在不少城市限购松绑“满月”之际，多地传来限购“二次放松”消息，楼市松绑尺度加码。8月28日，杭州、西安、贵阳3城宣布全面取消楼市限购，除贵阳为首度官方确认取消限购外，杭州、西安均为之前限购松绑升级版。
对此，业内分析指出，在房地产降温的情况下，最着急的已并非房地产开发商，地方政府开始全面、多次升级“救市”。
自6月20日呼和浩特发文宣布取消限购以来，“救市潮”在全国各地蔓延开来。
根据中原地产研究中心的统计数据，截至8月26日，全国47个限购城市中，已有37个城市取消或调整限购政策。
然而，各地救市政策似乎并没有达到预期的效果。记者综合中原地产与克而瑞等机构的研究数据发现，除了呼和浩特、南昌、长春、苏州，大多数出台救市政策的城市成交并未出现持续回暖，部分城市成交量反而进一步下滑。
新城控股高级副总裁欧阳捷告诉记者，本轮楼市价格出现调整根源在于市场供求关系发生了逆转，除了一线城市，大部分城市供过于求，即使限购放松，带来的新增需求也相当有限。除非房贷能出现大力度松绑，否则市场很难出现实质性回暖。
然而，在中国经济去杠杆化的大背景下，加上目前处于利率市场化的过程中，银行的揽储成本居高不下，寄望房贷资金面放松的想法恐怕要落空了。世联行认为，此前85折的房贷利率优惠恐难再现，预计接下来市场成交回升的力度有限，房企仍需积极跑量。
杭州等地限购松绑加码
8月28日，贵阳市住建局消息称，9月1日起，贵阳市将停止执行住房限购措施。届时，无论是本地户籍或外地户籍，在贵阳购房都将不再受房屋套数的限制，也不再需提供房屋套数证明和纳税证明等文件。虽暂无文件下发，但消息已由官方确认。
事实上，早在7月下旬，便有传言称贵阳市限购政策已经取消，据媒体报道称，住建局当时回应，已将申请取消限购政策的文件上报至相关部门，但尚未通过。
同日，西安市住房保障与房屋管理局发布了《关于促进房地产市场持续健康发展有关问题的通知》，文件显示，自2014年9月1日起，凡在该市区域内购买商品住房和二手住房的，不再申报户籍和原有住房情况。
这是在7月25日取消60平方米以下住房限购之后，西安楼市松绑力度再度升级，执行三年多的限购政策至此全面取消。
随后，杭州也传来了松绑限购升级的消息。8月28日17时许，浙江杭州市房管局正式对外宣布全面解除楼市限购。杭州房管局称，从8月29日零时起，购买杭州主城区140平方米以下住房(含商品住房、二手住房)不再提供住房情况查询记录。
此前，杭州曾于7月28日晚宣布，从7月29日零时起，全面取消萧山区、余杭区限购，并放开杭州主城区140平方米及以上住房限购政策。
最着急的并非开发商
在业内人士看来，楼市限购政策放松尺度加码，与限购取消后各地成交回暖趋势不明显、库存持续走高、地方土地财政承压等因素密切相关。
从之前取消60平方米以下住房限购的西安来看，此种松绑尺度并不能满足西安楼市需求。早在7月底便有调查显示，高达84.4%的潜在购房者认为西安“有条件”松绑政策影响甚微。仅有不到1%的改善型购房者有意购买60平方米以下住房。
与此同时，当地库存也在持续走高。据了解，今年1—7月份，西安市累计新批准商品房预售面积1284.61万平方米，同比增长10.82%。商品房销售面积为929.07万平方米，同比下降6.10%，其中住宅794.28万平方米，同比下降5%。
与西安相比，杭州在取消主城140平方米以下住房限购之后成效较为明显。数据显示，解限后四周，杭州全市商品房较解限前四周环比增长48.6%，较去年同期增长24.3%。那么，缘何杭州限购松绑尺度持续升级？
杭州透明售房网市场研究院院长方张接表示，并非因为之前政策成效不大，而是在具有一定成效的基础上进一步加大力度。
