■ 杨孟著
“十四五”规划和2035年远景目标纲要提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。这意味着，遏制投机炒房行为，让住房回归居住属性将成为我国房地产市场平稳健康发展的主基调。4月30日召开的中央政治局会议再次重申“房住不炒”定位，并强调“防止以学区房等名义炒作房价”。遗憾的是，我国现行的房地产调控政策一直未能走出效果不彰的窘境，这显然跟忽视税收手段，乐于使用“限购”类行政手段和信贷、投资类经济手段有很大关系。
当前，国内外不确定性因素日渐增多，防风险(“三大攻坚战”之首)压力明显加大，房地产投机炒房“乱象”有所抬头。当务之急，为了尽快建立起符合我国国情的房地产调控长效机制，不断增强房地产调控政策的有效性，应进一步优化完善房地产调控政策工具体系结构，让税收手段在遏制投机炒房行为中担纲主力。
投机炒房加剧房地产“泡沫化”
今年全国“两会”前夕，中国银保监会主席郭树清在国新办新闻发布会上回答有关“灰犀牛”问题的提问时强调，“很多人买房子不是为了居住，而是为了投资或者投机，这是很危险的”。这实际上已明白无误地道出了“灰犀牛”背后房地产“泡沫化”的投机炒房主因。
投机炒房行为之所以屡禁不止，根本原因在于炒房者通过房产炒作本身即可为其带来巨额“增值”收益的诱惑。给定其他条件不变，炒房者囤积居奇房产，人为制造虚假房产“稀缺”现象，扭曲的房产供给叠加刚性的房产需求，势必加剧房产供求矛盾，催化房价待涨预期。正是囿于这种虚假的房价待涨预期的误导，以至于购房者愈是旺盛，售房者愈加惜售，双向压力共同推动房价非理性轮番上涨。
中国社科院金融所前不久发布的《中国金融报告2020：新发展格局下的金融变革》显示，2020年居民部门杠杆率上升6.1%，增长至62.2%。考虑到2020年居民消费(包括短期消费型贷款)处于负增长区间，居民部门债务增长的主因乃房地产债务增长所致。从今年一季度的情况看，居民部门房地产债务还在加速膨胀。
从国际经验看，居民部门过度加杠杆“炒房”的结果，势必加剧房地产“泡沫化”，进而唤醒“灰犀牛”，诱发系统性金融风险。无论是上世纪90年代的日本泡沫破裂和东南亚金融危机，还是2008年的美国次贷危机，无不与房地产“泡沫化”直接相关。
投机炒房(学区房)催生教育不平等
在我国经济遭受新冠疫情重创尚未完全恢复元气的2020年下半年，上海市晶耀名邸、东方逸品等楼盘(学区房)挂牌成交均价却翻了一番，这显然是很不正常的。今年1月21日晚，上海市连夜出台调控新政“沪十条”，当月29日再次出台调控新政“沪八条”，针对同一问题8天之内出台两次大规模调控政策，历史上绝无仅有。除了上海外，其他城市也不同程度地出现了类似情形。今年年初至今，住建部已多次到深圳、北京、杭州、成都、西安等地实地调研房地产调控工作，督导其升级完善相关调控政策。
不少人认为，以学区房名义炒作房价是教育不均衡的结果，遏制学区房炒作行为应从促进教育均衡入手，其实这种认识是错误的。促进教育均衡的意义远不止“稳房价”，“稳房价”也非促进教育均衡唯一手段。即便是实现了教育均衡，那也只能说是学区房的“稀缺性”在某种程度上有所减弱而已，但房屋“增值”收益诱惑的根本驱动力丝毫不会减弱。正是有了这一驱动力，不仅学区房“稀缺性”可以拿来用作投机炒房的“资本”，更为恶劣的是，“国家政策”(下述)也可拿来用作投机炒房的“资本”。
以学区房名义炒作房价并非教育不均衡的必然结果，但以学区房名义炒作房价的后果必然催生教育不平等。因为在学区房价奇高的情形下，只有有钱人才能买得起学区房，从而才能有权力享受优质教育资源。更严重地说，学区房的背后，隐藏的是教育资源配置的金钱主导权。
投机炒房引流个人经营贷“脱实向虚”
2020年以来，为了扶持小微企业尽快走出新冠疫情阴影，国家专门为其创设了一种政策性的普惠型小微企业贷款，俗称个人经营贷。正是这种被小微企业视为雪中送炭的个人经营贷，却被炒房客摇身一变，成为他们非法牟利的工具，导致亟需国家扶持政策支持的小微企业出现信贷管道“侧漏”。
