■ 特约记者 林华 报道
虽然李嘉诚出售了内地部分商业地产项目，但众多外资仍然对中国商业地产市场表现出浓厚的兴趣。近来，包括摩根斯坦利、黑石、高盛、麦格理、瑞银、凯雷投资、凯德置地等众多国际投资公司均以不同形式进入国内商业地产。
有关专家表示，包括写字楼、购物中心在内的商业地产出现供大于求局面，库存面积增大和空置率上升。因此，商业地产繁荣景象的背后隐藏着危机和隐患，需要引起警惕。
值得一提的是，当前中国楼市正处于转折点，在此关键时刻，外资汹涌而入助长了房地产投机炒作的风潮，也给中国楼市调控政策带来了新挑战。因此，中国政府应该适时给国际热钱“去火”！
据称，商务部将进一步加强对外资进入房地产市场风险的防范；同时，商务部还将合理引导外资投向养老地产、旅游地产、教育地产等新兴业态。
外资巨头抄底够凶猛
几年前，不少外资投行一边唱多中国楼市，一边又在悄然出售其持有的高端物业套现。而如今，外资投行一边唱空中国楼市，一边又在抄底。近来，外资进入中国商业地产市场规模日渐增加。
2013年12月9日，方兴地产发布公告称与投资人签订协议，对方将以1.28亿美元（约近10亿元人民币）的总额增资认购进景公司49%的权益。公告披露，这些投资人由一系列私募投资基金直接和间接拥有，并最终由美国公司黑石管理及控制。
作为全球最大的房地产私募股权巨头黑石集团，2013年年底在中国内地多次出手，11月初，黑石集团也宣布将收购资产总值超过20亿美元的深国投商置40%的股权。
据称，深国投商置旗下目前拥有三大品牌购物中心——印象城、深国投广场和新一城，共拥有和管理购物中心19家。项目重点分布在珠江三角洲、长江三角洲以及环渤海经济圈中的重点城市。
公开资料显示，黑石集团向香港大型地产商鹰君集团提供资金支持，以合作开发鹰君2009年在大连所取得的土地，来建造豪华酒店和高档公寓。
对中国商业地产市场充满兴趣的并不只有黑石集团，新加坡房地产巨头凯德集团也在凶猛抄底中国商业地产。
2013年11月20日，凯德集团旗下公司凯德商用宣布出资22亿美元(约合134.42亿元人民币)将收购广州白云绿地中心零售部分二期。该项目为八层购物中心，包括地下2层和地上6层，总建筑面积约为8.6万平方米，该购物中心预计2014年分阶段开业。
在凯德商用看来，该笔收购标志着凯德商用进军华南一线城市的策略，并将其在中国华南地区拥有的商场数量增加至八个。
凯德商用公告显示，按照目前的规划，该项目未来将会辐射周边3公里内的110万人口，乃至5公里内的近570万人口。
分析人士表示，广州核心城区的土地储备已经所剩无几，城市只能向外扩张。白云绿地中心正位于广州城市扩张的方向，凯德商用收购这个项目，是希望抓住城市边界外扩的机会。
2013年7月15日，凯德集团宣布以17.4亿元收购位于北京的首地大峡谷购物中心。据称，凯德集团中国36个城市拥有61个购物中心，其中51个已经开业运营，10个正在建设中。
近一年来，拥有外资背景的地产基金重新在中国房地产市场占据重要地位。包括摩根斯坦利、黑石、高盛、麦格理、瑞银、美林、华平投资、软银亚洲、凯雷投资、凯德置地等众多国际投资公司均以不同形式进入国内商业地产。
一个显著特征是，外资地产基金正加快一线城市商业地产的收购步伐。仲联量行调查显示，沈阳、大连、北京、上海、广州和深圳等是外资投资重点城市；几乎所有的海外投资都涉及一线城市已建成的物业。
2013年，外资在上海商业地产市场表现活跃。4月，新世界百货以12.2-12.5亿元的价格收购上海泓鑫时尚广场；5月花样年集团斥资2.84亿元人民币购得浦东新区爵士大厦；8月2日，由美国汉斯全资子公司以37.06亿元入手上海“东八块”；日本三井不动产株式会社近期宣布，将携手浦东金桥在金桥开发区开设LALA－PORT项目。
第一太平戴维斯数据显示，2013年上海商业物业大宗交易共计18宗，总成交额264亿元，其中外资投资机构成交比例占86%，投资以优质低端的甲级办公为主，其次为核心区成熟运营购物中心，与2012年对比，2013年外资机构大宗成交比例上涨72%。