对于地方城市加码限购松绑，中原地产首席分析师张大伟认为，土地财政的存在成为一大重要因素。“房地产降温的情况下，最着急的并非开发商，地方政府全面多次升级救市。”张大伟预测，如果后续楼市继续降温，预计地方救市政策也将继续更快升级。
个别城市松绑后成交反降
克而瑞监测发现，作为首个放开限购的城市，呼和浩特7月首周成交面积大幅飙升至41669平方米，远高于上半年周平均24114平方米的成交，7月该市商品房成交面积178819.45平方米，环比上涨68.62%，同比涨幅也达到42.55%。
然而，呼和浩特的回暖只是个例。中原地产研究中心对30个调整限购政策的城市跟踪发现，多数城市成交量出现短期冲高后马上回落至正常水平，部分城市成交持续低迷，救市政策的长期效果仍待观察。
在8个率先调整限购政策的城市中，仅呼和浩特成交出现明显回升，无锡、南宁、沈阳、兰州、温州五地则在政策放松初期出现短期成交冲高现象，之后又逐渐恢复至今年3月以来的水平，而短期冲高现象主要是由于集中备案所致；厦门及天津则几乎对政策调整未作出任何反应。
在随后政策放松的12个城市中，南昌、长春、苏州三地在政策放松后的一个月内市场成交有所起色，较今年3月至限购放松前的日均成交量分别上升16%、16%和11%；济南、福州、成都、杭州、宁波、石家庄等六地都有明显的短期成交冲高现象，除成都及福州外，其他四地高位回落后的成交水平依然较前期有明显上升，上升幅度在31%至56%之间。
武汉及西安政策调整后，市场未有任何明显反应；海口在限购放松后日均成交量较前期反而下降了27%。
在最近调整楼市政策的10个城市中，青岛、金华、绍兴、佛山、昆明五地都有明显的短期成交冲高现象，其中青岛及佛山短期冲高时间分别达到10天和9天，而金华、昆明仅有4天和1天；徐州、贵阳、合肥、大连、长沙五地对政策调整未作出明显反应，其中徐州由于去年末已经对限购措施作出调整，而长沙从限购令执行初期开始就较为宽松。
克而瑞研究中心分析师杨科伟向记者表示，“部分城市短期冲高的共同原因主要是，限购调整前累积的成交单在限购松绑后集中补备案或补网签，但并没有带动新增成交，因此呈现出冲高后回归常态的趋势。”从限购取消之后各城市市场情况来看，购房者看房数量明显上升，但基本以咨询政策变化为主，来访客户的转化量（包括意向转签约的转化率）都没有明显提升，因此成交量并未出现明显上升。
中原地产首席分析师张大伟向记者表示，在46个限购城市中，除了一线城市和部分重点二线城市严格执行限购以外，大多数城市的执行力度并不严厉，外地人要获得当地户籍比较容易，取消限购能带来的新增购买力自然很有限。
目前来看，各地救市潮对提振房企业绩的作用也有待观察。克而瑞的统计报告显示，其监测的16家重点房企7月份销售额全部呈现环比下跌。
首套房与二套房贷利率趋同
与各地方政府掀起救市潮相对应的是，困扰市场的房贷紧缩依然没有好转的迹象。限贷政策与房贷利率高企，是造成市场购买力疲弱的重要原因。
根据“融360”发布的7月房贷分析报告，基准和上浮利率依然是房贷市场的主流，绝大部分二三线城市优惠利率已经销声匿迹，首套房贷利率与二套房贷利率逐渐趋同，差别化信贷政策名存实亡。停贷银行占比相比6月有小幅回落，但也达到12%的高位。
欧阳捷告诉记者，今年上半年虽然各地掀起了一波降价潮，但除了部分一线城市，大多数城市成交并不理想，一个重要原因是房价下降的同时房贷利率上涨，购房者的实际负担并没有降低甚至提高了。
“我接触过的部分城市，房价从年初算已经下降了20%，但由于房贷利率从去年的85折变成上浮10%，购房者实际需要承担的总房款不降反升，这表明信贷政策已经成为制约市场的最重要因素。”欧阳捷说。
