中国楼市大戏正在上演，一边厢，住宅市场调控日益深化；一边厢，商业地产整体收购案频发。在经历了金融海啸的低迷后，规模达到上千亿美元的外资再度瞄准了中国内地楼市，正欲卷土重来。
爱尔兰地产大鳄财富控股集团作为这场盛宴的主角之一，清晰地呈现了外资狩猎中国楼市的路径。
重点布局零售业
日前，爱尔兰财富控股集团(下称“财富控股”)旗下信托公司华瑞中国地产信托(Treasury China Trust，下称“华瑞信托”)在新加坡交易所发表声明称，计划发行价值5970万新元的可转换债券为该公司以人民币5.75亿元收购上海一个购物中心的交易融资，该笔融资用途直指上海淮海商城收购事项。
此前，财富控股大中华区首席投资官姚蔚在接受媒体采访时表示，除了北上广深外，财富控股还将目光瞄准中国广大的二线省会城市，尤其看好零售物业。“我们现在看好一线城市和二线省会城市的商业地产潜力，一旦进入二线城市，我们都倾向于寻找当地的战略合作伙伴，这意味着我们的合作不只是一次性的买卖，我们希望可以不断重复我们的合作。”
在收购淮海商城的同时，华瑞信托还宣布同意以4.77亿元从三阳置业有限公司手中收购青岛中央大道零售广场的55%股权，该广场位于青岛的CBD区域。由于三洋有5亿元负债，因此华瑞信托的收购价格降至2.02亿元。
此外，去年11月，财富控股还曾与西安金花企业集团签署了战略合作协议。战略合作方金花企业集团拥有内地及香港2家上市公司，资产总额达300亿元，双方合作投资近40亿元，拟在全国二线重点城市投资一系列购物中心，在中国打造高端百货连锁经营商业模式。
资本大鳄进退有度
财富控股于2005年进入中国，成立了中国房地产机会公司(CREO)，为华瑞信托前身。2006年，财富控股与中粮地产就北京西单MALL展开激烈争夺，由此，让这家地产投资商跃入公众视野。
正是在这一年，国家外管局《2006年上半年中国国际收支报告》显示，2006年上半年，新设外资房地产企业1180家，同比增25.04%；合同外资金额128.52亿美元，同比增55.04%；实际使用外资金额32.2亿美元，同比增27.89%；外资房地产行业新增外债17.35亿美元，同比增203.32%。截至2006年6月末，外资房地产外债占全部房地产外债比例为92.13%。
2010年6月，CREO从英国创业板退出，并以华瑞信托的身份在新加坡重新上市。对此，财富控股给出的解释是：“此项战略举措是为了让上市公司更接近我们所投资的中国市场，使其能为我们业务的发展创造和提供强大的资本基础，并借资本市场为变现困难的中国商业物业提供一种全新的退出渠道。”
紧接着，爱尔兰财富控股再次大举进军中国房地产市场，在上海、青岛等一二线城市布局。
这一步调恰恰与外资在中国楼市进进出出的节奏极度吻合：2004年和2007年，曾经两度出现外资大量涌入房地产市场的状况，2008年金融危机爆发，大量外资撤出。但从去年下半年开始，再次出现外资活跃的身影。
杨红旭向时代周报记者表示，2004年以后，海外基金突然对中国房地产产生兴趣，整幢收购成熟物业的案例越来越多，同时，随着楼市繁荣，境外个人购房热情提高。
2010年下半年，人民币再度升值。2010年三季度，外资开始变得再次活跃。摩根大通旗下基金在2010年7月以12亿元从摩根士丹利手中购得上海浦东莎玛世纪公园服务式公寓项目；新加坡基金腾飞在9月份以13亿元购入上海的高腾大厦。
2011年以来，外资大举集中进入迹象越发明显。新加坡嘉德置地、丰树集团均表示未来三至五年内，将分别启动约人民币100亿元、70亿元左右的投资基金，用于内地上海、北京等一线城市的商办项目投资……
国际基金加速布局中国
当外资再次“归来”时，内地楼市投资环境悄然生变，监管再度严格。2010年11月15日，住建部 和外汇局发布《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房；在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。
据国家外汇管理局今年2月发布的《2010年中国跨境资金流动检测报告》披露，2010年中国“热钱”净流入355亿美元，占外汇储备量的7.9%。
世邦魏理仕数据显示，2010年境内主要城市房地产大宗收购交易成交总额约为920亿元，较2009年大幅增长40%，是2007年后的另一个增长高峰，其中外资(含港澳台)440亿元，较2009年大幅上涨94%。而从外资机构投资的物业类型来看，综合、商办类物业，尤其是生息物业受到机构投资者的青睐，综合、商办类成交金额占比达92%，而住宅物业比重较2009年有较大幅度下降，仅为8%。
戴德梁行提供给时代周报记者的最新数据表明，2011年有愈来愈多第三方管理的基金以亚太区房地产市场为目标，流向亚太区房地产的资金总量将达1040亿美元，较2010年中的资金量上升45%，其中，中国是最受投资者追捧的国家。
全国商业地产委员会副主任李骁向时代周报记者表示，目前外资收购集中成交与住宅调控有关，限外令让外资进入住宅市场比以前更难，同时商业地产明显升温，并且在未来一段时间内仍将持续升温。
“这些资本虽然打着以战略性眼光长远投资的旗号，但他们最看重的并非是投资回报率，而是人民币升值和资产持续升值。对他们来说，二三线城市的商业也是香饽饽。如果不是看中人民币升值的因素，外资要追求安全边际，进入中国一定会拿非常核心的商业。而内资企业抛盘，有多种原因，可能是企业战略收缩，可能是投资回报已经很满意、急于套现，也可能是调控背景下资金紧张。还有一点，就是内资商业地产总体招商、规划、经营水平不如外资，外资入驻后，经过统一规划管理，能够提升品牌附加值，提高竞争力和收益率，内资往往达不到这点。”李骁说。
据正略钧策管理咨询顾问刘争介绍，除了上述因素外，2010年下半年，欧美先后出台了金融监管改革框架，要求加强对冲基金和衍生品交易管理，这也导致国际基金加快布局中国。海外资本进入中国的操作模式主要有提供融资、购地自行开发、收购物业、合作发展等几种方式。但在中国房地产投资环境日趋成熟之后，收购现成物业方式或股权合作更受青睐。
(摘自《时代周报》姜燕/文）
