■ 本报 张璐 报道
4月1日，国家住房和城乡建设部在共有产权住房试点城市座谈会上，将北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市明确列为全国共有产权住房试点城市。四川省住建厅相关负责人表示，成都正在研究相关试点方案。
共有产权住房，其主要做法是，地方政府让渡部分土地出让收益，然后以较低的价格配售给符合条件的保障对象家庭；配售时，保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。
决定开展共有产权住房方案并且试点是经过了住房和城乡建设部对北京等多地的共有产权模式调研的，且地方省市也有成功案例。去年年底，有关部门向决策层递交了湖北黄石市在国内首创的“共有产权、公共租赁”住房保障模式，让决策者认识到了共有产权住房的好处。所谓的黄石共有产权模式，即黄石融合经济适用房、棚户区改造等住房保障政策资源，率先在全国实现公租房制度，实现了住房保障对象全覆盖。
抑制投机牟利
“发展共有产权住房，通过共有产权方式明确产权人和政府间的产权比例关系，依据产权比例关系确定上市交易的分配比例，目的就是遏制在购置型的保障房里的牟利空间。”
住房和城乡建设部总经济师冯俊介绍，共有产权住房起到两个作用，一个是通过共有产权的方式，可使得一部分群众通过自己支付一部分钱解决住房问题；另一个是规范现在的经济适用房和限价商品房制度，通过这样的机制，遏制在购置型的保障房里的牟利空间，使得这个房子买下来主要是解决住房问题，而非投机牟利。
所以，在共有产权住房上市交易时，重要的是要避免重蹈经济适用房、限价房出现的套利现象。
共有产权住房是一种有限产权住房。政府和购买者将共同分享土地和房屋的增值收益，也共同承担土地和房屋贬值带来的风险。从制度设计上看，有限产权与完全产权的住房相比，本身就使投资获利的空间大为减少。申购价格上基本与市场价格同步，更是大大压缩了非法牟利的空间。
不过也有业内人士指出，如果共有产权住房购买者在回购政府产权的时候，只要市场评估价降低几个百分点，即可获得巨大的经济利益。同样，政府收购个人产权时，如评估价虚高，也存在利益输送的问题。共有产权住房必须建立起公开透明的运作机制，从申请、分配、售后监管和退出等各个环节，设立防火墙。
要压缩投机牟利空间，此中涉及到市场评估问题，评估水平存在差异，涉及到的利益也就有差距。且有时评估机构是由政府指定。未来需要加强房地产市场评估的水平和评估的力量，加强监管程度，让以后房地产交易的评估价格能够更加接近客观情况。
冯俊说：“实施过程中很多问题需要试点来解决，现在有些地方已经开始准备做方案，尽可能地使试点工作制度更完善，弊端更少。”
目前成都也正在研究相关试点方案，拟定了《四川省城镇住房保障条例（草案）》（征求意见稿），公开向社会征求意见。条例草案中对共有产权住房的管理和使用等有明确说明。
该条例草案规定，共有产权住房将和公共租赁住房，共同构成四川省保障性住房。而经济适用房将被涵盖在共有产权住房内。根据条例草案定义，共有产权住房是指政府投资或提供政策优惠支持社会资本投资，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向保障对象出售的，政府或投资人与保障对象按份共有住房物权的具有社会保障性质的商品住房。
在四川省社科院城镇发展研究中心秘书长张鸣鸣看来，共有产权住房是经济适用房的“升级版”，产权明晰，各自权利义务规范，让保障房更能到达最需要的人手里。且共有产权住房上市交易所获增值收益，将按产权比例在个人与政府间分配。这压缩了利用共有产权住房获利的空间，避免“权力寻租”情况。
另外，自2010年起，四川省内已陆续在5县（市）试水廉租房共有产权，一系列的管理问题为成都共有产权住房试点方案的细化提供了经验。
宜宾县至今年4月已售出160套共有产权的廉租房。为了确保住房始终保留在最需要的人手中，为确保共有产权房的“保障房”属性，宜宾县设置了购房者收入限制，并要求房屋8年内不上市交易。但购房者将房屋转租、转借，房管部门很难主动发现。该县已发现3起转租共有产权廉租房牟利案例，线索都源于群众举报。
