■ 特约记者 林华 报道
随着保险资金投资松绑，海外不动产投资成为中国保险机构关注的热点。继平安保险集团斥资2.6亿英镑于伦敦购置标志性建筑后，近日有消息称，国寿、太平人寿等多家保险公司正在寻求于伦敦房地产投资的机会，欧洲房地产成我国险资投资新宠。
分析人士表示，之所以出现中国保险机构大举进军海外房地产市场的情况，除了监管层面许可之外，也与保险资金投资渠道狭窄、海外不动产的市场表现有关。
不过，在市场人士看来，险资如此大规模追投海外房产项目，由于存在政治经济文化制度的差异、缺乏相应的经验积累，其中的风险不容忽视。
有关专家表示，保险机构应制定严密的海外投资流程，全面认识海外投资过程中的风险要素和风险来源，把风险控制理念贯穿于整个海外投资流程。
保险业布局海外地产
据了解，中国保监会去年10月放宽相关规定，允许保险资金投资境外不动产。随着保险资金投资松绑，海外不动产投资成为中国保险机构关注的热点。
今年6月，平安保险集团以2.6亿英镑(约合人民币23.77亿元)购得伦敦劳合社大楼，被业内人士预测为保险资金投资海外市场巨大浪潮的开始。
7月8日，参与此次交易的英国房地产中介集团第一太平戴维斯方面已经证实，平安保险集团已从一家由CommerzReal管理的德国封闭型基金手中购入劳合社大厦，成交价为2.6亿英镑。
据了解，竣工于1986年的劳合社大厦位于伦敦金融区中心，包括一个12层、能同时容纳10000人工作的保险业务大厅以及侧翼呈阶梯状布局的写字楼。该楼有超过2/3物业由劳合社保险伦敦公司承租，租金为每年1600万英镑。
2005年，CommerzReal以2.31亿英镑价格购得劳合社大厦，对于此次以2900万英镑的溢价售出该大楼，CommerzReal表示对该交易十分满意。
对于平安保险集团购入劳合社大厦的目的，分析人士表示，主要为获取稳定的租金回报。有媒体称，平安保险出租整栋大楼每年将获得2400万英镑的年租金回报，若要收回全部投资成本，需将近11年时间，低于国内靠收租金要等待30年的回收预期。
根据统计，平安保险集团是投资房地产最多的保险公司，去年一共有145亿元投入了地产，到今年中期已经增加到了160亿元。
继平安保险集团抢先购买伦敦金融城的标志性建筑劳合社办公大楼，国内保险资金的海外地产淘金热情被激活。
11月28日，中国人寿副总裁刘家德表示，中国人寿对伦敦地产项目十分关注，目前中国人寿正在甄选海外投资委托机构，确定投资组合，其中房地产投资就是重要一部分。
同时，太平人寿也在洽购伦敦房地产投资机会，投资方式包括对于当地房地产公司的股权收购以及房地产项目投资。
中国的另一家寿险公司——泰康人寿也正在计划进行海外不动产的投资，但该投资的细节尚不清楚。泰康人寿则表示对此事暂不知情。
据相关人士透露，国寿、太平人寿的投资方式包括项目投资以及股权收购，不过目前仍在协商，具体的投资形式和力度还未敲定。
据称，目前有超过10多家中国保险公司正在考虑进军欧洲房地产市场，部分公司已在寻找房地产资源。此外，在纽约、多伦多等国际大都市核心地段的写字楼资源，以及新加坡、香港和马来西亚等地区也成为中国保险公司考察的目标。
中国平安在伦敦的买楼顾问第一太平戴维斯的一位海外人士表示，他们已在帮一些中国公司寻找海外投资的机会“包括商业房地产和住宅房地产投资”，而目的地在欧洲。
据第一太平戴维斯的数据，仅伦敦市中心去年商业地产交易量就有141亿英镑，已经接近金融危机前2007年的高峰143亿英镑。其中，来自中国大陆的投资就有15亿英镑，占到11%。
另据仲量联行最新的统计数据显示，截至2013年第三季度末，中国海外房地产投资同比上涨25%，交易额已突破50亿美元，刷新了2012年全年40亿美元的历史最高纪录。