对于外资青睐中国商业地产的原因，有关专家认为，在全球资产价格普遍高企的时候，中国仍然是外资最看好的市场之一。相对于亚太区其他市场，热钱普遍判断中国楼市仍有更好的成长潜力。
一位投资界人士表示，外资更喜欢那些不必通过外管局备案和海外架构即可完成交易的项目。因为一旦在外管局备案，交易时间会拖后、成本会增加，除了面对汇率风险外，也不便于日后退出。
外资巨头涉嫌添泡沫
随着楼市调控政策的不断深入，住宅市场似乎渐行渐远，开发商亟待寻求一个新的突破点摆脱逆境。游离在调控政策之外的商业地产才是房产投资的避风港。写字楼、购物中心等商业地产一时间成为投资新宠。
此前住宅市场被社会资金爆炒，导致真正具有长期投资前景的商业地产备受冷落，一直处在商住倒挂的价值贬损阶段。随着经济走势回暖，商业地产已经回暖，其价值已经逐渐体现出来。
有关专家表示，2013年商业地产出现供大于求局面，因为商业地产开发投资过快，商业地产市场需求量下降，导致库存面积增大和空置率上升。因此，商业地产繁荣景象的背后隐藏着危机和隐患，需要引起警惕。
仲量联行表示，由于2013年的商业存量土地陆续被开发，供应量持续走高，成交量将趋于稳定。而市场大规模的供应将带来商办市场的供大于求，可能导致成交均价出现下滑。
伴随城镇化进程的加快，购物中心的建设狂潮已扑面而来。据称，中国购物中心每年300家的速度增长，预计到2015年，中国购物中心总量将达4000家。
然而，数量的急剧增加并不能掩盖一些城市的购物中心整体空置率上升的不争事实。业界开始担心，过快的开发速度超出了消费承载力，同时由于竞争同质化现象突出，购物中心几年后或将面临局部过剩和过度竞争的问题。
在北京、广州、深圳等地区，购物中心形势不容乐观，其总量过剩，空置率居高不下。而一处闲置的商业地产项目，前期投入的开发资金可达几千万甚至上亿元人民币，这样的浪费在许多大中城市都存在。
分析人士表示，造成商业地产整体空置率上升的原因除了供应量持续走高外，还有来自电子商务对商业地产的冲击。
电子商务对商业地产的冲击已经成为不争的事实。连上海的南京路、北京的王府井等繁华路段的商业地产项目，也越来越多为成为电商的试衣间或体验店。当越来越多的居民开始网上购物，这种对商业地产的威胁会更为强烈！
根据国信证券的样本测算，到2015年，国内商业地产面积的年复合增长率达到18%，届时消费需求的增长将赶不上商业面积的增长，导致商场平均效益每年降低6%，传统零售业态亦在互联网的冲击下急速下滑。
商务部市场体系建设司官员以“两个有余，三个不足”来概括目前的商业地产现状：即投资有余、热情有余，但专业不足、规划不足，因而最后规范也不足。无论开发的是购物中心、商业街还是社区商业物业，多数开发商都沿用住宅开发的手法，分割物业产权出售，快速获利。而这种做法，其投机的成分很高。
商业设施的过剩，还极易带来资金链的断裂。据介绍，与国外成熟的商业地产商“只租不售，统一经营”的开发模式不同，中国开发商普遍采取的开发方式是通过用建筑商垫付资金把商业设施建好，再采取“售后返租”的形式，把项目分块卖给中小投资者。由于开发资金大量是以垫付、借贷和租赁的形式存在，有可能引发金融风险。
事实上，商业地产的专业技术性门槛更高，运作更加复杂，与住宅相比，市场竞争也更加残酷。它对企业的资金、资本运作能力以及品牌等要求更高，尤其对企业的商业经营操盘能力要求很高。
分析人士表示，商业地产投资思路与住宅项目完全不同，投资回报周期、市场交易税费、资金投入量都有不同程度的差异，且需要一定的培育期。尽管商业地产将进入新一轮的发展与繁荣期，市场潜在风险同样不小。
商业地产在内外资共同推动下，会不会成为下一个泡沫重灾区？有关专家指出，在一些热点城市，外资的介入助长了房地产投机炒作的风潮，成为房价迅速飙升的推动因素之一。如果短期内，外资快进快出必有炒作之嫌，一旦撤资就有崩盘危险。
