对房产暴利，倾向某种房产商品服务的投资回报率10%以内属于微利，在10%—20%之间属于中利，在30%—50%之间属于重利，而投资回报率在50%以上属于暴利。
■ 李云龙
一、房地产高暴利严重侵害消费者权益，影响社会稳定
改革开放以后，我国房地产市场才得以发展，由于群众对买房的需求不断增大，使得房价无法很快降下来；此外，由于我们放开了对楼盘价格的监控，取消了政府对于房价的管理，使得一些房地产商乘机暴涨房价，以牟取暴利。
据理财周报《3000中国家庭财富榜》信息，房地产再次成为2012年《3000中国家庭财富榜》的主题。总榜单前10名家族富豪中，5位来自房地产行业，房地产占据半壁江山。总榜单前15名中，8位来自房地产，甚至超过半壁江山。2012年上述8位房地产家族富豪财富总计为2027.92亿元。
房地产高暴利必然使得老百姓买房难。城市公民买一套房需还20年债务，买房后人民生活困难，贫富差距拉大，影响社会稳定。
二、借鉴国外立法模式，增设房产暴利罪
市场经济发展，很多国家对商品价格的监督建立了法律制度，规定房产商品的成本价格要向消费者报告，在国外，房地产商要向买房者报告所售楼盘的成本价格、每平方交税情况以及获取利润的情况，要算一本账。如德国商品价格法对于房产商品价格就有规定：商品要显示公平，在买房前，房地产商就应该向购买者报告清楚，使其买得放心。
还有一些国家建立了房地产供给保障法，对城市房产供给完善保障规划。在保障法中对价格、信息、成本、税收、利润，基本做了规定；对房产商获利进行监督。
当前，我国亟需修改价格法，建立房地产价格监督管理制度。现在物价部门对粮食、食品、医药管理很紧，这些利润不大，而对房产价格不管、不查，放任自由价，就会助长牟取暴利思想。将房价纳入商品价格调控设立最高销售价格，建立并完善经济刑法，对市场经济进行监督管理，完善刑法，增设暴利罪条款，对哄抬房价的暴利行为给予刑事惩罚。
国外在放开房地产市场的同时，完善经济刑法，对房地产市场进行调控，对出现捂盘等哄抬房价的行为进行严厉打击。我国如再不从这方面考虑，房价只会越来越暴涨，大量利润流向个别人手中，人民群众是要受其危害的。
在市场经济条件下，我国应加大调控，参考药品监管，建立房地产价格监督管理制度，将房价纳入商品价格调控，设立最高销售价格，从根本上抑制房价。
很多发达国家，建立经济刑法制度，增设暴利罪，惩治牟取暴利行为，抑制高房价。
德国刑法291条暴利罪：
（1）利用他人处于困境，缺乏经验，缺乏判断能力或严重的意志薄弱，允诺或给予财产利益，而该财产利与给付或给付的中介显失公平，处3年以下自由刑或罚金刑。
（2）情节特别严重的处6个月以上10年以下自由刑，具备下列情形之一的，一般认为情节特别严重：1、行为致他人陷于穷困的；2、以实施本行为为职业的；3、使自己获得通过汇票获取暴利性财产利益的允诺。
瑞士刑法第157条暴利罪：
（1）利用他们的困境、从属性、不知情或判断能力低下，让他人为自己或第三人给付财产利益或允诺给付财产利益，而此等给付或为给付的允诺显失公平的，或者购得具有暴利性质之债权且将其继续转让或索要债款的，处5年以下重惩役或罚金刑。
（2）行为人以此为职业的，处10年以下重惩役。
奥地利刑法第155条“物品暴利罪”：
除第154条规定的情形之外，职业性地利用他人的困境、弱智、无经验、缺乏判断能力，让他人向自己或第三人给付物品或为其他给付，允诺或提供自己给付的价值明显不相称的财产利益的，处3年以下自由刑；
（1）行为严重损害不特定多数人的利益的，处6个月以上5年以下自由刑。
（2）暴利性使用转入其手中的此等债权，处与前款相同之刑罚。
（3）在上述所有情形下，除科处自由刑外均可同时并科360单位以下日额的罚金刑。
房地产开发商利用他人在困境当中判断能力低下，趁机哄抬物价“牟取暴利”，就已经构成暴利犯罪，应当给予处罚。
三、应该如何界定暴利罪？
1、暴利的概念
“暴利”一词在《现代汉语词典》中的解释为：“用不正当的手段在短时间内获得的巨大利润”，而经济学上有人将“暴利”称之为“超额利润”。从法律上讲，暴利就是经营者采取价格欺诈和价格垄断等非法手段，牟取高于平均利润，严重超过消费者购买力的各种不正当行为。房产暴利的概念可定义为：房地产商经营违反公平交易原则，利用他人困境，急需，给付的房产的价值明显不相称，超过法律法规所允许的合理限度的超额利润，使消费者的权益受到极大的侵害。
如果某种商品或服务的投资回报率在10%以内，属微利；在10%—20%之间，属中利；在30%—50%之间，属重利；在50%上，则属暴利。
刑法增设暴利罪，还处于一个设想阶段。具体获利多少才构成暴利犯罪？我认为，除去买地成本、建筑成本以及国家的税收，开发商获得的利润不能超过15%。比如说某套房子的成本加税收是2000元/平方米出售。那么开发商可以再进行加价15%，商品房出售价只能2300元/平方米。超过获得50%重利，就应以暴利罪惩论。
2、房地产暴利罪立案标准
首先有关部门要求颁布行政法规，专门针对暴利行为制订《制止牟取暴利的规定》，意在维护市场经济秩序，保护消费者合法权益，打击暴利违法行为。在行政规定上，对商品房同一地域，同一时间，相同规格作出符合市场房价标准，对平均的利润率、平均的建筑成本、合理利润等，作出统一标准规定。对于超额暴利标准作出规定。对房产暴利，倾向某种房产商品服务的投资回报率10%以内属于微利，在10%—20%之间属于中利，在30%—50%之间属于重利，而投资回报率在50%以上属于暴利。对于利用他人困难、急需，销售显示不公平房产，使买房人处于非常困难中，对于这种严重侵犯消费者合法权益，干扰社会主义经济秩序，依照房产暴利罪惩治。
对于获得暴利经营商，首先由行政部门或物价部门及城建部门给予行政处罚。如没有造成消费者严重困难，一般由行政部门处罚即可；如造成消费者合法权益损失重大的，要按暴利罪进行处罚。（作者系江西省犯罪学研究会会长，刑法教授，犯罪学教授，江西云龙律师事务所主任，一级律师）