去年，中国本地保险机构资产总值为1.2万亿美元。新制度容许保险机构于“非自用”房地产上投资不多于总资产的15%。政策实施后，内地目前有超过1800亿美元可投资于房地产。考虑到近年发达国家的保险基金的投资分布并假设本地及海外市场投资比例分布为80：20，估计中国保险业者于海外地产市场的投资金额可高达144亿美元。
从目前看来，国内保险机构纷纷在海外设立办事处，也积极地寻求与代理公司的合作。中国的保险公司有资本扩张的需求，实施国际化品牌策略，购置不动产是一种绝佳的投资方式，并且还能占据一定资源。
有关专家表示，面对国内商业地产泡沫显现，中国保险机构走出海外有分散风险的考虑，而欧美经过了危机，经济周期相对比较安全。
保险业出海动机何在
分析人士表示，之所以出现中国保险机构大举进军海外房地产市场的情况，除了监管层面许可之外，也与保险资金投资渠道狭窄、海外不动产的市场表现有关。
一方面，监管层面的许可和支持。去年10月，保监会发布《保险资金境外投资管理暂行办法实施细则》，允许保险公司运用总资产15%的资金投资海外。相关细则还明确，保险资金境外投资不动产可投资的领域必须是发达市场主要城市的核心地段，且具有稳定收益的成熟商业不动产。
另一方面，去年中国保险机构资产总值为1.2万亿美元，以保险机构用于“非自用”房地产上投资不多于总资产的15%估算，险企目前有超过1800亿美元可投资于房地产。
据称，大量保险资金的投资重点只能仍旧放在银行协议存款以及债券投资上。但银行存款和债券投资的收益率却一直不能令保险公司满意。
虽然保险资金获准直接投资股票市场，但为了资金的安全，保险公司也不敢“放开手脚”。因此，提高保险资金的投资收益或成为保险业当前急需解决的重要问题之一。
从2012年开始，中国的保险企业似乎和其他制造业类似，也在经历着一场寒冬。在保费下滑、投资收益率不高的状况下，资本市场也显得格外萎靡不振，这也让中国保险企业叫苦不迭。
在已公布的年报业绩中，中国太保的总投资收益率为3.2%，中国平安为2.9%。数据还显示，中国太保去年实现净利润为50.77亿元，同比下滑4成，年报中将原因归结为投资业务收益率下降。
尽管有保险资金进入房地产的呼声，但2012年下半年之前不允许保险资金投资房地产。近年来保险机构仅仅是曲线涉足国内房地产投资，即通过购置自用兼出租、自建自用、项目参股、合组公司及直接购置等形式进行房地产投资。
分析人士认为，自2012年下半年中国保监会放开保险资金海外投资，国内保险机构开始尝试房地产直接投资，试图从估值相对较低的海外核心物业投资中获得资产增值及长期稳定的租金收益。
而国外房地产相比较国内项目有着很大的投资优势，与国内一线城市房价存在着巨大泡沫相比，在经历了2008年的金融危机之后，欧美房地产正在复苏的过程也为投资者提供了良好的投资机会。
由于目前国内一线城市可投资的优质物业稀缺，而海外房地产市场，尤其是位于核心地段的高端办公楼物业在金融海啸之后的估值对投资者十分有吸引力，且拥有长期稳定的现金收益。因此，海外核心城市的写字楼物业或将成为未来中国保险资金资产组合的选择之一。
仲量联行最新数据显示，截至2013年第三季度末，中国海外房地产投资同比上涨25%，交易额已突破50亿美元，刷新了2012年全年40亿美元的历史最高纪录。
2013年伦敦的房地产市场的表现，突破了过去100年来的极限。自1900年开始，伦敦房地产市场价格每年以7%的速度在增长(除了1929大萧条和2008年金融危机)。
2013年以来，在韩国等海外资本的推动之下，伦敦房地产市场价格已经上升了25%，预计到圣诞节之前，同比将增长30%。考虑到伦敦市场目前高达5%的租金回报率，机构投资者选择伦敦购买不动产并不让人意外。
分析人士表示，鉴于当前全球及国内经济环境、机构资金的成本、周期及风险偏好等因素，中国的保险机构进军海外直接投资房地产，并着眼于回报稳定的核心投资。