“限贷放松或将给市场带来真正的转机。”易居中国执行总裁丁祖昱认为，房贷利率下降能大大释放刚需族的购买力，二套房首付比例下降则有利于减少改善性购房者的换房负担，限贷与限购同时放松对市场产生的作用将远大于单一政策的作用，“1+1”的效果会大于2。
实际上，已有部分城市在房贷层面给予政策支持。江西省政府日前印发的《关于促进经济平稳增长若干措施》中指出，要落实首套房贷款优惠政策，适当降低二套房首付比例。
此外，绍兴的二套房首付比例不低于40%、绍兴和福建省的二套房认房不认贷等措施，成为地方政府在信贷层面救市的一大利器。
但丁祖昱担忧的是，地方政府要求银行支持房贷也许只是一厢情愿，由于商业银行的主管机构属于央行与银监会，加上自身的盈利压力，商业银行能否采纳地方政府的建议还有待观察，这可能是下半年市场最大的变数所在。
现状
“粮草”不够贷款来凑 房企借长还短“过冬”
楼玲 报道
“至少1/3以上的房地产企业经营性现金流和投资性现金流为负，完全是靠筹资性现金流支撑。”兰德咨询总裁宋延庆研究多家地产企业的半年报后如是说。
记者查阅多家上市公司的现金流量表发现，面对楼市调整的“寒冬”，房企主要靠贷款来应对。不过，这些借来的“粮草”，并不足以应对房企销售下降带来的困窘。根据国家统计局公布的企业开发资金数据，前7月房企来自销售系统的定金、预收款和个人按揭贷款总金额，较上一年减少2170多亿元，而新增的国内贷款总金额只比去年增加不到1680亿元。
不仅如此，受上半年贷款成本较高影响，再加上开发商多数认为本轮调整期较长，诸多企业被迫使用利率较高的中长期贷款“过冬”，导致财务成本上升。如果市场无法在短期内走出困局，部分开发商的资金链不仅会更加紧绷，利润也会被高额的融资成本吞噬。
房企现金储备下降
以招商地产为例，截至6月末货币资金仅为185亿元，而年初有242亿元；泰禾集团上半年的货币资金，更是由年初的66.17亿元，减少至上半年末的37.58亿元；万科今年上半年的货币资金也较年初有所下滑，截至6月30日，其货币资金为428.61亿元，而年初是443亿元。
当现金储备大幅减少后，开发商还有没有足够的“粮草”应付漫长的“寒冬”？尽管上半年前50名房企中，不少企业的销售业绩仍然增长，有的企业销售额增长幅度甚至超过100%。但一部分企业销售额的增长，并没有给现金收入带来明显提升。
以上半年销售额101亿元的泰禾集团为例，上半年销售商品、提供劳务获得的现金却只有57.68亿元。另一家销售额110亿元的房企金融街的现金收入也只有71.9亿元。
亿翰智库上市公司研究中心副主任张化东表示，受银行按揭贷款放款不及时等因素影响，房企目前回款率不高是很正常的现象，而且越是小的公司越容易遇到销售回款被拖欠的问题。
宋延庆则直接戳中了个别开发商的“痛点”：有些开发商的销售金额可能并不存在。真正反映企业上半年业绩情况的，也许并不是各公司公布的销售数据，而是现金流量表。
调整负债结构准备过冬
受销售额下降，以及回款不力等多重因素影响，今年很多开发商的经营性现金流由正转负，这使得开发商大幅度增加了贷款的规模。而业界普遍认为本轮楼市调整周期较长，开发商为此调整了贷款结构，部分短期贷款被中长期贷款替代。
招商地产长期借款金额由年初的170亿元出头，增加至上半年末180多亿元，短期借款由上一年的425亿元，降至342.5亿元。金融街的长期借款由228亿元增加至308亿元，短期借款则由12.6亿元减少至5.3亿元。
宋延庆说，在市场回暖时间未知的大背景下，调整短期贷款和长期贷款的负债结构，能大大提高企业资金链的安全性。但是，上述做法的代价却是利息支出大幅度上升。
