总理温家宝在《政府工作报告》中宣布，中国２０１０年经济工作的重点在于“转变经济发展方式，调整优化经济结构”。
那么“转变经济发展方式”对于我国房地产行业提出了哪些要求？房地产行业如何在中央“转型”要求之下，摆脱粗犷暴利的发展模式，转而以健康、有序、节能、人性、生态方向发展？仁者见仁，智者见智。以本人多年对房地产行业存在问题的理解，提出以下几点“转型”的思路供业内同仁参考：
第一，土地利用向着提高土地利用率方向转型。中国人多地少，城市化推进程速度和规模，以及近十年来大规模房地产开发，导致城市可供居住用地大幅度减少。这就要求城市地方政府必须要在提高土地利用效率上去做文章。其方式，一是城市总体规划提高建筑容积率，尤其要尽量将商务办公区容积率提高，进而提高商务区运营效率，以此增多单位土地面积房屋产出面积；二是减少城市广场等面子工程对土地的浪费，以保证在不突破土地红线的前提下，增多可供地面积。
第二，单个项目建设向规模产业化方向转型。住宅产业化虽然我国提出已有多年时间，但产业化付诸实现还微乎其微。今年的政府工作报告提出的中国经济转型，特别强调低碳经济减少碳排放对于经济转型的意义和我国对国际承诺所肩负的重任和使命。作为占到社会整体能耗近四成左右的建筑房地产业，在“转型”中所起到的作用举足轻重。在占到全世界建筑开发量一半左右的中国建筑房地产业，其产业化实现的速度以及水平关乎到我国总体碳排放目标能否实现。毫不夸张地讲，建筑房地产业低碳贡献的高低就是中国对世界低碳承诺能否实现的成败关键。
第三，出售型住宅开发向着持有型的商业物业和租赁住房建设转型。中国房地产市场从孕育到发展至今已有近20年左右时间。尤其是近10年来全国房地产经过超高速发展，城市人均住房面积甚至已超过一些发达国家城市人均住房的水准。同时，许多城市可用于住宅开发的建设用地也已大幅减少，加上拥有较强实力的房地产开发企业近几年都直接或间接取得上市机会，上市与非上市开发企业运营机制的不同，决定了越来越多的开发商会采用增多持有物业的方式替代原有的全部出售开发模式。
第四，毛坯房向着精装修开发模式转型。毛坯房带来的资源、材料以及人工的浪费众所皆知。虽然早在上个世界90年代政府即提倡商品房精装修交房，但同样是缺乏标准和强制性，毛坯房交房至少还占到一半以上。特别是低端、低价位住宅绝大部分是毛坯交房。低标准建造加上低标准装修，住房使用运营能耗必然加大，所造成社会资源浪费对于中国这个每年建造近13亿平米上千万套新房建造规模来说，其加大的能耗总量何其之高，实在是令人难以想象。
改造生产模式，由国家强令执行新建住宅精装交房是当务之急。但前提是需要国家相关主管部分加快精装商品住房建造的标准制定，加快建筑能耗标准和建筑节能强制性指标的制定，行业管理部门应该在企业资质和项目验收管理上采取措施，要求开发建造企业务必生产精装修住宅，完善住宅配套。进而从每一建造的单个住宅上实现节能减排、减少原材料浪费的目的。
第五，由过度依赖银行信贷开发向着私募和股权合作方式转型。过去的房地产开发基本全部依赖于银行贷款支持。从另一角度去看，银行信贷的松紧也直接影响着我国房地产市场的冷热走势。本次两会之前透露出来的信息即已表明中央政府今年坚决抑控房价上涨的决心，而调控房地产一个最有效的方式就是拧紧银行的龙头！
由于土地招拍挂制度未有改变迹象，目前的拍地动辙几十个亿，所以即使是大块头的上市地产公司也很困难只身抢地，也要采用捆绑方式共同夺地。比如前不久广州亚运地块的富力联合体竞拍夺地，比如北京中服地块甚至要求竞标者必须要捆绑金融机构共同拿标。在这样的形势之下，开发商要想寻求发展则必须要有效解决融资的瓶颈难题。包括拆迁投入等问题上，作为土地管理的政府或者通常所说的土地一级开发企业，将会考虑尝试股权合作或者私募方式推动项目运作。
事实上，私募或股权合作方式投入进行房地产开发相对于银行贷款方式，对于房地产项目的稳定运作和持久发展更为有利，特别是对于上述所说的持有型商业物业的开发若采取这样的投资组合模式，只要操盘人和运营机构足够专业，投资人即会获得长期稳定的回报收益。
（摘自《搜狐焦点网》 蔡鸿岩/文）
