■ 吴静云 华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司
海洋休闲时代的来临，不仅是人们对“面朝大海”的诗意畅想，更重要的是接触、审视、体验、深度参与到以游艇、帆船、海钓等为代表的海洋休闲中。作为海洋文化的延伸，游艇生来就被贴上贵族的标签，是一种高级奢侈品。在中国的新贵人群中，似乎达成了一个新的共识：只有私人游艇才能拉开亿万富豪与普通富豪的差距。正如全球最大的商业图片库盖帝图像（Getty Images）的总裁马克·盖蒂（Mark Getty）所言：“越来越大的游艇已经代替了宫殿、不动产和艺术品，成为财富的绝对象征。”
游艇生活解读
从价值标榜到全方位的游艇服务，游艇正在海洋休闲时代的背景下转变成一种生活方式。
这种生活方式被解读为“4321”。4S：阳光sun、沙滩sand、海水sea、帆船sailing的世界度假新模式；3C：三级都市圈生活构建，居家、工作、度假三个圈（circle）融合；2H：两个家home，陆上一个家，水上一个家；1C：一个俱乐部club。共同具有水上活动兴趣爱好的社会交际团体或者其场所。“4321”的港居生活正在将大地与大海衔接在一起。
“4321”的生活方式具体而言，就是在将游艇或帆船这种休闲娱乐工具与度假地产零距离接触。游艇与地产项目的结合并非偶然，是游艇产业、房地产业、旅游产业三大产业共同作用下的产物，是在游艇产业发展的基础上、稳健的房地产市场环境下产生的提供休闲、娱乐、度假旅游等功能的特色地产类型。
同时，游艇地产的发展对以上三类产业具有较强的反向促进作用，它不仅能够拉动游艇产业的快速发展，还能够带动其他关联产业。如游艇研发设计、生产制造，新材料、涂料的研发应用、电子仪器仪表、动力推进系统设计等几十个配套工业的发展。游艇地产的消费，带动游艇展销、网络杂志出版、培训、租赁、码头建设、安全服务等行业发展；游艇地产刺激房地产业的市场需求，提高城市土地价值，解决城市就业；同时还为旅游业创收，带动水上运动设施生产销售、休闲度假、酒店餐饮娱乐行业的发展。这三者之间存在密切的联系，共同构建了游艇地产产业链，即“上游产业（游艇经济）——中游产业（游艇地产）——下游产业（游艇经济）”。
游艇作为一种休闲生活方式是从西方舶来的，然而在中国地产商眼中已经演变成独上枝头的“硬卖点”。游艇是如何从单纯的休闲娱乐功能演变为与地产项目互为背书的营销工具？如何从出身名门的风范到高端休闲生活的风向标？在“本土化”的过程中遇到了哪些问题？我们试图在以下内容中探讨游艇与地产项目结合的方式，为具备发展游艇条件的地产项目以及拓展地产功能的游艇俱乐部提供可借鉴的模式。
国内游艇地产发展模式
不可否认，游艇地产无疑代表国内高端地产的发展方向，而私人船艇已是亿万富豪与普通富豪的分水岭。中国高端地产的开发模式已经进入了游艇时代，也进入了综合开发高档次、高水平宜居城市时代，游艇地产对项目的资源要求非常苛刻，很多购买者表示他们不但是在买房子，更是在买资源、抢资源。
由于资源和政策等因素的种种限制，先进入游艇地产的超级大盘有着无可比拟的优质资源和升值空间，消费者也很快能意识到这一点，这从动辄千万的别墅良好的销售状况中可见一斑。正是因为前期进入者获得的巨大利润，未来会有越来越多的投资者争夺游艇地产这块镶着钻石的蛋糕。
从游艇进入高端休闲市场的过程中，我们梳理出以下4种游艇与地产项目结合的方式：
1、居住型游艇地产模式
