■ 金英 报道
节后以来，中国房地产市场可谓“情况非常不妙”。在杭州某项目售价跳水且售楼处被砸之后，网传少数银行停止房地产开发贷款的消息又引发公众热议。
事实上，虽然中国银行、工商银行、农业银行、建设银行四家国有大行的相关人士纷纷表示，房地产开发贷业务如常，未收到暂停相关业务的通知，但银行房贷业务“被停止”的消息已经触及公众最敏感的神经，房地产的未来更是疑云待解。
对于房地产这一关乎民生的行业，银行在融资层面到底还有哪些秘密？据报道，第一个银行的秘密是：虽然打着信贷结构调整的旗号，但它们中的一部分刚在今年年初完成了一场地产融资盛宴。“去年底额度紧，一批额度大的房地产授信被硬生生拖到今年年初。”一名股份制银行信贷业务人士表示。
事实上，业内已有银行在分支行层面的年初地产类信贷冲量速度上，快到让总行业务部门不得不出手控制：其多家分行1月份达半数以上信贷投放集中在房地产融资。
除了正常信贷，在同业业务部门也有银行的“密谋”：虽然市场流传着监管风暴之下银行正自查整顿并收紧同业业务的说法，但实际的情况是，越是监管措施“山雨欲来”，越是有银行加紧脚步在政策明朗前冲业务。
另一个银行的秘密是：鉴于年初包括流向房地产融资在内的冲量太猛了，一些银行的存贷比已经“撑不住”了。有银行人士称，对银行年初存款负增长窘境火上浇油的，还有互联网金融搅局的挑战、IPO大规模重启的冲击，以及法定存款准备金调整和财政存款补缴、春节现金漏损等时点性冲击。
存贷比吃紧会让银行不得不从头寸上进行一定限制，首当其冲的就是“吃贷老虎”地产类融资。
第三个秘密是：此前地产类融资模式较为“粗放”的个别银行，内部开始探索相关融资精细化的调整。如国泰君安就有观点认为，上述传言中欲暂停办理部分类型房地产融资的银行，实则是中国银行业中最早发现机会并实施房地产战略的银行，其房地产业务（包括表内和表外）占比在同行中较高，管理层出于在业务结构上降低集中度和业务模式上转向精细的考量，作出了调整决定。
需要指出的是，在对房地产融资的“爱恨交织”中，银行正在进行着利润诉求与风险管理、市场取向与政策压顶，以及总量管控的总行思路与绩效优先的分支行思路间的博弈；而在各家银行之间，还在进行着是否继续筑高债台再捞一笔，以及如何在最佳时机将风险“最后一棒”传出的同业间博弈。
在银行基层，最真实的图景是，不少支行长仍在想尽办法帮房企融资。“停做房地产，我们去哪里消化这些信贷额度？”一家中型银行支行行长表示。在他看来，当钢贸、煤矿、水产、木材、融资铜等一系列“高融资额度、高抵/质押、高收益”的贷款平台“爆掉”后，地产融资几乎是银行保持利润的最后依托。
“支行是要考核利润指标的，放贷是要看抵押物的，房地产融资‘两全其美’。”上述支行行长称。
另一方面，对于风险，从基层银行观点来看，他们也明白商业地产价格上涨过快使泡沫累积，贷款有着隐性风险。但另一方面，从实际不良率来看，很多银行房地产类贷款不良率都小于0.5%，有些大行甚至小于0.3%，在对公贷款中属于中低水平。
由此推导出的潜台词就是：房地产类融资债台高筑终将导致大难临头，但在大难之前，利润绩效指标还得做，就看谁能踩得最准，尽可能在风险“最后一棒”前脱身；而在支行层面，上述支行行长称，很多银行支行行长的岗位流动性较大，短的任期不过三年左右，“系统性风险发生了，支行行长说不定早就高升或跳槽去别的机构，留下那么多抵押物也算‘尽职免责’了，至于抵押物变现的难题，那是资产保全部门头痛的事了”。
在这样的背景下，即便多家银行总行层面连续两三年表示要进行信贷结构调整，其中包括逐步减少房地产类融资占比；但对应的现象是，去年大中型城市的房地产融资持续升温、信贷流入迹象明显。以上海为例，截至去年9月，商业银行对149个城市综合体发放贷款余额700多亿，较上年同比增长30%~40%以上。
其实，公众关注房地产的焦点在于房贷业务是否在正常运转之中？
据相关数据统计，2月初，北京房贷市场交易量较1月份环比降低20%，而银行房贷收紧及利率提高是重要因素。兴业证券研究报告认为，从地产中介和地产开发商的调研情况来看，按揭贷今年并未有明显改善，部分城市的按揭贷额度较紧，且部分城市贷款利率折扣明显减少，这也是当前多个城市二手房和一手房成交萎缩的重要原因。
一位股份制银行的信贷部负责人称，今年信贷投放从结构到节奏上都有调整。因为两会即将召开，而届时国家会对房地产政策有一个明确的表态，这也会间接影响到银行对这个行业的支持。
“从贷款收益上看，按揭贷款的收益并不高，占用银行资本金较多，而基准利率仅为7.4%。以股份制银行为例，银行会更加愿意将资金投放到收益更高的行业中，而小微企业贷款业务就是重点领域之一。”上述股份制银行信贷部负责人称。
