■ 朱玲 梁倩 报道
今年以来，各地楼市消费不给力，地方政府相继“松绑”限购，消耗库存。4月28日，南宁市房管局发文称广西北部湾经济区内的居民可在南宁购房，业内人士称，这表明整个市场限购政策提出松绑的利益诉求。同日，有媒体报道称，天津滨海新区将实施差别化限购，只要滨海范围内无房，即可在新区购房。这是首个地方政府明确提出将放松限购。
杭州也被传言加入限购松绑城市之列，自杭州酝酿松绑限购后，一则“杭州将在5月1号之后松绑限购”的消息亦在市场流传。来自多方面的信号都显示，杭州的限购将在五一开放，已经有楼盘意欲五一后涨价，这在杭州房地产市场已不是秘密。
南宁官方正式下文松绑限购
4月28日晚间，南宁市房管局发文称：根据《广西壮族自治区人民政府关于促进广西北部湾经济区开放开发的若干政策规定》的有关规定，结合《广西北部湾经济区同城化发展推进方案》精神，从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。
上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，南宁“松绑”限购，本质上并非消耗库存。广西北部湾经济区的战略地位很明显，而此类区域如何实现人口、资金等资源的合理配置，并加快经济区热度的提升自然需要战略思维。因此，南宁限购政策松绑，更注重的是解除行政枷锁，释放该经济圈内的购买力。
根据克而瑞数据库最新数据，南宁在4月27日的商品房库存为546万平方米，合计48900套。而此前1季度南宁的商品房成交162万平方米。严跃进表示，按照1季度的市场消化能力，目前南宁的库存约为13.5个月，这并不算太高。
严跃进还认为，作为广西的首府，南宁聚集了大量的土地和投资资源，未来随着南宁高铁经济圈的凸显，这也会对整个市场限购政策提出了松绑的利益诉求。
日前一份“我国23个省份‘土地财政依赖度’排名报告”显示，广西土地偿债规模只有700多亿元，但土地偿债比例高达38.09%。该报告分析称，广西的地方债增长主力在市本级政府，而债务支出中土地收储支出较大，而在实际经济运行中，地方政府对土地收储的投入大，对土地收入也会格外依赖。而早在2010年，广西南宁的一个地王楼面价格就突破了1万元/平方米。
无疑，这是第一份由官方正式发布的限购调整文件。此前相继传出了温州、长沙、杭州等多城市在酝酿松绑限购，最后都被辟谣。就在4月27日日，天津滨海传出将实施差别化限购，只要滨海范围内无房即可在新区购房，但也并没有正式文件出台。
高华证券认为，限购放松并不足以重新恢复行业的供需平衡。因为对交易量的影响取决于投资者对房价上涨的预期，然而房价攀升似乎与迄今一直房价上涨的经济改革背道而驰。如果这并非政策松动的预期交过，那么其提振交易量的效果可能是暂时的。
天津滨海新区将施差别化限购
4月28日，有媒体报道称，天津滨海新区将实施差别化限购，只要滨海范围内无房，即可在新区购房。这是首个地方政府明确提出将放松限购。
对此，业内人士指出，在房地产市场疲软的背景下，滨海等城市新区房地产市场下滑尤为明显，因此，对于房地产依赖程度较高的地方政府来说，放松限购是最行之有效的，预计将有一批类似于滨海的二三线城市会出台救市措施。
据了解，该消息是在滨海新区房交会新闻发布会上透露的。滨海新区有关部门负责人表示，新区正在积极研究、申报适合新区房地产市场发展的政策支持，争取在差别化限购、差别化的居住证制度等方面找到突破口。
此外，该人士透露，滨海新区将推出共有产权模式购房政策，购房人交一成首付就能先住房，待经济条件成熟后购回其他产权以拥有全部产权。并加强保障房建设增加对中低端购房者的房屋供给。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，在房地产市场疲软的背景下，滨海等城市新区房地产市场下滑尤为明显。再加上天津将取消蓝印户口，这一收紧预期再度使周边新区楼市雪上加霜。
日前天津市政府发布信息表示，自2014年5月31日起，停止外省市户籍人员办理蓝印户口。这也意味着买房落户被限。
“蓝印户口取消等同于地方损失20%客流，而对于周边区域，损失客流量甚至将达50%。”张大伟认为，取消蓝印户口对于本来已经逐渐调控的市场来说，无论对购房心理还是对投资心理，都有非常大的冲击。
事实上，天津不取消蓝印户口，仍然面临着高库存的去化风险。数据显示，以2013年月均销售量计算，当前天津周边去化周期基本需20个月左右，面临高库存去化风险。
张大伟认为，在地方政府难改对于房地产依赖的背景下，部分城市局部微调以及执行尺度上的暗松存在空间。随着房地产市场的降温，预期全国一批二三线城市会有救市措施出台，但值得注意的是，如果不松动信贷，预计这些措施的影响力有限。