招商地产中报显示，公司上半年分配股利、利润或偿付利息所支付的现金由去年同期的10亿多元，增加至今年上半年的15亿多元。金融街同期上述现金支出项由13亿元增加至20亿元，泰禾集团的上述现金支出更是由去年同期的6亿多元增加至今年上半年的22亿多元。
值得注意的是，房企可以通过资本化利息，将部分财务费用在项目开发的成本中摊销掉，因而在半年报中，上述成本尚显现不明显，但上述巨额的财务费用未来无疑将会吞噬房企相当一部分利润，是企业业绩的一大隐患。
政府有必要救市吗
地方政府究竟有没有必要出手救市？
在“2014亚布力中国企业家论坛夏季高峰会”上，华远地产董事长任志强说，虽然目前还有较大供应量，从供应情况看，到明年9月份供求关系可能就会出现逆转。
根据他的测算，今年至少到7月份为止，楼市总需求并没有下降，而目前的库存中有一部分是相当长时间都无法消化的，比如像鄂尔多斯的供应量。
按照任志强的预测，其实用不了多久，市场就会有一个自发调整，由暂时供应过剩，转向为供不应求。
此前，新城地产高级副总裁欧阳捷也有过类似观点。他认为，目前的需求其实非常旺盛，购买力也并不弱，而目前房地产在建项目的竣工率偏低，只要再经过一段时间，市场的供需就会逆转。
如此看来，房地产市场所需要经历的调整时间并不长，那么为什么地方政府还要出手救市呢？
有业内分析人士告诉记者，政府救市的原因是因为房地产与多个产业直接相关，并且是地方财政资金的重要来源。
根据任志强的观点，房地产投资增速从19%多下降到10%左右，对于GDP的影响大概只有0.6个百分点。另据国家统计局数据显示，前7月房地产企业购置土地所支付的土地成交价款4828亿元，增长9.8%，增速提高0.8个百分点。
既然土地财政收入并未下降，对GDP影响也非常有限，那么地方政府争先恐后地救市的原因何在？
记者了解到，目前有救市需求的，主要是那些库存较高，而市场需求疲弱的二三线城市。
其实当地拥有大片土地的开发商并不希望政府盲目救市，因为救市政策往往会成为地方政府卖地的好机会。虽然短期内救市政策可能会刺激成交量，中长期却会增加市场供给，给本来就销售乏力的市场雪上加霜。
而对各地政府来说，与其把精力放在如何救市，不如把时间用于调整地方经济结构、促进产业优化，吸引更多人才的落户上。
第一太平戴维斯上海副董事长朱兆荣说，从世界各国的经验来看，无论经历怎样的经济不景气，那些经济发达、就业率和居民收入较高的城市，比如伦敦、纽约，其房地产市场始终能够保持稳定向上的趋势；而那些经济凋敝的地方，楼市更容易遭遇价格下跌的风险。
由此看来，地方经济的转型升级才是地方政府更应该关注的，至于房地产市场，还是交给市场的无形之手去自我调节吧。
观点
现在远非限购
“松绑”的恰当时机
王宇鹏 王育森
限购“松绑”是当前中国宏观经济最为热门的词语。随着房地产市场整体进入调整，似乎限购“松绑”就成为很自然的政策选择，不少城市陆续加入了松绑的行列。对此，我们有完全不同的看法，第一，这其实反映了对房地产业和经济增长关系认识的误区，房地产业和宏观经济“谁是鸡，谁是蛋”的问题没有认识清楚，尤其刘易斯拐点到来之后，房地产业的繁荣未必促进长期经济增长；第二，现在为房地产业“松绑”，不利于房地产业泡沫的消化，有可能积累和滋生更大的风险。根据我国城镇化的进程和目前的经济增速，十年后或许才是楼市松绑的最佳时机。