另外，对于保险资金来说，境外投资意味着国际化进程加速。从海外市场来看，随着资本项下管制的逐步放松，将有越来越多的企业发行离岸人民币债券、股票、资产证券化产品及衍生产品，使境外以人民币为计价的投资品种逐步丰富，参与主体不断增加，这将极大拓宽中国保险资金的境外投资渠道，从而优化资产配置选择。
保险业出海风险难料
分析人士表示，对于中国保险机构来说，海外房地产投资一面充满高收益的诱惑，另一面又充满投资的风险。
由于存在政治经济文化制度的差异，中国保险机构海外投资时，应当充分重视境外投资中的风险与合规性。
对于保险机构而言，海外投资是如此遥远，商务成本、法律关系、不同的语言文化背景等因素都构成了犹豫迟疑、谨慎的理由。因此，中国保险机构海外投资仍处于摸索阶段，风险不可小觑。
环境、政策、政治和文化背景的不可控都是中国企业海外投资的瓶颈所在。在很多国家，出于贸易保护，在政策上对外资公司的要求都十分苛刻。
近期最轰动的案例是中国商人黄怒波开发冰岛的尝试。各方反馈的情况显示，别国政府对中资房地产项目态度谨慎，政策上也不会轻易松口。对于保险等机构投资者来说，审批以及当地政策的风险也不可忽视。
同时，中国保险机构直接投资房地产的历史相对较短，仍缺乏海外房地产直接投资经验，缺少熟悉当地市场的资产管理团队。
有关专家认为，保险机构境外投资一定要做好尽职调查，充分聘请商业顾问、物业顾问、法律顾问等一起密切合作，评估境外不动产的商业模式与法律风险，同时需要向保监会履行相应的报告或备案等程序。
由于境外投资不动产所需资金需求量较大，保险机构应充分重视相应的融资途径以及相应的汇率风险，对此进行相应筹划，以尽量降低投资成本。
保险机构走出去将面临汇率波动带来的投资风险。据了解，日本保险资金投资海外一直使用对冲工具，在买入美国国债的同时一般在期货市场进行对冲卖出美元，以防止汇率波动的风险。
此外，相对于债券股票来说，房地产流动性较低，一旦有风险不易脱手。美联物业全国研究中心总监徐枫表示，国外在经营物业时更讲究现金流，而国内一般更注重资产增值。因此，国内的物业管理经验与国外物业相遇时，必然要经历磨合期。
事实上，在一些保险公司内部，股东和管理层对于现在去海外抄底不动产存有异议。在他们看来，不动产行业具有较强的周期性特征，择城市、择地段、择时机和控制价格，对于不动产投资十分重要。然而，并非所有保险公司都具备这种战略眼光和投资能力。
针对中国资金投资海外房地产可能面临的机遇及挑战，有关专家指出，首先，保险机构应当把握恰当的入市时机，避免盲目跟风；
其次，保险机构可通过选取恰当的当地合作伙伴、雇佣有经验的本地员工、借助网络全面的房地产专业咨询机构等方式，深入掌握海外房地产市场知识，缩短学习曲线；
第三，保险机构应充分整合集团资源，利用集团内资产投资团队在国内积累的房地产投资经验以搭建合适的投资结构，选取最佳投资管理方式。充分做好风险管理，评估直接及间接投资房地产的优势及劣势，从而构建最佳的投资组合。
有关专家表示，保险机构应制定严密的海外投资流程，全面认识海外投资过程中的风险要素和风险来源，把风险控制理念贯穿于整个海外投资流程。
值得一提的是，海外投资所追求的应该是长期相对优质的回报，过分追求单一年份的回报，往往会使整体回报背离预先设定的长期投资目标。因此，中国的保险公司要登陆海外，也需要多方考虑。因为新的市场意味着从零开始，需要更多地学习，通过提高风险管控能力实现长期的投资回报。
分析人士指出，国内保险公司在海外投资的初期更需要提高资产配置的能力，因此可以通过外包的形式，学习和了解先进的资产配置理念和方法，为以后的投资积累经验。
专家建议保险机构可以以人民币离岸投资工具为先导，逐步参与到国际金融市场当中去，为未来多市场、多品种、多币种的资产配置和全球化投资积累经验，锻炼、培养和储备人才。
