目前动用的救市政策，集中在消费成本降低方面，这就无法跳出救市焦点于“房价及房价相关”上，由于各类预期，各类开发商生死条件不同，各地局域楼市病症不一，整体性出台的硬性救市政策，带来的是更为严重的观望，更为严重的降价预期，不妨试试“软救市”。
软救市，什么意思呢？就是非支出减免或降低性质的刺激措施，相当于攻心，因为楼市现在的局面，更容易导致一种仇富心理的产生，因为暴利的存在，因为土地财政的存在，因为过分寻租的存在，也因为贫富不均在住房消费领域更普遍的存在。
针对楼市的历史与现在，至少在以下方面消费者心理承受力偏弱：房价垄断、开发供应垄断、政策性住房消费的寻租、开发商品牌忠诚度弱或缺失、市场体系缺陷、就业收益分配财富评价与社会其他方面保障的非平均化以及基础照顾面过窄等，因此，地方政府借助于保增长以及促进新一轮开发投资发展，可以从这些影响消费心理以及后势担忧的方面下手，解决消费后遗症问题，也许会收到意想不到的效果。
一、关于保障性消费的软救市政策
保障性消费出现问题不是一天两天，但集中的问题主要是三个方面，一个是群体即消费对象，许多应该获得保障的却在竞争中掉队，而经适房甚至成为赠品或谋私的东西进入分配环节；二个是信息不透明，没有做到三公，人们不知道自己何时会享受到政策性保障；三个是产品差异，显然，现在各城市大力提倡建设保障性住房，其地段远逊于前期保障性住房，而恰恰是地段逊色的后期保障性住房反而在产权上加上了紧紧的发条，除了得到空间外，使用保障性产品的无形有形成本都增加不少。
因此地方政府可以做的软救市在保障性消费这一块可以是：完全公开的信息与规划；由政府主导开发、供应、消费及权证环节，发生权益纠葛的时候由政府拍板确定；对城市应保人群进行制度性确定并出台明确的时间表，咱们等，就等个明明白白。
二、关于商品性消费的软救市政策
目前的需求不是量的问题而是如何让其实现的问题，也不全然都是购买力的问题或房价过高的问题，有相当数量的二次型消费，是可以发生而没有发生，主要原因在于：其一是对后势房价速降的担心；其二是对市场波动条件下产品品质是否有足够保障，尤其是开发商存在开发瓶颈的时候；其三是在消费过程中以及消费后出现许多附加维权事项；其四是消费权益并不透明，开发商依然存在信息垄断；其四是对现行救市政策力度方面存在预期或后期加深是否能够惠及的担心，很简单，如果现在买房比稍后或延后一年再买房，越往后买越能觉得有利好存在并且可量化，谁也不愿意掏钱。
针对消费市场的问题，同样也是开发商与民众存在一定程度对立的问题，更是地方政府立信的问题，不妨成立第三方调解组织，这种组织是不收费的，但如同政府一个窗口，随时可以处理并侧重为消费维权，并且为消费者节约时间与精力，一旦发现供应方的弄虚作假，该组织具备独立第三者的有效身份可以处理并做为终极结果予以法律确认生效。
该组织还可以依托消费者群体与开发商进行有附加条件的消费，包括开发商的非合同性承诺，开发商对项目前后销售条件变化为前期消费者提供什么程度的保障，开发商出现企业性问题，如项目无法为继，怎么办等，把有能力有希望现时消费的群体，集中到一个公开公正的平台上，让他们放心消费。
三、关于房奴的既存消费的软救市政策
无论救市深入到何处，都应该考虑既存的消费，即业已成为房奴的这部分群体，现在开发商的精力放在存量房与存量地开发销售上，并且因为市场各种原因，采取了诸如裁员、减薪、偷税、展期贷款、减少正常成本支出、搞噱头营销等方面，这些做法，形式固然是可能导致销售量上升了，但无法推广品牌消费，口碑也无法树立。
建议推广河南建业的“琢玉行动”：各开发商既搞好存量房销售，存量地开发，也花费些时间与精力对既往的已交付项目进行维护，包括产品再维护与人际关系、客户关系、管理关系的再维护，让这些老客户提出自己的宝贵意见，让房奴的产品在紧张的市场获得必要的附加值补给。
对于开发商而言，地方政府应敦促他们在降价销售过程中，公开销售计划、房源情况、预期价格策略趋势、出现非不可抗力原因导致的剧烈价格动荡补助措施等，还应该有效公示项目经营风险，避免出现无法完成销售周期就夭折的情形出现。
