在国家限购政策持续发力，房地产住宅市场前景不甚明朗的环境下，地产商们开始寻找企业新的目标。3月底，万通地产发布公告称，原万通地产总经理许立接替冯仑成为新董事长。而冯仑将精力侧重于母公司向投资控股集团转型，意在将主营工业地产的万通公社先推上市，三年之内将推动万通控股整体在海外上市。
“工业地产市场需求很旺盛、是个很有潜力的市场。虽说中国的经济发展速度很快，但工业发展还比较薄弱，各地政府发展经济都非常重视工业地产的建设。万通之类的企业进军工业地产领域是值得肯定的。”中国住宅和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林在接受记者采访时表示。
蓄谋已久
其实，从2007年开始，冯仑便有了投资工业地产的想法。
2008年初，万通实业和TCL集团分别出资55%、45%，共计2.5亿元注册资本成立了一家工业地产开发公司万通新创。2008年3月4日，冯仑在参加2008年中国工业地产高层峰会时就向媒体透露，万通不久将进入工业地产。
当时就有专家表示，万通新创的上市之路未必顺利，但冯仑高调进军工业地产，此举无疑打响了中国开发商工业地产争夺战的“第一枪”。
不过，投资工业地产，万通并非首例。上海复地集团、合生创展、富力等在内的诸多开发商都曾对工业地产表示过兴趣。
对于国内民营开发商来说，开发工业地产面临最大的问题就是资金紧缺。由于绝大多数客户更愿意选择租赁而非购买，开发商对物业只能长期持有，将占用大量开发资金。而对于大多数开发商的这种困境，但这冯仑看来并不是难题。“资金问题是技术问题，可以通过很多种途径解决。”他说。
现在的冯仑，手上亦握有大量现金。此前他在接受某媒体采访也表示，“拐点对万通来讲是一个机会。我们的非上市公司负债才20%，所以这对我们来说是最好的时候，因为我们借助繁荣时期，把所有的结构都调顺了，把所有的问题都去除了，集中了大量的现金。这种情况下，大家都迷惑或者是对市场预期不清晰，万通就开始了更加清晰的发展道路。”
业内人士认为，资金不是冯仑最关心的问题，摆在万通进军工业地产道路上最迫切的问题是如何选择一种更成熟的模式。
工业地产供不应求
目前，中国经济快速增长，市场对工业地产特别是物流设施的需求日益强劲。不过，相比工业用地，一般更愿意分配土地作为住宅和商业规划区。因此，在很多情况下，物流设施均被视为配套服务，比例相当有限。
业内人士表示，随着网络购物的大众化，电子商务服务集团业务量显著增长，如京东网上商城、当当网以及凡客诚品等企业对仓储空间的需求旺盛，寻求扩张动机明显。工业地产的租金日益上涨，或将迎来新的发展机遇。
可是，目前全国很多专业工业物业开发商和自用业主遭遇物流设施建设用地来源困难等诸多难题。
世邦魏理仕最新发布的“工业地产研究报告”指出，由于工业地产目前整体推地量相当有限，其中物流用地更是供应短缺，而需求层面却相当强劲，因此，预计全国物流物业租金上涨幅度将达20%。物流空间的供不应求，最直接的反应就是租金飙升。从深层次来看，还可能产生物流服务商、零售商和制造商将更高的存储成本纳入到商品价格中等一系列连锁反应。
世邦魏理仕工业和物流服务部执行董事安豪表示，更合理地设定工业用地特别是物流用地在土地整体出让中的配比，应当引起重视。
技术门槛或成最大障碍
既然物流物业有地价便宜、终端需求旺盛、租金上涨等众多利好因素，且通过加大供应缓解物流供地短缺势在必行，那么，近期很多寻找转型机会的住宅开发商，显示是否可以将工业地产作为一个适合进入的领域呢？
事实上，不光万通，绿地、复地、鹏欣、陆家嘴等知名开发商近几年都有涉足工业地产领域的动作。
但业内人士认为，后续大规模转型进入工业地产，除了土地供应稀缺之外，开发技术门槛的制约也是最大的问题之一。因为工业地产对开发、设计和管理等方面的专业经验要求相当高。如物流地产空间层高要求、承重要求，甚至卸货区的平台设置和货物流转方式等，都对其有一系列的指标要求。
冯仑对重组后的模式思考是，万通地产借鉴新鸿基模式，万通控股则仿效凯德置地模式，直接投资权益性收入加上资产管理收入，结合起来成为控股公司的主要收入。
不过，冯仑此次商业模式转型在专家眼中仍难解惑。住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮表示，与传统房地产开发模式不同的是，PE才是真正半产权方式参与开发商环节，这属于商业模式。但PE是很独特的合伙方式，既有债权特征、也有产权合作的特征，但无法通过分享长期产权溢价来实现扩张。
厚朴投资管理公司董事长方风雷认为，冯仑的变身还有赖于整个金融市场的完善、金融体制进一步改革以及金融产品的创新等。
由此可见，冯仑转型能否成功，还有待市场和时间的检验。
（摘自《中国联合商报》文/陈文喜）
