对现在市场环境又不得不进入几个重点的一线二线城市。”相关业内人士表示，“碧桂园正处在一个战略转型的关键期，但从外释放的消息来看，许多决策表现得非常犹豫。”
最初进入四川，碧桂园并未选择多数企业选择的成都为起点再辐射周边的发展布局策略，其也是少有的事先布局四川二级城市再进入主城区的外来房企。
而早期开发模式非常类似且常被人拿来做比较的恒大集团，目前在四川“回归主城，进军商业”的思路已然非常明显。从去年年底到今年恒大成都公司在四川彻底改变郊区大盘模式，明显加快在成都主城区拿地节奏，迅速回归成都主流市场。
此次碧桂园在成都天回镇的106亩项目，位于金牛区天回板块与大丰板块交界处。碧桂园相关负责人此前表示，产品一定会考虑片区属性，刚需、改善型需求都会兼顾。
“项目条件优势显而易见，但成都的市场需求和川内三四线城市还是有一定的差别，作为进入成都第一个项目，面对毗邻且条件极其类似的保利等项目的竞争，碧桂园怎么把这百亩项目做出风格与特色，产品定位与设计将是一个很大考验。”上述人士表示。