审定申购条件
共有产权住房是以较低的价格配售给符合条件的保障对象家庭，那么什么样的保障对象家庭才算是符合条件而具备申购资格呢？
四川省住建厅相关负责人表示，共有产权住房，就是要满足低收入家庭的购房需求。《四川省城镇住房保障条例（草案）》（征求意见稿）提出，经济条件、住房状况和在城镇稳定就业或居住时间是认定保障性住房准入的基本指标。市、县级人民政府应当根据当地情况，制定并向社会公布申请保障性住房准入的具体条件和认定标准体系。市、县级人民政府对申请人在当地的就业或居住时间限制时限但不得超过三年。申请家庭或个人只能申请承租或承购一处保障性住房。
上海自2010年以来，已连续4次降低申请共有产权房的准入门槛，目前3人及以上家庭人均月可支配收入线已放宽到5000元。截至今年一季度，累计签约购房家庭约有6.7万户，基本做到当年申请、当年选房。
江苏淮安在2007年即推行共有产权经济适用住房，住房限定套型面积（家庭人口3人控制在60平方米左右，最高不得超过90平方米）。目前，淮安已经申购的共有产权房将近900套，政府向符合条件的家庭发放供应券，两年内有效。
北京去年推出自住型商品住房，最终明确为“共有产权性质的自住房”，价格低于周边市场30%、面积以90平方米以下为主。首个项目约提供2000套房源，最终由6.53万户确认申购。
从试点看，共有产权住房供给主要面对中低收入者，对购房者的低收入限定也是保障对象家庭基本的申购条件。与此同时，中低收入的购房者也需要理性购房，在申请共有产权房时，应当充分估量家庭的经济承受能力、贷款申请资格、原住房置换等实际条件，做到量力而行。
议定产权份额
从试点城市的实践看，如何确定政府与个人的产权份额，以及如何约定上市交易的分配份额，是探索的难点与重点。共有产权住房在配售时，保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。
政府与购房者产权比例是共有产权住房的焦点所在，也是未来调整的空间所在。近年来，试点地区不断优化共有产权比例调节机制，个人出资比例可在50%至100%之间由购房者根据家庭支付能力自由选择，目标是让困难家庭支付部分经济适用房的购房款就能先行改善居住条件，再逐步取得全部产权。
从江苏淮安来看，通过政府产权分摊减轻购房人出资负担，根据住房需求家庭的困难程度决定分摊比例，从5:5、6:4到7:3，困难家庭出资额最低不少于50%。不同的困难程度，可以有不同的产权的比例。当地的经验是，打通了银行、公积金贷款的贷款助购渠道，让申购群体能够更加便利地买房。
《四川省城镇住房保障条例（草案）》（征求意见稿）提出，共有产权住房出售给保障对象前，产权归投资人与地方人民政府共有。共有产权住房出售后，产权由住房保障对象和地方人民政府按份共有。保障对象的产权部分由保障对象出资形成，地方人民政府的产权部分由减免的土地收入和税费等构成。地方人民政府应在公布共有产权销售基准价格的同时公布减免的土地收入和税费总额及明细。
制定退出机制
共有产权住房一旦申购成功，往往成为个人事实上的“恒产”，在配售和退出方面要是缺乏合理机制，就会问题丛生。所以需要制定出合理的退出机制。
针对政府退出的问题（即个人购买政府的份额），江苏淮安的操作办法是，5年内以原价购买，5年至8年加同期贷款利息，8年后则按市场评估价购买或按比例分成转让收益，因家庭困难不能购回的，可以像原来的经适房一样继续使用。在湖北黄石，住户如要购买超面积产权则需要按照市场价购买，住户不愿意购买，可永远共同持有产权。
个人退出的问题，各地的指导原则是政府有优先权，即按照评估价回购个人的产权，或者在房屋再上市交易环节，按比例获得增值收益。如《四川省城镇住房保障条例（草案）》（征求意见稿）中显示，保障对象购买共有产权住房不足五年需出售的，由地方人民政府回购，禁止上市交易。住房保障对象购买共有产权住房满五年的，允许上市转让，同等条件下地方人民政府有优先收购权。共有产权住房上市交易的，交易金额由住房保障对象与地方人民政府或投资人按产权比例分配。
目前，共有产权住房未来的建设发展，仍需要试点城市的进一步探索，且需要对制度进行不断的创新。
