近日，成都市中级法院审结一起房屋买卖合同纠纷案，判决驳回了购房人主张房屋买卖合同无效等诉讼请求。
案例：
2008年10月4日，某石化公司与左某签订房屋买卖合同，约定左某以309716元的价格，购买石化公司以拍卖方式取得所有权的一套房屋。合同签订后，左某向石化公司付清全部房款。12月23日，石化公司通知左某接房，但左某没有接房，并以石化公司不具备法定销售条件为由，请求法院判令房屋买卖合同无效，要求石化公司退还房款及其他费用318896元，赔偿损失10000元。
法律解释：
一审法院认为，左某与石化公司之间形成的是房屋买卖合同关系，而非商品房买卖关系。双方签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，不符合合同法第五十二条所规定的合同无效的法定情形，属有效合同。因左某主张合同无效，法院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的”、“人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”的规定，向其进行释明，告知可以变更诉讼请求，但被左某拒绝，故对其诉讼请求不予支持，判决予以驳回。
宣判后，左某提起上诉，称石化公司将其改建的房屋出售给左某，双方形成了商品房买卖合同关系。建筑法及相关法律规定，对房屋户型结构进行改建的行为属于开发建筑行为，要求改建企业必须具备相应资质，并报相关部门许可后才能进行。石化公司无房地产开发企业资质，擅自对其通过拍卖取得的旧房进行改建后作为商品房销售，违反了建筑法及相关法律的规定，双方当事人签订的合同无效。石化公司在合同中承诺该房屋土地使用性质为住宅，如不是住宅，左某可以要求退房。现石化公司销售房屋所占用的土地性质并非住宅用地，请求撤销原判，依法改判。
二审法院认为，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第十条规定，“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外”。故双方当事人签订的房屋买卖合同不因石化公司无房地产开发的经营范围而无效。
售房前石化公司是否存在违规改建房屋的行为，属行政违法问题；石化公司如不能兑现将该土地使用性质变更为住宅用地的承诺，属于违约问题，均不影响合同效力。双方签订房屋买卖合同时，石化公司已明确告知左某所售房屋系拍卖取得的情况，房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，左某关于合同无效的主张不成立。
左某在一审法院向其释明合同有效，告知其可以变更诉讼请求时，明确表示不变更诉讼请求，一审法院判决驳回其诉讼请求，并无不当。判决驳回左某上诉，维持原判。
房屋是十分重要的生活资料，公民在购买前一定要弄清状况，该出手时再出手。如果草率签约轻易反悔，除非符合法定情形，法院不会支持合同无效的主张。
（成法 青法 张俊 朱新朝）
