■ 周燕
从黄金十年走向白银时代，市场分化、城市分化、企业分化已成为房地产业的“新常态”。在地产白银时代入场的中垠地产，如何在“刺刀见红”的房地产市场谋取一席之地，甚至挺进全国地产50强？
兖矿集团董事长李希勇认为，地产企业之间的竞争已从产品力层面上升到形象力层面，良好的品牌是企业产品走向市场的重要通行证，也是企业获取利润的重要武器。集团公司总经理李伟根据国内房地产业的发展现状，点出中垠地产的布局要点就是：集中一线，慎行二线，去化三四线，杜绝四五线。
品牌制胜
中垠雅苑是中垠地产在济南的开山之作，也是其在济南的标杆项目，对于他们在济南房地产市场站稳脚跟意义突出。此项目位于会展商圈核心位置，同时也位于泛中央商务区内，周边产业众多，商业及办公氛围颇为浓厚。2015年9月19日开盘当天，短短两个小时，近500套房源一售而空。开盘即售罄，在逆市行情下，演绎了营销神话。
针对中国高铁发展迅速，城市群间人流、物流效率与质量大幅提高的实际，中垠地产市场运营发展路径遵循“一小时交通生活圈”原则，坚持“并网找交点、以点做辐射、区域做深耕”，促进新项目和复制性项目快速落地。
中垠南京紫金观邸就是代表作之一。此项目地理位置优越、交通便利、商圈密集、教育资源利好、周边配套设施齐全。他们引入综合体开发模式，从项目立项开始就引起了社会广泛关注。2015年11月27日，中垠南京紫金观邸开盘，当天，优质房源基本售罄，去化率近九成，为中垠地产回笼资金、提升品牌影响力筑牢了根基。
创新引领发展
2015年9月，“2015中国地产设计创新大会”暨第十四届“创新风暴·中国房地产创新典范品牌推介活动”在北京举办。中垠地产成为年度黑马，一举摘得大满贯，中垠地产执行董事、总经理张亚峰荣获中国房地产创新推动力人物殊荣。从名不见经传到成为年度黑马，中垠地产用实力为创新引领行业发展做出了最好的注脚。
在楼市面临“大考”的新形势下，市场变了，客户变了，原来的规则成为有毒的经验，缺乏创新的企业和项目，要么淘汰出局，要么胎死腹中。万科、绿地、恒大、中海、保利等千亿级房企，也不敢有半点懈怠，都在积极探索和实践创新模式。中垠地产以关注用户体验为突破口，从设计到营销，不断推陈出新，并在新盘去化、存量房盘活方面取得不俗业绩。
他们首先把当地人群的文化传统、消费原则、生活喜好通过大数据的支撑进行量化，列出百分比，得出主流消费群体的居住需求，以需定产。他们以均衡逻辑作支撑，确保地块区域、产品设计、建筑质量、成本管控、品牌营销、物业服务等产业链各环节都不出现明显短板和瑕疵。同时，以TOD为主导，构筑专属开发模式，提供差异化产品和服务。以“客户导向的智能化现代物业”为目标，努力适应客户个性需求，利用支付宝、APP等现代互联网、物联网技术手段，为客户提供在购物、缴费、娱乐、医疗、金融等方面的一站式智能服务，创造多元化、便捷化、智能化的未来社区体验，持续提升服务质量和档次，积累更多客户资源，实现品牌增值。
利用“互联网+”的思维，在商业模式创新上，充分利用各类营销手段积蓄客户资源。针对新项目，他们充分利用互联网工具，全面做好线上线下推广，实现新旧项目的深度宣传、精准覆盖和多维推广。他们充实营销团队，加大培训、指导、考核和激励力度，激发营销活力，创新营销模式，加快项目周转。对处于停滞状态的市场，他们通过大客户团购让利、产品改造、甚至资产处置的方式尽可能回收资金，减少亏损。对南浦佳园、春秋华庭、海鲁嘉园等项目，加强与政府沟通力度，努力促成政府团购，由政府出资购买变成保障房。在整体策略执行的前提下，各项目针对自身特点重点推进。邹城昌平花园加强车位管理彻底改变现有管理模式，采用租、售结合的灵活销售方式促进车位销售；东方之珠花园调整产品价差，优化价格结构，调整小户型产品销售政策促进销售。江南古城对项目重新定位，梳理营销方向，推进项目营销工作重回正轨。
白银时代路在何方？
白银十年，在利润下降和行业洗牌局势下，发展模式从“规模之争”变为“品质之争”。应对“白银红海”，中银地产十年经营战略定位在：做大做强做优做久、筑就中坚厚望无垠。
根据集团规划，“一主双融、集优崛起”是中垠地产十年战略发展的重要举措。一主，即以房地产开发业务为主线；双融，即逐步实现现代物业和商投联营两个支撑业务的逻辑融合。同时，以现代物业为延伸，确保物业管理提质提档、品牌增值。以商投联营为延伸，确保招商运营实质运作、转控为投。
改善投资布局，加快项目拓展。他们针对一二线城市加大土地获取力度，稀释投资风险。中垠地产成立以来,高效运作,频频出击,屡获硕果,共收集跟踪项目100余个,测算调研项目60余个,顺利斩获南京马群、江苏扬中、上海630和中垠广场、胜利生物等项目。2014年全年新增开发用地630余亩、建筑面积200余万平方米。仅用8个月的时间就达到过去20余年累计开发面积的五成,取得历史性突破。今天的中垠地产产业区域已经分布山东、江苏、湖南等省份，开发项目遍布北京、上海、南京、济南、北海、益阳等15座城市。
以市场标杆为目标，全面实现由“项目管控型”向“投资管控型”转变，提质提速提效。该公司不断规范优化房地产开发流程，加强对各权属公司的培训指导和经营管控。构建涵盖设计、招采、成本、工程、营销、运营、投资、财务、物业等全业务链管控体系，进一步明晰总部与权属公司两级管控体系界面，真正实现“制度管人、流程管事、节点考核、数据说话”。他们积极拓展房地产开发贷、信托资金、保险直投、融资租赁、企业债券等融资渠道，拓展融资平台，维护公司资金链安全。全力推进中垠公司资金池建设，完善资金管理体系。积极加强资金年度预算管理，实现资金日归集和月平衡。
针对市场形势分析研判，他们还积极提升房地产开发产品的附加值和回报率，逐步融合现代物业和商投联营，构建“一主双融”的产业体系，使各专业之间逻辑匹配、循环发展，推动房地产开发溢价和转型，实现商业模式创新。上海630项目团队克服人员少等困难，实现计划节点目标，完成第二轮征询工作，居民签约率达到97.19%；中垠雅苑、中垠悦城、中垠紫金观邸等项目不等不靠、主动出击，分别于2015年9月19日、11月27日提前实现开盘销售，首开去化率均超过九成。淮安项目公司主动放下“身段”，将目标市场和营销推广工作渗透到各个乡镇，重新扩大了目标市场范围，找到了市场新的“蓝海”。海阳项目公司把目标市场扩大到河北、东北等地区，与石家庄、沈阳等当地代理商建立了合作关系，逐步打开了省外市场。
