■ 本报记者 何沙洲
1月14日上午，记者在仲量联行举行的2015年全年成都房地产市场回顾会上了解到，成都甲级办公楼虽然全年净吸纳量同比下降，但多个大面积租户表现抢眼；零售物业方面知名品牌看好核心商圈，跨境电商线下实体店成为新亮点；高端住宅方面利好政策效果初显，改善型需求得以释放；优质物流仓储全年净吸纳量达历史峰值，整体空置率继续下降。
2015年，成都甲级办公楼市场共有5个项目建成入市，为市场带来约43万平方米的新增供应，推动全市甲级办公楼市场总存量攀升至约260万平方米。净吸纳量方面，受全国经济增速放缓及某些金融类相关租户因倒闭或跑路退租影响，甲级办公楼市场的净吸纳量较2014年出现明显回落，仅达约20万平方米。尽管整体市场表现并不理想，某些大面积租赁成交却显得尤为抢眼。而入驻率未明显改善的现象促使大部分业主加大优惠力度，全市平均有效净租金跌幅加剧。据悉，2016年，市场的预期新增供应量仍将处于高位，以价换量依然会是业主提升入驻率的主要手段之一。从需求来看，服务式办公室运营商/创业平台、金融服务企业及保险公司有望延续2015年积极拓点的态势，继续成为2016年甲级办公楼市场主要的需求方。
仲量联行高度重视对办公楼市场的研究，其研究部一直以来都在追踪甲级办公楼市场使用者动态。在成都甲级办公楼市场超过10年的发展历程中，仲量联行发现租户对甲级办公楼的使用面积及品质都在不断地提高和优化。选取了截至2015年末已落成的甲级办公楼项目里租赁面积最大的50个租户，定义为Top50，并从企业类型、企业来源、物业载体等方面对它们进行详细的研究。Top50租户仅占全市甲级办公楼市场总用户量的1%，但其总占用面积却是整个甲级办公楼占用面积的16%，对市场影响较大。在未来，仲量联行将持续跟踪Top50榜单，为政府、投资机构、业主及租户带来最具价值的研究报告。
2015年成都零售物业市场总体需求活跃，知名品牌看好核心商圈的成熟项目。尽管奢侈品牌销售受消费减弱的影响，高端及轻奢品牌仍看好成都市场尤其是新兴中产阶级的消费潜力，并首选核心商圈物业及非核心商圈高品质物业开设新店。与此同时，受宏观政策利好及对进口商品需求增强，跨境电商线下实体店扩张积极，成为新的需求增长点。2016年，成都零售物业新增供应预计仍处高位，整体市场两极化趋势将更明显。
“国际品牌零售商的扩张将较前几年更为谨慎，并对物业的地段、硬件条件及运营能力有更多的考量，在此情况下，商业氛围较为成熟或更具有潜力的优质项目将更受青睐，这也导致整体市场项目间的表现进一步分化。” 仲量联行成都零售地产部负责人谢凌表示。“我们预计部分高品质物业有望将零售面积划为更小单位出租以实现租金收入进一步增长，而部分长期处于调整状态的物业则有可能继续引入大面积租户以快速提高入驻率。”
2015年成都高端住宅成交量较2014年下滑，全年供需基本持平，库存平稳但仍处高位。受新盘入市的影响，成都高端住宅市场新房平均资本值出现小幅上涨，截至2015年第四季度成都高端住宅市场新房平均资本值达13,900元/平方米，较2014年同期上涨2.2%。二手房价格方面，由于地理位置的稀缺性，以及改善型需求的释放，成都高端住宅市场二手房平均资本值增至每平方米12,200元，同比上涨1.0%。展望未来，库存压力仍然存在，宽松的楼市政策将会持续。由于库存压力仍然存在，优惠政策对成都高端住宅市场的提振作用仍然有限，为促进房地产市场发展，预计宽松的楼市政策将会持续。
2015年全年成都共有3个优质（非保税）物流仓储建成入市，拉动市场存量增加约13万平方米。三个新项目中，两个位于龙泉驿成都经济开发区，另一个位于新都片区。受强劲租赁需求推动，全年成都优质物流仓储市场呈现出活跃的态势，主要体现在大部分新落成面积的成功预租以及多宗大面积租赁案例的成交。此外，还有部分新落成项目用于开发商自用。整体而言，市场主要需求来源于电商、零售商以及制造业，其中以京东商城最为明显，在市场拓展速度最快，其在2015年新租优质物流仓储面积约8万平方米。受此推动，2015年成都优质物流仓储市场吸纳量达历史新高，空置率也由2014年年底的27.2%下降至2015年年底的11.3%。
展望2016年，成都优质物流仓储市场新增供应将达90万平方米，供过于求的局面或将出现。新兴开发区域如龙泉驿、青白江及新津预计有多个大型物流园入市，项目之间将产生直接竞争。短期内出现的多个可供租户选择的物业使租户议价能力得到提升，整体市场租金随之将承受下行压力。仲量联行预计，2016年新项目入市将打破2015年市场供需平衡的局面。“在中国经济增长放缓的情况下，作为实体经济配套的物流仓库将面临短期的较难去化、租金下行等问题。然而，电商努力开拓中小型城市、农村板块及跨境市场呈现出的潜力有望转化为对城际配送仓库的需求；蓉欧快铁效率提升将吸引更多从事进出口运输的货运代理行业使用，同时产生对中转仓库的需求。”仲量联行成都工业部负责人景颐表示。
