■ 况时秒
“房地产未来还有十到十五年好日子。”3月8日，万科召开2013年业绩发布会，在销售业绩再次增长并名列前茅之时，利润率连续三年下降。
对于行业未来，万科总裁郁亮表示仍有信心。但他也强调，房地产要过上“好日子”，既需要外部良好的大环境，同时也在考验着开发商的服务理念与经营智慧。
万科转型：做城市配套服务商
2013年是万科成立30周年。早在去年7月，郁亮首次谈及万科转型时就表示，国内房地产每年巨额销量不可持续，万科在第4个十年一定会遇到行业天花板，未来万科将转型为城市配套服务商。
“美国每年的住宅地产销量不过40万套，而中国则达到了1000万套，这么大的销量不可能持续，而且地产开发商也不是城镇化的主角，因此万科在第4个十年一定会遇到房地产行业发展的天花板。”郁亮表示。
目前万科在国内进入的城市数量为60多个，仅占全国城市的十分之一。郁亮称，万科还可能再进入几个城市，但总体来说，万科的全国布局已基本完成。
全国布局落定，剩下的便是如何在这些城市中挖掘潜力，除了继续提升住宅市场占有率，万科正在考虑向城市配套服务商转型。郁亮表示，万科可做的事很多，比如能不能经营垃圾场，万科对绿色环保和垃圾回收有多年实践心得；比如养老产业，国内人口老龄化趋势越来越明显，市场空间也很大。
万科已经拥有40万的住宅客户，未来5年，其客户数量有望达到100万，并且这些客户对万科品牌都有较高的认同度，这也是万科未来定位城市配套服务商的重要基础。
转型城市服务商是万科的中长期目标，中短期目标仍是地产销售的持续增长。郁亮希望，万科的地产销售收入能达到3000亿，相比2012年翻番，公司内部也完成了打造3000亿销售的管控平台。
为服务“涉银”为主业“触网”
去年10月，万科表示将以逾30亿港元认购徽商银行在港IPO股份，引发市场对其发展方向的猜测。业绩会上，郁亮表示，万科对经营银行并无兴趣。“银行比房地产更需要钱，我们没有实力把它养大。而参股徽商银行也并不是为了融资，因为关联交易也要受到监管，利益输送事实上非常困难。”郁亮称，入股徽商银行仅是为了给万科上下游供应链的公司提供资金上的安排。
同时，郁亮解释称，日前传出与腾讯建立前海银行一事实为子虚乌有。
日前万科频频造访腾讯、小米、阿里巴巴、海尔等企业，令外界对于万科“触网”有很大的期待。而郁亮回应称，万科仅仅是想以互联网的思维来做好主业。
而谭华杰在会后透露，万科有尝试与腾讯谈合作，做一些app平台开发方面的尝试，不过，这一合作目前“尚未有时间表”。
与此同时，郁亮表示，以后万科会“轻资产、重运营”，一部分收入将来自于资产管理。
郁亮表示，关于房地产行业的未来，“大势非常好，这个世道在十到十五年之内都会非常好。”郁亮认为，目前中国还处于快速城镇化的过程之中。“人口的数量红利已经开始变化，但是质量红利刚刚开始，这个对我们的行业支撑有足够作用。”
万科“走出去”是为“请进来”
“过去两三年越来越多的房企走出去了。其它企业我不知道，万科走出去基于三个原因，一是为了学习，二是为了请进来，三是为中国投资者提供一个海外置业渠道。”在8日的万科2014年业绩发布会上，郁亮这样解释公司“出海”的原因。
“我们通过海外走出去之后，发现有更多机构会主动找到万科希望谈合作问题，现在越来越多机构也在谋求国内发展，把他们在发达市场上积累的经验在国内来复制，这块我们也在做一些安排。而随着中国国际化程度提高，经商、留学等等，配置海外房产需求是存在的，我们为他们提供这个机会。基于这些原因，万科选择做海外投资。”
郁亮还透露，现在万科操作的项目有400个，但只有4个在海外，比例非常低，未来会提高。万科走出去并不是因为要抄底，是为了学习，提高自己的能力。从这一点出发，万科没有给自己设置外海项目需要达到多少的比例。但是毫无疑问，万科会越来越多的加大国际化比重。
