■ 黄栀梓
随着下半年楼市持续回暖，成交量上升，一二三类城市住宅库存的去化速度开始加快，库存总量开始相应减低。易居研究院14日发布的数据显示，截至2015年8月底，易居方面监测的35个城市新建商品住宅库存总量为25729万平方米，环比减少0.8%，同比减少1.4%。库存规模已连续6个月出现环比下跌，并为54个月以来首次同比下跌。
“对于一些三四线城市和部分二线城市来说，去库存依然是核心任务”。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，但对于部分一二线重点城市来说，积极投资拿地、加快新开工节奏，显得尤为重要。若不积极补库存，那么后续房价上涨的压力会继续加大。“对于部分大城市来说，过去一年坚持的‘去库存’战略应该有所调整，即转向‘补库存’的战略上来，否则库存不足的风险会继续加大。”
笔者对此表示认同。虽然从总体上来看，城市住宅房源库存去化速度在加快、库存总量在减少，但真正去化速度加快、库存总量减少的是一线城市和部分二线城市，有些三、四线城市和部分二线城市楼市依然处于“僵持状态”，不仅住宅房库存量大，而且供大于需。因此，在房地产开发上，各地都要准确把握好市场需求的度，绝不可“见风就是雨”，看到有数据显示住宅房去化速度加快、库存总量减少就又大干快上、盲目开发。
应该看到：今年下半年以来，我国楼市持续回暖，成交量上升，是由于在经济下行压力较大的情况下，中央出台一系列预调微调政策直接或间接地作用于楼市、支撑着楼盘，对于一些住房刚需者产生了一定的刺激作用所致。在一、二线城市，由于新就业的青年人较多，住房刚性需求也就相对集中，购房首付款和贷款利率的下调，无疑能使得他们开始“买得起房”，因而市场僵持状态随之松动，住宅房去化速度正是因此而加快，库存房源也就随之减少。但从民生对已经居高难下的房价的承受能力来看，一、二线城市有必要补充库存，防止出现供应紧张而再度引起房价过快上涨，进一步加剧民生之艰。
而对于三、四线城市来说，尤其是工商业产业集群尚未形成，多数企业长期处于停产半停产状态的城市，由于就业人口较少，就业者工作不太稳定，而前些年房地产开发过度，库存房源较多，已经难以消化，如果其工商业产业集群在短期内难以形成较大规模，再继续大规模开发房地产，就必然形成更大的房地产“泡沫”并加剧“泡沫”吹破的风险，即使是地方政府再“死杠”、“硬挺”楼市，不让房价下跌，恐怕也难以使“土地财政”继续“坚挺”下去。据中国指数研究院统计显示，今年8月份，全国300个城市成交土地宗数环比减少30%，同比减少36%；成交面积环比减少29%，同比减少40%。有些地方在成交量大幅下降的同时，土地流拍现象频现，这对地方政府盲目过度开发房地产应该有所警示。