短期经济由需求决定，需求力量的大小决定了经济增长的速度。根据国民经济恒等式，消费、投资、出口“三驾马车”构成了需求端的主要力量。房地产业对于消费和投资都有着较大的拉动作用。房地产业开发投资额在全国固定资产投资中占据较大的比例，2000年至2004年，占比有上升趋势，2005年至2013年有下降趋势，但始终保持在19%以上，与基建、制造业占全国固定资产投资的比重相当，对于投资的拉动具有重要的作用。虽然购买房产在统计里归为投资，但由于在购买房产以后会购买家具、耐用消费品（比如电器）等生活用具，购买房地产会拉动相关消费类产业，因此，房地产业对消费也有较强的拉动作用。
根据新古典经济学，一国或地区的长期经济增长速度取决于供给，如供给能力大幅提高，那么会有相应的较快的经济增长速度。基于生产函数，那么长期经济增长速度由全要素生产率(TFP)、资本增长速度、劳动力增长速度三要因素决定。而在“刘易斯拐点”到来之前和之后，房地产业对长期经济增长的作用机理完全不一样。
“刘易斯拐点”到来之前，由于农村存在大量的剩余劳动力，因此，房地产业的扩张可以吸引农村中的剩余劳动力到城市来。一方面，由于剩余劳动力实现了在第二、第三产业的就业，可迅速提高劳动力的增速；另一方面，由于第二、三产业具有比农业更高的全要素生产率，因此，劳动力从农业到第二、三产业的转移也能提高全社会的全要素生产率。在“刘易斯”拐点到来之前，房地产业可以通过促进劳动力的增速和全要素生产率的提高来促进长期经济增长。但刘易斯拐点到来之后，意味着没有剩余劳动力可转移，那么一个产业想提高增速只有从别的产业“争夺”劳动力，劳动力增速已接近于零，那么经济的增速只能依靠全要素生产率和资本存量增长率。
从资本存量增长率来看，房地产投资对于积累资本存量的功效非常有限。从2000年至2013年住宅、办公楼、商业营业用房占施工面积和新开工面积的比例，住宅占比在75%以上，办公楼占比3%至5%，商业营业用房占比在10%左右。严格来讲，只有办公用房才属于积累资本存量的有效部分，而办公用房的占比只有5%左右，因此，房地产投资对于积累资本存量的作用非常有限。而从全要素生产率来看，房地产业作为国民经济的一部分，其自身全要素生产率的提高可提高全社会的全要素生产率。但目前房地产行业的技术水平已非常成熟，未来大幅提高的空间已不存在。因此，在刘易斯拐点到来之后，房地产业对于长期经济增长的作用非常小。换句话说，“没有一个国家的长期增长是靠盖房子盖出来的”，长期经济增长还是要依靠自主创新、科技进步促进全要素生产率的提高。
如果在刘易斯拐点到来之后，依然把“房地产业”作为长期经济增长动力来促进经济增长，只会导致市场把资本、劳动力过多配置到房地产业，而在其他产业，资本和劳动力会相对短缺，而且，这种资源配置还会阻碍高新技术产业、战略型新兴产业等产业的发展。如果房地产业自身的全要素生产率不提高的话，那么这种政策只会阻碍经济的长期增长动力形成，会给经济增长带来负面作用。
房地产业的繁荣依附于经济高速增长。居民和企业购买房地产有三种用途：居住、投资和投机。经济增长速度越快，居民的收入也会增长越快，购买力会迅速提高，基于居住的房地产业需求也会提高，而且随着收入水平的提高，对于高端房地产业的需求会大幅提高。从投资来看，居民在满足了基本的生活需求之后又有了投资要求，因此，只有人均GDP增长到一定水平，人民的“闲钱”才会积累到一定水平，此时，对房地产业的投资需求才会多起来，而且收入水平越高，这种投资需求越多。而国民财富积累到一定水平，投机需求也会多起来。总结以上三个方面，一言以蔽之，经济高速增长是“鸡”，房地产业增长是“蛋”，只有经济增长了，人民收入水平提高了，才会有钱来投资房地产。
房地产泡沫是目前中国经济比较脆弱的地方。但是，从房地产市场的供需来看，我们认为，我国有条件实现房地产市场的“软着陆”。
