□梁嘉欣
短短半年间，佳兆业两名总裁级人物相继“出走”，而这一切都发生在佳兆业成功上市之后。
总裁离任
6月15日，佳兆业公告，原公司执行董事叶剑生因寻求其他事业发展，辞任总裁职务。这是近半年内，继曾晓华之后的又一名总裁级人物的“出走”。
曾晓华于2009年8月离开恒大地产加盟佳兆业任职副总裁，主要负责集团的市场营销、客户服务。当时业界就盛传曾晓华的加盟主要是力助佳兆业上市。
2009年12月10日，佳兆业成为09年最后一个成功IPO的内房企，就在上市后的第二个月，传出了曾晓华离职的消息。
据了解，本次离职的叶剑生于2006年加入佳兆业，历任财务副总监，副总裁等职务。任职佳兆业执行董事兼总裁期间，主要负责集团日常营运的整体管理。在任职期间，叶剑生伴随着佳兆业最终走完了上市的道路。
但事实上，除了企业发展的人才需要，有业内人士认为，高管变动与企业的发展战略、市场变化有关系。
深圳业内人士林晓华表示，新政出台以来，整个房地产市场开始进入下行轨道，开发商或因成本控制原因，暂停开发部分项目，在开发量缩减的情况之下，企业也会相应地减少人力成本的投入。对职业经理人而言，自身也会作多方面的选择。
曾晓华离任之际，业界曾猜测，其离职是否与销售不力有关。但林晓华称，企业销售的好坏，跟职业经理人的能力关系不大。其表示，影响到高管离任的主要原因更多是公司的战略决策。“在市况低迷的情况下，企业在销售过程中觉得不需要很快地去谋求销售量，认为不需要太急地去卖，职业经理人就觉得没必要留这么久。”
带头“跳水”
而这一轮人事变动的背后，却是佳兆业近期在深圳掀起的第一轮降价举动，这令业界对佳兆业目前的销售情况甚为关心。
佳兆业6月4日的公告显示，截至2010年5月31日止，佳兆业集团总录得签约销售收入共约人民币26亿元，较去年同期增长23％；签约销售面积达约245481平方米。
当中，5月的销售收入较4月减少17％，与不少房企销售下滑近五成相比，佳兆业下降幅度两成不到很多原因取决于其在5月末的三天促销。
分析人士表示，随着新政作用的日益显现，楼市的成交量持续萎缩，销售回款也相较减少，从而直接影响到开发商的资金链，房企也开始松动。
5月28日，佳兆业启动周年主题降价促销活动。佳兆业称，选择降价是因为每个企业都要保证自身足够的现金流，保证每月的销售情况。
佳兆业表示，并未有意当降价的第一个房企。该名人士透露，“前段时间市场走下坡以后，很多客户都在观望，我们手里也积累了很多潜在客户，但他们都没有得到能让他们下决心的合理价格。”
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佳兆业突击降价
新“带头大哥”业绩躁动
佳兆业在5月28日的大规模降价销售被市场解读为“带头跳水”。
5月28日中午，佳兆业在深圳的三个在售楼盘，金翠园、茗萃园及上品雅园开始促销，三个楼盘各推出20-60套不等的单位，以8折左右的优惠价发售，最大优惠幅度高达1万元/平方米。
佳兆业董事局主席郭英成透露，从5月28日到31日，在深圳三天的促销活动中，以10%的折扣对较差的楼盘进行销售，每天的销售额回升到1亿元左右，未来将根据市场的变化考虑是否降价。如果市场表现不好，下半年还将继续考虑降价销售策略。
此次，佳兆业被认为是“真降”的带头大哥。此前，深圳先后有10个以上楼盘全新开盘，虽然多数定价较先前预期有1-2成下调，但若与去年底或前一期单位相比，价格仍有一定上涨，只是涨势明显变缓。相比之下，大部分在售楼盘无一例外地选择了不降价。因此佳兆业本次三盘联手大促销，实质上已经成为深圳第一批降价的在售楼盘。
香港辉立证券房产分析师陈耕认为作为区域级的地产公司，近期以七、八折销售的灵活方式让步，回笼资金，是基于公司生存的考虑，属于正常范围。
佳兆业的两成降价被时富金融房产分析师李雷雨解读为抛弃部分暴利的回归。他估计佳兆业拿地的价位大概是在400-600元/平方米，土地成本很低，而佳兆业2009年资产负债比较高，所以今年采取降价策略。另外，房地产商们今年降低30%-40%的售价，应该无所谓，问题不大。
年报显示，2009年度，佳兆业合约销售金额为60.2亿元，同比增长了114%；实现营业额46.722亿元，同比增长50.2%；毛利增加52.2%至13.201亿元。
尽管宏观调控当前，但佳兆业还是抑制不住业绩上的冲动，郭英成曾宣布，2010年公司的销售目标为100亿元，这将比2009年有六成左右的增长。首席财务官张鸿光表示，这样大幅的增长速度在刚刚上市后是正常的表现。
“从财务角度考虑，由于房企于年初都有全年销售指标，如果没有成交量就会影响业绩，尤其境外上市公司较注重这点。而且佳兆业等房企，都有对外借款、融资等，如果资金压力较大，可能通过降价去完成成交量，以保证偿债能力。”佳兆业降价后，深圳地产分析人士风林火说。
（廖杰华 胡洁）
