凡是买过房的人都知道，在买房时必须支付一笔住宅专项维修资金，被喻为房屋的“养老金”，按理说，这笔钱是小区业主的，如果用于维修应该随用随取。然而，当小区需要拿这笔钱维修房子时，业主们却遭遇了有钱难取的尴尬。
截至2012年6月30日，仅北京、上海、广州等17座城市，归集住宅专项维修资金总额就已超过一千亿元，但使用率却不足1%。福州、深圳、广州等多个省市已经出现住宅专项维修资金被挪用甚至被侵吞的情况。
千亿维修金成“不动产”
随着房地产市场的急剧庞大，专项维修资金的规模也愈显宏大。据官方统计数据显示，截至2012年6月30日，仅北京、上海、深圳、广州、哈尔滨、合肥、长沙等已公开归集资金总额的17座城市，归集资金总额已超过一千亿元，但使用率却不足1%。
根据北京官方网站发布的数据，截至2013年5月31日，北京已累计归集住宅专项维修资金346.19亿元，仅使用5.1亿元，比其产生的利息还要少，而北京1.47%的使用率却已在全国遥遥领先。
截止2012年10月，广州81.26亿元房屋维修资金，累计仅使用不到8000万元。从数据看，广州专项维修资金的使用率仅约1％。高达99％的专项维修资金在银行“睡大觉”！
统计数据显示，截至2012年1月，天津市归集145.4亿元，使用仅7753.5万元，使用率0.53%；截至2011年年底，西安市归集了55亿元维修资金，使用仅1386万元，使用率0.25%；截至2011年8月，武汉市归集近50亿元资金，使用约5000多万元，使用率1%；截至2011年8月，浙江省丽水市归集总额超过1亿元，使用仅20多万元，使用率0.2%；截至2012年年底，合肥市归集9.33亿元资金，使用125.8327万元，使用率仅0.13%……
这是一笔数以千亿计的庞大资产，但99％的专项维修资金在睡大觉，其使用率不足1%；这是一笔属于全体业主的财产，但知道它在哪里的业主却寥寥无几，甚至在绝大多数情况下，业主作为资金的所有者根本无从查询该笔资金的状况……
对于全国大多数业主来说，这笔资金仍是一种“糊里糊涂”的存在。调查得知，有些业主甚至从没收到过相关信息。如此一来，社区物业一年年老化，一旦专项维修基金流失，家园的维护将如何正常运行？
值得一提的是，数额巨大的专项维修资金静静地窝在银行，被挪用的可能也并非没有。福州、深圳、广州等多个省市已经出现专项维修资金被挪用甚至侵吞的情况。
2004年，广东省消协公布的投诉分析表明，专项维修资金被挪用已成为购房者投诉的热点之一。据介绍，当时广州市开发商和物业公司共向业主收取维修资金至少有2.3亿元，而存入监督账户的只有4000万元。
广州一些小区的专项维修资金长期被开发商占用而住户懵然不知。2003年广州东悦居业主发现维修资金账户是空的，于是向法院起诉，请求判令该物业开发商缴纳欠缴的专项维修资金190万元。这被当时称为“广州维修资金第一案”。
广州东悦居业主状告开发商追缴专项维修资金案，经过4年的维权，2007年5月24日，167户业主终于拿到了开发商拖欠的187万元专项维修资金。
其后，广州市国土房管局发布公告，曝光了28家欠缴专项维修资金的开发商，并对开发商建立专项维修资金的情况进行清理，明确欠缴单位将会在房地产开发、商品房预售和办理产权证等方面受到限制。此后，广州市陆续有小区业主收到存有专项维修资金的拖欠已久的维修资金卡。
维修资金管理何其乱
分析人士表示，住宅专项维修资金的“先天不足”，以及政府监督与业主自治之间的矛盾，造成住宅专项维修资金管理混乱，其使用难、增值难。
近来，全国各地连降暴雨让不少小区墙体积水渗漏、电梯灌水停用。照理说这笔维修费应该由专项维修资金出。
然而，业主要想动用这笔钱，却困难重重，既面临业主内部意见不一，也面临有关部门的层层审核。明明是业主自己的钱，用起来却是那么困难。
问题出在哪里?过去20多年，中国商品房从无到有，其中积累了很多不规范的操作：有的开发商挪用了业主买房时的维修资金，部分业主没有缴纳维修资金，还有售后公房遗留的历史问题。这是专项维修资金的“先天不足”。