炒房客引流个人经营贷“脱实向虚”的过程是，先注册一个小微企业，然后以自有住房或融资购买住房作为抵押物，假借国家扶持政策获得银行个人经营贷，接着以经营贷资金购买住房，买房后再以同样的方式继续申请经营贷并购买住房，如此循环往复，将个人经营贷违规套用为他们炒房的“资本”，并进而非法贴现国家扶持政策塞进他们个人的腰包。
据央行公布的数据显示，2020年全国本外币住户经营性贷款余额为13.62万亿元，同比增长20%，而2020年全国贷款增速只有12.8%，前者是后者的1.56倍。由此可以推测小微企业信贷管道“侧漏”之严重程度。为此，中国银保监会4月25日印发《关于2021年进一步推动小微企业金融服务高质量发展的通知》，明确要求“严禁虚构小微企业贷款用途‘套利’，防止信贷资金变相流入房地产等调控领域。”
用税收手段遏制投机炒房行为
加剧房地产“泡沫化”、催生教育不平等、引流个人经营贷“脱实向虚”，如此等等，都是投机炒房“惹的祸”。与此同时，居民部门债务膨胀及其套利行为，还会“挤出”即期消费及其社会创新活力，对构建新发展格局和稳住经济基本盘极为不利。
既然投机炒房源自房屋“增值”收益的诱惑，那么，若将房屋“增值”收益部分或全部收归国家所有，让投机炒房者无利可图，投机炒房行为自然就会销声匿迹。
问题的关键是，房屋“增值”收益部分或全部收归国家的理由何在呢?就其本质而言，土地实际上是一种特定意义上的具象化了的地理空间位置标识，因而具有稀缺性、不可再生性和占有上的排他性等特征。土地本身并不具居住属性，能够带来居住属性的是在其之上建造的房屋建筑物等土地附着物。而所谓的房屋的“增值”，实质上是该土地的地理空间位置——城市化集聚效应，公共基础设施投资等——给该房屋所有权人带来的“效用”或“便利性”。也就是说，房屋“增值”的本质是土地的“增值”。
即使在房屋供求相对平衡且不存在投机炒房行为的情况下，随着城镇化快速发展所带来的城市规模的不断扩大和基本公共服务设施的逐步完善，城市中心区的房屋必然也会进入“增值”通道(从城市中心区渐次到城市边缘区)。
既然房屋“增值”的本质是土地的“增值”，而土地“增值”的本质又是社会公共资源投资和培育的结果，那么，房屋的“增值”理所当然应归代表社会公共利益的国家所有。著名的“亨利·乔治定理”说的就是这个道理。诺奖得主斯蒂格利茨在其《总地租，公共物品支出和最优城市规模》一文中有条件地证明了该定理的成立性。孙中山先生受此启发，提出了“土地涨价归公”的民生主义主张。
“土地涨价归公”的税收制度安排
无论是基于学理的视角，还是基于社会公平正义的视角，抑或是基于鼓励全民创新、创业和生产性投资(房屋“增值”跟房屋所有权人的主观努力毫不相干)的视角，都迫切需要对投机炒房“增值”收益实行“土地涨价归公”。
至于“土地涨价归公”的方式如何?当然还是以国际上通行的税收手段为好。按照诺齐克的“正义三原则”，只有当财富的增加严格按照公正交易的原则获得时，财富的持有才是正义的。否则，就需要对这部分财富征税，以达到对财富正义的矫正。在这种意义上，对房屋“增值”收益课税，还具有为“土地涨价归公”提供有效实现形式和为投机炒房者提供帮助其实现财富正义矫正工具的双重功能。
“土地涨价归公”与房屋“增值”收益课税的合宜性税收制度安排之间，前者为后者提供理论依据，后者为前者提供具体实现形式。具体而言，运用税收手段实现“土地涨价归公”，应在统一的房地产税制框架下，设置“房产交易增值税”税目，以房屋交易环节(基本居住性住房除外)的房屋“增值”收益为计税依据，计征“房产交易增值税”。该税目采用单一固定比例税率，适用税率水平宜定位于70%—75%的区间范围。在世界税收发展史上，当一个国家或地区在处于城市化加速发展并伴随有房地产过热现象的特殊历史时期，均采用了较高的税率，个别国家或地区甚至还出现过80%以上的高税率。
(作者系民建湖南省财政与金融委员会委员;广州大学南方治理研究院特聘研究员)
