■ 王静
3月7日，正处在上升通道的华夏幸福连发多个公告，通报了三笔融资。
其中包括一笔售后回租融资。其间接全资子公司大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司拟以其所拥有的大厂潮白河工业园区地下管网，以售后回租方式向中国外贸金融租赁有限公司融资3亿元，融资期限为2年。
公告显示，该笔融资第一个半年需偿还租赁本金的10%，第二个半年偿还租赁本金的10%，第三个半年偿还租赁本金的30%，第四个半年偿还租赁本金的50%。
第二笔融资是债权转让融资。华夏幸福旗下子公司大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司，曾与廊坊京御房地产开发有限公司签订《借款协议》，约定京御地产向大厂华夏借款总额不超过40亿元。截至2013年12月1日，京御地产尚未偿还大厂华夏共计19.78亿元。大厂华夏拟将上述到期债权中的18.85亿元转让给信达河北分公司。信达河北分公司向大厂华夏支付15亿元作为债权收购价款。大厂华夏为京御地产的全资子公司。
第三笔则是较为常见的股权融资。华夏幸福将全资子公司廊坊京御房地产开发有限公司持有的无锡幸福基业房地产开发有限公司51%股权，以5亿元价格出让给华鑫国际信托有限公司。
创新的财技
据业内专业人士分析，除了一笔常用的股权融资外，华夏幸福此次另两笔融资都包含一些财务技巧。
第一笔融资，融资性售后回租是指，承租方以融资为目的，将资产出售给有资格从事融资租赁业务的租赁企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。即中国外贸金融租赁有限公司只是获得了大厂潮白河工业园区地下管网的所有权，实质的资产还是掌握在华夏幸福手中。
根据《企业会计准则-租赁》，卖主(即承租人)不得将售后租回损益确认为当期损益，而应予递延，分期计入各期损益。即资产的售价与资产的租金是相互联系的，因此，资产的转让损益在以后各会计期间予以摊销，而不作为当期损益考虑。
据该人士介绍，相比于华夏幸福之前较多采用的信托贷款融资，应收账款转让避开了较多限制，操作起来更为灵活。首先，针对房地产企业进行信托融资，银监会有“二三四”的限制，即二级资质，35%自有资金，四证齐全。做应收账款转让就没有这些要求了，程序上简化。
其次，即使企业符合条件可以做信托融资，信托公司也需要到银监会、各级银监局报备，周期长、各种手续复杂，应收账款转让处理起来则更自如，没有特定的限定措施。
而熟悉华夏幸福的分析师指出，华夏幸福的园区在开发房地产之前，需要先做周边的公建设施、土地整理，类似一级开发。这个过程中没法做银行的开发贷，需要一些创新的融资方法。华夏幸福之前较多采用的是信托融资，但是随着房地产企业信托贷款受到限制后，公司开始尝试新的融资方法。今年开工的无锡、镇江等地的园区都是需要以非开发贷的方式进行融资。
融资与负债
因为发展和扩张的需要，华夏幸福在资金方面一直动作频频，仅去年第四季度就有发债计划、与国开行、资管公司、信托公司等金融机构的合作等等多种方式。
去年12月，华夏幸福与信达资管签署了《战略合作框架协议》，将与其开展多方面的合作；宣布将在中国境内公开发行规模总额为不超过24亿元(含24亿元)公司固定利率债券。
11月，与国家开发银行河北省分行签订开发性金融合作协议的议案；与华澳国际信托有限公司签订《增资协议》及《信托贷款合同》，募集10亿资金。
10月，与北京天地方中资产管理有限公司签订30亿合作及增资协议；调整此前9月份公布的非公开发行股票发行价格和发行数量，而其这笔再融资计划拟募集资金不超过60亿元，刷新了房企再融资的纪录。
根据华夏幸福2013年中报，公司总负债达到516亿，资产负债率为89.55%，净资产负债率为856.61%。而截至此次的三笔融资，华夏幸福及全资、控股子公司的担保总额为215.85亿元，超过其债务总额的40%。
因此，即使是非常谨慎的资管公司高管，也认为华夏幸福目前的债务杠杆“不低”。华夏幸福也曾于去年末在公告中坦陈，“近年来由于大量在建项目处于基建期，公司资产规模迅速增长，贷款规模不断扩大，使得资产负债率相对较高。”
相关分析师亦透露，目前华夏幸福融资成本在十几个百分点，在行业中算是比较高的。
而前一位资管公司高层强调，处在快速发展和扩张阶段的地产企业都会面临这样的问题。但即使是发展前景看好，负债率方面也应该有适当控制的，这样才能保证长期的发展。
