■ 如是我闻
在近来的互联网上，“众筹”概念成了一件无比时髦的外衣，似乎任何项目只要披上这件外衣，就会立即变成网民眼中的大明星，只有想不到，没有办不到。这不，前阶段房地产业也开始赶这趟时髦了。正如媒体所言：2014年可谓是“房地产众筹”的元年，万科、龙湖、远洋等知名开发商纷纷联手搜房网、平安好房网、团贷网等互联网平台纷纷推出“房产众筹”项目。但细细品味这些“房产众筹”项目，笔者不禁想要提出几点疑问。
从定义来看，众筹是指以感谢、实物、作品、股权等为回报形式，通过互联网平台向公众或特定的公众募集项目资金的融资方式。一个众筹项目一般需要三方参与，即发起人、众筹平台和出资人。对于发起人，不能向支持者许诺任何资金上的收益，而必须是以实物、服务或者媒体内容等作为回报；对于众筹平台，需收取一定比例的佣金；对于出资人，其投资回报应该是与该项目相关的实物或非实物，即这个资金支持应属于购买行为，而不是投资行为。另外值得提醒的是，即使目前较为热门的股权众筹，也与众筹的原始概念（或本意）不相符。
试举一例。张小姐开发了一系列十分“美味的蛋糕”，想开一家蛋糕店进行推广，需要资金五万元。但她没有启动资金，于是通过互联网平台发起了“美味的蛋糕店”项目，以每份500元征集100位支持者。如果她提出的回报是让出资人在X年内免费试吃X量的蛋糕产品，那么这是众筹；如果她提出的回报是让出资人每年有X%的投资回报，那么这就不是众筹，而是集资。认真分析目前我国的几个房产众筹项目，就不难看出其中的猫腻。笔者认为，这些项目大多是伪众筹。
如，某海外房产众筹。据称：参与人就可以按季度领取预计年化收益4%-5%的“房租”收益，项目持有2-3年后，通过出售房产还可能再获一笔不菲的房产增值收入。显然这个项目强调了资金投入的收益，而且由于海外的“房租收益”并不高，毫无疑问可看出，这个集资的最终目的是用于对国外房产的投机，希望房价上涨。这一模式，可以理解为是“炒房型”。
再如，某宝宝众筹项目。网站从从某房产公司低价预订房源，从互联网募集购房资金购买，待网站将别墅转手出售之后，众筹者们将按照投资份额分配售房所得。据相关人士称：“该套别墅成交价格约1600万元，纯利润为108万元，年化收益率超过25%。”笔者认为，这个案例的收益来自于房产公司的让利，房产公司通过让利吸引眼球打广告，这很难进行大面积复制。万科和搜房网联手推出的“搜房众筹”，同样属于这一性质。这一模式，可以理解为是“广告型”。
除了以上的“炒房型”和“广告型”房产众筹外，还有第三种模式，是尹立志提出的“众筹家园”，即通过团购买房的方式，集结好友建立互联网金融社区。这可以理解为“合作建房型”。这一模式有发起人、有项目创意、以项目本身的实物形式作为回报。与前面张小姐“美味的蛋糕店”相比，区别无非就是蛋糕比较便宜，而房子比较贵而已。这或许更加接近真正意义上的众筹。个人认为，如果所谓的房产众筹将来能取得长足发展，这一模式成为主流的可能性最大。
对于投资者而言，只会关心自己的投资收益，而并不在乎房产众筹是否是真正的众筹。以上文字是对众筹和房产众筹的一些粗线条分析，便于投资者对这一类投资品种的进一步了解。
笔者对房产众筹的投入给出以下建议：一是对于炒房型房产众筹，要重点关注房产行业的周期。所有的投资品都有其价格波动周期。房产仅从投资品的角度看，和股票、黄金、珠宝、古玩等没有什么本质区别。看涨、看跌是否准确，决定了你的收益。就拿海外房产众筹来说，投资者首先要深入了解海外当地的房产行业情况，千万不要被噱头忽悠了，重蹈了炒金中国大妈的复辙。二是对于广告型房产众筹，是房产公司在派发的小礼品，基本就算是天上掉下来的小甜点，不妨好好地尝一口。三是对于合作建房型房产众筹，看准了领头羊，如果觉得喜欢就量力而行吧。总之，房产众筹的核心是房产，而不是穿在外面的那件众筹外衣。
