近日，成都市中级法院审结一起房屋买卖合同纠纷案，认定售房人将已出售的房屋无对价地代其他公司抵债，属于恶意串通损害在先购买人利益的行为，应为无效。
案例：
2004年11月12日，赵某与余某签订房屋买卖合同，约定赵某以200万元将一套房屋出售给余某。合同签订后，余某按约支付100万元，赵某将房产证原件及结婚证、身份证复印件交给余某。合同签订后，该房一直由余某使用。此后未办理该房的过户手续，余某也未支付余款。2005年3月18日，赵某以房产证原件遗失为由，向产权登记机构申请补发了房产证。
2005年12月18日，某商贸公司、赵某与某建设公司签订协议，约定商贸公司欠建设公司的400万元装修工程款，由赵某用上述房屋折价抵偿。12月20日赵某与建设公司的王某签订房屋买卖合同，约定赵某将上述房屋以1469840元出售给王某。赵某出具声明书声明其未婚，并由王某以同事名义证明，为王某办理了房产证。
2006年8月，余某得知赵某将上述房屋出售给王某后，提起诉讼，请求判令赵某、王某的房屋买卖行为无效，赵某继续履行与余某签订的房屋买卖合同。
法律解释：
一审法院认为，赵某与余某签订的房屋买卖合同合法有效，赵某不能证明已经合法、有效地通知余某解除合同，因此该合同应继续履行。赵某无对价地将已售房屋代其他公司抵债，并与王某签订房屋买卖合同，属于恶意串通的行为，判决确认其无效，赵某与余某签订的房屋买卖合同继续履行。宣判后王某上诉，请求撤销原判，驳回余某的诉讼请求。
二审法院认为，本案争议的焦点是赵某对讼争房屋的第二次处分行为是否有效。因赵某将讼争房屋抵偿给建设公司后，以签订买卖合同的形式将房屋过户到建设公司指定的王某名下，应结合抵偿协议考察赵某与王某买卖合同的效力。
赵某将讼争房屋出售给余某并将产权证原件交给余某后，虚构产权证遗失的事实，向产权登记机构申请补发产权证；赵某并非债务人而无对价地将房屋抵偿给建设公司，再与王某签订买卖合同并协助将产权过户到王某名下。上述事实表明赵某损害在先购买人余谋利益的主观恶意明显。
赵某与余某签订买卖合同后即向余某交付讼争房屋，该房一直由余某占有使用。现无证据证明商贸公司与建设公司存在装修工程欠款，即使欠款确实存在，赵某并非债务人而无对价地用自己的房屋抵债，建设公司通过抵债取得的讼争房屋，可谓重大财产利益。因此其有义务就赵某、商贸公司的抵债行为及房屋的实际状态进行必要的调查了解。建设公司在未进行任何考察的情况下，签订抵偿协议，不符合常理。
建设公司签订抵偿协议后，决定由王某通过与赵某签订买卖合同的方式，进行房屋所有权变更登记。登记时王某在“申请登记表”上填写了“房屋已交付”的虚假情况，并且以赵某“同事”的身份为赵某在“未婚”的虚假声明上签字作证，其行为并非基于善意。
以上过程存在诸多疑点和不合常理之处，根据举证责任的分配规则，结合日常生活经验，可以推定，赵某代商贸公司将讼争房屋抵偿给建设公司，并将房屋过户给王某，属于恶意串通损害在先购买人余某利益的行为，应为无效，判决驳回上诉，维持原判。
（成法 青法 张俊 朱新朝）
