■ 黄煜升
●宏基e谷·国际企业港是南头镇试水商品厂房模式的第一个项目 叶志文/摄影
筑巢引凤破旧厂房焕发新活力
据南方日报报道，不久前，广东省中山市南头镇的宏基e谷国际企业港，又迎来了一家新企业的开业——广东爱航环境科技有限公司在这里租下整层2700多平方米标准厂房，将独家生产北京航天爱锐科技有限责任公司的空气净化器滤网。整个项目投产后，预计能达到年产复合HEPA空气净化器滤网产品60万套的规模。
引入广东爱航环境科技有限公司这只“金凤凰”，是南头镇借助航天技术，加快传统制造业转型升级、促进军工技术成果转民用合作的重大突破。而承接这一重点项目的宏基e谷国际企业港，是中山规模最大的工业地产项目。
作为中山面积最小的镇区，南头镇曾一度遭遇占地多、厂房低旧、产出率不高问题困扰。早于数年前，该镇就制定出台“锌铁棚”改造实施方案，通过发展工业地产倒逼“企业上楼”，从而提高土地产出率。据统计，最近几年南头镇累计改造“锌铁棚”厂房超过14万平方米，新增高层厂房近60万平方米。
宏基e谷国际企业港是南头镇试水商品厂房模式的第一个项目。改造之前，这里上百亩土地上面，仅有连片的简易单层厂房，占地面积大，但产出率十分低。
“点铁成金”的工业地产模式，助这片土地焕发出新活力：经过数年改造，如今宏基e谷国际企业港的高标准厂房建筑面积达30万平方米，总投资超过8亿元，被纳入省重点建设项目。这里每栋厂房都有50年独立产权，可使用银行按揭，还配备5台进口电梯，直连电站11万伏高压电网，可满足企业日常生产所需。
在南头镇的规划中，将以宏基e谷国际企业港为载体，打造辐射顺德、广州、深圳等周边城市的家电产业智能制造公共服务平台，全面提升产业智能化水平，成为集生产制造、研发设计、成果转化和服务功能于一体的高端产业集聚地。
工业地产破解用地瓶颈“金钥匙”
工业园数量过多、投资强度不大、重大项目因土地紧张难以落地……近年来，伴随着中山转型升级步伐的不断加快，南头镇此前所碰到的用地瓶颈在其他镇区也逐渐凸显。
以小榄为例。这里存在各类单层锌铁棚厂房超过1万亩，单层锌铁棚厂房平均年销售产值为137.6万元/亩，只相当于工业区亩产值的一半;其年税收贡献为5.4万元/亩，只相当于小榄工业区亩税收的四成。
但另一方面，小榄工业企业对土地、厂房的需求却又非常大。对于深耕镇域经济多年的优质企业而言，手头没有独立产权的厂房，一直是压在他们心中的一块大石。据一研究机构此前调研统计，小榄近九成工业企业是租用厂房，这使得部分企业的发展受到租金成本的制约。
美城创新产业园一期业主邓昌桂此前接受记者采访时就表示，他在中山创业十多年来几度搬迁。之前在横栏时，每月厂房需交租13000元，搬进产业园之后月供才16000元，两者相差不大。另外，产业园各种完善的配套也大幅提升了企业的形象，对企业招工有很大帮助。
可预售，可分层也可分栋出售，每一个厂房还有产权证……在此背景下，宏基e谷国际企业港所试水的商品厂房模式，成为中山许多专业镇破解用地瓶颈的重要方式之一。
平台效应专业镇飞来“金凤凰”
在旧城改造等利好政策的推动下，步入2018年，商品厂房在多个专业镇呈现“遍地开花”的趋势：
神湾镇目前正在与火炬开发区合作共建中山火炬高技术产业开发区神湾分园。该园区以谋划外沙片区100亩工业商品厂房用地为突破口，开发工业房地产项目，引领传统工业园区向产业地产运营模式升级，让有厂房的供给方与想扩产的需求方有效对接，实现资源的高效利用;
坦洲镇的中山市产业平台(坦洲园)内，正在建设中的中山市信汇光电产学研基地项目，已调整为商品厂房试点项目，累计完成投资2.34亿元。该项目主要涉及LED家居照明、商业照明、景观亮化照明产品研发、制造和销售，是坦洲镇的第三个商品厂房试点项目，建成后将大幅提升坦洲镇的研发制造能力;
阜沙镇与火炬开发区合作共建的“一区多园”占地近150亩，总投资7.5亿元，为该镇首个大型低产出土地政府回购项目。据悉，该项目首期开发项目占地99.6亩，拟建设标准厂房及配套设施约20万平方米，计划总投资5亿元，按照商品厂房的模式兴建。项目投产后，将为阜沙镇下一阶段加快闲置用地和空置厂房处置提供示范作用。
合富研究院高级分析师谢仲娟认为，商品厂房这种模式能引导企业脱离“在村子里办企业”的思维，在各方面对接现代工业标准，客观上是一艘艘转型航母。尤其是在深中通道兴建以后，中山会面临承接深圳外移的产业，标准化的厂房将为承接优质产业提供有效保障。
通过盘活土地资源，引进资源消耗少、投入产出比高、产业链条长的优质项目，许多专业镇的经济发展保持了“新鲜血液和活力”。如谢仲娟所展望的，越来越多的“金凤凰”正在飞入中山：
小榄美城创新产业园售出的物业中，98%是业主自己使用。一二期的业主中，只有20%左右是外地客，但第三期客户中外地客的比例已经接近40%，主要是来自深圳、东莞、广州等地的优质企业。有进驻企业表示，搬迁后供应商和客户对企业的信心更强，订单比去年同期增长了50%。
南头宏基e谷国际企业港一期、二期总计约20万平方米，已引进广东汉邦激光科技有限公司等知名企业60多家，预计孵化高企10家。以宏基e谷国际企业港为中心，一个全新的生产性服务业聚集区正在加速成型，成为南头镇迈向产业高端的强大引擎。