其次是政府监督与业主自治之间的矛盾。专项维修资金是业主房价之外支付的、用于将来公共部位维修的钱，也是业主房产权益的一部分。
但专项维修资金使用权一直由政府掌握，直到2007年底，原建设部和财政部联合发布《住宅专项维修资金管理办法》：业主大会在银行设立维修资金专户之后，房管部门应划转维修资金并移交有关账目，这体现了业主对专项维修资金的所有权。但一些地方房管部门却与民争利，如石家庄市房管局却明确表示拒绝移交。
据称，专项维修资金使用难的问题，主要是指使用程序严格，业主签名需时长和难以达到双2/3的要求。根据《管理办法》第二十二条规定，维修方案须经双2/3（占建筑物总面积2/3以上且占产权人总数2/3以上的产权人)业主同意，再由监管部门审核。
实际操作中，相关部门指定鉴定中心鉴定，指定审计公司，能不能动用资金、用多少都是由相关部门决定。所以，小区业主要动用自己的钱，还得找有“能力和人脉”的去申请。
在专项维修资金的投资问题上，《管理办法》强调，在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。但国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为则属于明令禁止之列。
不久前，在三家上市公司的大股东名单中，都出现了上海房屋维修资金管理中心的名字，而且均位列第一大股东，且均为流通股。
分析人士表示，专项维修资金是一项储备资金，只有闲置时才可以经过业主的同意进行投资，而且投资范围也仅限于风险最低的国债，连企业债都是不允许投资的，动用专项维修资金炒股显然是违规的。
维修资金走“绿色通道”
济南市住房维修资金管理中心近日表示，今年济南将推进全市近1200家企事业单位的维修资金建账工作，并将在年底前对所有行政事业单位和70%企业完成建账。截至目前，全市684家企事业单位完成建账，涉及金额达7.4亿元。
去年，济南市住房维修资金管理中心与建设银行、房管部门组成联合小组，联系未建账的售房单位登门指导，融合六大房管热线协助已售公房售房单位进行建账，并形成覆盖旧小区的维修网络。
根据《山东省物业管理条例》相关法规，专项维修资金使用一般要通过2/3以上业主同意。当遇到屋面防水损坏漏雨、电梯因故障停运、消防系统故障等紧急情况时，如果再走程序可能会错过黄金维修时间。如今遇到这些紧急情况，可以走应急绿色通道！
如果电梯出现故障需要维修，由维保公司出具电梯故障证明及维修方案，经质监部门认定为需要大修后，物业公司再与维修单位签订维修合同。维修合同由济南市住宅维修资金管理中心审核通过后，维修单位就可维修。维修完毕验收通过后，相关费用可到维修资金管理中心报销。
为了方便专项维修资金应急使用，下一步济南将对应急维修通道做进一步的扩容。济南市维修资金管理中心主任张平介绍，从原先使用的三类情形，扩大到高空坠物、污水外溢、公共部位管道破裂等，而且相关使用细则也将尽快出台。
分析人士表示，破解专项维修资金使用难题，可以向保险公司看齐。如商业医疗保险，购买的人未必会生病，但生病的人却能得到相应的赔偿，也没见其他人反对。
因此，不妨把专项维修资金当作一个“保险”，每个“参保”的业主都是为了应对可能的房屋问题而花个“安心钱”。那么，相应的业主在房屋问题申请维修资金时，只要房屋问题符合相应的规定，就应该予以“理赔”。关于维修资金的使用，在质量问题上既可以按公用设施部分和房屋本体部分分开来，也可以合并使用；在使用区域上，也可以小区为单位、或者以县、市，甚至是全国统一使用。而业主们则有相应的监督、更改维修主体等权利。
有关专家指出，从大的方面说，现在的专项维修资金运作不符合“小政府、大社会”的改革方向，不如让其市场化，交给保险公司，这样既可以提高资金使用率，还有实现增值以及减少个人缴纳比例的可能。
