■ 记者 李成成 报道
当美国底特律申请破产的时候，人们不由得把目光投向了海口，将两个城市作比较，在此时，有专家称，海口不是底特律，海口的房地产经济已经步入一个健康有序的发展轨道之中。海口房协也表示，海口房地产没有泡沫，库存量可控合理。
海口是很早就出现房地产泡沫的城市，并成为中国局部泡沫经济的典型样本，在中国地产史中占据特殊位置。那么，在房价高企的情况下，海口会出现第二次房地产泡沫吗？
海口房产泡沫
据报道，1993年6月海口房地产泡沫破灭之前的海南出现一股淘金热潮，1992年，《中国制造》中数据显示，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半。这一年，海口市经济增长率高达83%，海南全省财政收入的40%来自房地产业。房价高涨的背后，海口市地价由1991年的几十万元／亩，一路狂飙至六百多万元／亩。凭借房地产发迹的海口，直至今天，房地产在海南税收、固定投资的占有较高的比例。仅靠房地产业的支撑，海口有可能会遭遇第二次的泡沫经济。
海口的第一次房地产泡沫出现的时间较早。在1992年时，海口的房地产开发面积就达到800万平方米，这一年，不仅地价呈数倍地增长，其经济增长率也达到了惊人83%。海口经济发展速度之快，是当时其他城市无法企及的。
而到了1993年，海南建省，其特区效应也得到全面的释放，出现了数量惊人的房地产公司。另外，其房价的涨幅也是很可观的，可以看到，1988年房地产平均价格为1350元/平方米；而1991年为1400元/平方；可到了1992年则快速增长，猛增至5000元/平方米，同比增长了257%；1993年其价格达到顶峰，为7500元/平方米。短短几年里，价格便增长几倍，这是当时其他城市做不到的。
直到1995年，房地产泡沫得以破灭，公开资料显示，海南省1.3万所房地产公司中95%陷入倒闭，数千家开发商卷款逃离。占全国总人口数仅0.6%的海南省留下的积压商品房数量占全国总量的10%。此次事件也成为中国局部泡沫经济的典型样本，在中国房地产的发展史上占据中特殊位置。
这次房产泡沫所造成的影响，就是致使许多房产被积压。从1999年开始，海南用了整整7年的时间，将闲置的建设用地23353.87公顷处理完毕，占闲置量的98.17%，处置积压的商品房444.82万平方米，占积压总量的97.6%。至此，房产泡沫遗留的问题才得以基本处理完，也就是从这个时候开始，其房地产开始出现了缓慢的恢复性增长。
第二次房产泡沫破灭？
海口是凭借房地产发迹的城市，一直到今天，房地产在海南税收、固定投资中都占有比较好的比列。房地产无疑对海口的发展起到了功不可没的作用，然而，单一地依靠房地产的支撑来发展经济，有业内人士支出，海口有可能经历第二次经济泡沫。
海口是一个旅游城市，尤其是冬天，来此过冬的人不在少数，由此，其经济发展得还算良好。而海口的经济发展基础依旧在房地产上面，其房价在前几年有大幅的上涨，而今年以来有所下降。据了解，2010年，海口的房价涨幅甚至排到中国70个大中省市的前列。可是从今年来看，海口房价同比有所下降，可以看到，有些楼盘竟贴有打折优惠的广告。
基于此，有观点认为，海口房地产泡沫有初步破灭的迹象。此外，据报道，海南克尔瑞统计，海口楼市库存消化周期则需要50个月。该机构还称，未来3至5年海南包括在售、库存和准备开发的合计潜在供应量达到1.079亿平方米，而2011年海南消化了880万平方米，以此计算，目前海南楼市的潜在新房供应量需要消化10年以上。
对此，海口市房地产协会会长戴开权表示，“潜在新房供应量”与“商品房库存量”是两个概念，不能混为一谈。潜在供应量指的是，包括官方公告的已出让土地折合可建面积，再加上企业意向性拿地可建面积，只能作为潜在可售的参考。而库存量是指已取得预证，并未售出的可售商品住宅面积。国家明确规定，商品房要有一定的库存量，以避免供不应求而导致房价上涨，从而达到调控房价、降低房价的目的。根据最新统计，2012年海口市商品房新开工面积262万平方米，销售面积为266.1万平方米，商品房库存量为463万平方米，处于可控的合理区位。
另外，对于海口楼市来说，一个不容忽视的数字显示：2012年海口市销售商品房266.1万平方米，同比增长18%。这一数据一方面表明海口的房价已经回归到一个合理的价格里，并吸引了一些购房需求；另一方面，也表明投资者和购房者对海口楼市的信心有所恢复。
对于海口是否会迎来第二次房产泡沫众说纷纭，而业界对海口房地产未来发展的看法则是看好的。在2012年楼市环境复杂的情况下，海口的房地产销量却收获了一个可喜的数字，这是较为意外的。
海口说到底其经济结构较为单一，对房地产的依赖性较大，为这就把房地产的有序健康发展凸显得极为重要了。海口是一个旅游城市，来此度假、旅游的人群居多，其当地的居民数量并不多。因此，其房地产销售对象，很大一部分是属于来此度假的人，尤其是到海南过冬的北方人，这种候鸟式的居住方式会让海南房产在一年中的大部分时间里出现空巢现象，如此一来，对海口经济等各方面的发展都会有影响。
对此，王毅武教授表示，目前海口所盖的房子大量销售到岛外去，如果不改变这个现状，海口会变成一个移民、养老、候鸟城市，这对于海口的发展是不利的。他认为，想要改变这种情况，防止“空城化”的出现，海口的房地产应该分为民生保障房地产和高端旅游房地产两个层次。
另外，戴开权也曾表示，为促进海口房地产市场平稳健康发展，海口2013年将继续贯彻国家房地产宏观调控政策，建立规范的房地产交易秩序，增加普通商品房有效供给，支持居民自住和改善型住房消费，加快推进保障性安居工程建设，加大房地产市场监管力度，实行商品房预售方案备案制度，继续加强商品房销售明码标价和“一房一价”工作，促进房地产市场更加平衡健康发展。