四、关于市场体系缺陷的软救市政策
现在再全面修补土地供应市场、租赁市场，完善新房市场规范已没有时间，因此，关于市场体系欠缺导致的地方市场，地方政府应该通过行政手段予以弥补。
首先是健全规范租赁市场，对过渡租赁的潜在商品消费者，就业期的租赁人，出租房源管理，秩序管理，收费管理等，应该扩大范围，让更多的无房户能够选择合理的市场完成过渡居住功能。
其次是对本地重要土地出让加入行政手段，将资源配置到更有效的开发商而不是只看钱。
最后，市场体系缺陷还表现在产品结构与购买力的脱节，因此，政府收购行为、减免税行为、政策性住房用地计划等应该考虑如何配合目前市场存量房结构，通过综合手段来达到结构调整。
五、关于消费基础差异的软救市政策
由于过去高房价时代寓含了许多投机性消费、洗钱式或灰色收益释放型的投资性消费、房价飞涨效应影响下的储备性消费，致使现在市场存留下来的潜在消费，基本属于价格型的居多。那么，这些消费要得到实现，仅仅通过目前的税收、费用减免、财政贴补或利率减免刺激，一时间还无法让他们变得能够消费。
但当地方政府建立了一个好的预期消费环境，中国人的传统节俭以及挤牙膏式的买房，则让这些潜有消费变现存在可能。因此，地方政府应该抓住这个市场消费实现的瓶颈，为这些潜在消费者的基础进行夯实，比如就业保障、社保福利提升、工薪税减免，并且可以将这些夯实价格型消费者的基础工作普遍实施于房奴阶层，形成消费推动。
六、关于寻租关系客观存在拟出台的救市政策
也有人认为，中国不缺好的政策，缺的是真正实施执行的政策。这是因为客观机制漏洞会导致寻租。在土地供应、保障性住房、政府收购、税费豁免、融资倾斜等方面均有这些可能。
为了让品牌房企与当地国有大房企肩负起调整市场供应价格，稳定市场消费的重任，不妨出台更为严厉的“地产领域反腐措施”，再将这些非成本性开支、导致恶意竞争的因素剔除所产生的利好“反哺”予价格型消费者。
七、关于垄断性供应导致消费结构畸形拟出台的救市政策
还有一个市场性的行政症结问题就是土地大出让时代的后遗症，主要土地控制在开发商手里，而规划条件与出让时间挂钩，这必然导致市场供应按照时间延续下去，加剧结构矛盾。怎么办？地方政府应结合既往三年及未来三年土地存量与拟储备量，做好结构调控。
比如限价房、政府收购商品房，采取中标办法而不是政府行为；比如保障性住房向开发商邀标，如果有开发商愿意将商品性用地用于政策性住房开发，通过税收豁免、财政补贴及新增用地倾斜，刺激有些存量地进入到低价格住房供应领域，更为有效；比如对无法继续开发完成现在项目的开发商，采取“安乐死”，让他们体面退出市场等。
八、关于特殊群体的软救市政策
任何国家任何发展中时期，都因为利益差距扩大、新生阶层的迅速出现，会导致一些特殊群体的存在，他们的特点是，人数众多而财富拥有量以及形成财富的来源或途径有限，并且是消费中的弱势阶层，但他们又是客观存在的公民群体。比如：大学生群体、老年人群体、城市土著群体、进城务工群体。
由于我国经济滥殇于城市经济，因此城市，除了是一个集居的商业地带，还是务工人群集中的地方，也是农村人务工的主要着陆地，并有相当集中的发展趋势。那么，他们进入到一个新城市，除了日常就业与必须品消费外，也面临着在入驻城市选择长期居住的需求。尤其是大学生群体，他们的消费力不仅仅局限于自身的努力奋斗，还可能集中了家庭购买力支持，但按照房价水平与目前的消费水平，他们无法进入到商品性消费，并且他们的就业环境日益恶劣。
地方政府可以通过把他们当“人”看待，来提升消费力。比如明确除人才引进计划外，还出台一些吸引普通大学生就业的刺激政策，出台一些已就业并且收益比较稳定的外地进城大学生居住性消费的刺激政策，专门性引导他们有条件进入到住房消费领域。比如，与就业单位联手，单位住房专项扶持首付一定比例，从日后的工资中平均抵扣，政府以税费减免的形式给予这些企业以补助，比如还可以鼓励工资制度改革，提供弹性工资制度，允许年轻人将业余时间用于创造次生财富，也可能借助勤工俭学方式为企业更全面付出，从而在个人智力财富方面也为透支居住消费松绑。
(新浪财经)