【“可远观而不可亵玩”，游艇作为营销噱头的作用大于其他】
这类项目以提供高品质居住空间为主要目的，游艇作为营销噱头，引人注意，提升销量。此类项目往往位于区域级中心城市近郊，它的选址对周边环境要求较高，城市本身具有优质的自然资源和丰富的人文资源，同时还要求这些资源与水域有良好的结合，以提供第一居所为主。对旅游资源、水域条件和地域条件的要求是为了提升住宅产品的品质，增加休闲功能。这类模式在杭州、成都、重庆、长沙等非沿海地区，具有水域航行条件的城市更受关注。
★模式特点：
资源：条件优越的沿江沿湖地段，具备适合航行的水域条件，自身环球资源丰富的区域。
区位：城市近郊，距离市区在30—45分钟车程。
交通：良好的交通可达性，多种交通工具备选。
产品：以独栋、联排别墅、花园洋房等低密度产品为主。
游艇相关配套：综合型公共码头，提供中型、大型泊位，设置中小型游艇会所。
基本配套：服务中心、教育设施（幼儿园、小学）、社区商业、医疗配套。
目标客群：以长期在本市居住的人为主要目标客群。
以大华西溪风情为例，它被称为杭州首座城市游艇别墅区。位于杭州西溪湿地东北角，距离市中心12公里，平均容积率为0.5，以联排别墅和独栋别墅为主要产品。内部有多条水系相互贯通，外部则可与改造后的外西溪湿地水系贯通，专门成立了社区游艇俱乐部，有独立的3000平米的游艇主题会所。
项目成功之处在于营销方式。乘坐游艇，水上看房的独特体验，感触游艇、码头、游艇入户等滨海元素，使项目销售成绩斐然。因此也被视为游艇与别墅相结合的典型案例。
2、旅游度假型游艇地产
【成立游艇俱乐部，俱乐部的运用能力决定项目档次】
此类地产多位于距离大城市的远郊或旅游景区，也会出现在旅游城市。最大特点是依托环境资源放大其休闲娱乐功能，成立游艇俱乐部，度假场所、休闲项目的占多数，通过现代娱乐设施的构建，营造理想度假目的地。此类项目在滨海或滨湖城市较多见，如有良好的自然环境资源，就更有具备打造度假型游艇地产的条件，例如苏州、广州、惠州、深圳、威海等本身吸引休闲度假人群的城市。
★模式特点：
区位：一般选择离居住地4小时车程内，或较远的旅游城市，以便形成适当的环境转换。
交通：便捷的公路交通，航空、铁路同时具备。
产品：高端别墅、会所、精品度假酒店、酒店式公寓等。
游艇相关配套：会员专用码头租赁及设施展示厅，拥有不少于100个游艇泊位，提供停泊检修，码头上具备水、电、加油站、干船舱游艇保养和维护及油污设施。
配套：社区商业中心、医养健康中心、体育场馆、游乐设施等。
目标客户：寻求第二居所的异地置业者，有休闲需求的游客。他们拥有足够的休闲独家时间，具备全新体验的生活理念和生活方式，经济基础雄厚，消费结构向旅游度假倾斜。
以苏州涵园国际俱乐部为例，它位于苏州太湖之畔，包含度假别墅、酒店、会所、水上高尔夫俱乐部、SPA会所、芭堤雅泰国餐厅、露天半山泳池、景观房及红酒吧等功能。水上面积50亩，具有96个国际标准游艇泊位。集游艇销售、游艇租赁、游艇驾驶培训为一体，拥有苏州地方海事局指定的完善的游艇和帆船驾驶教学中心，为私人游艇配有加油站、干仓，提供游艇的维修、保养服务，是太湖唯一具备多功能配套设施的游艇码头。俱乐部会员大约300—500人，入会费35万，泊位费4—5元/英尺/天。
项目提供从定制、购买到维护的完善的游艇服务，加之地处太湖之滨，主要吸引长三角周边区域客源，更能吸引到来自陕西、山西、河南等内陆省份的客源。
3、综合性游艇地产开发模式
【陆上、水上的全面游艇生活方式展开】
前两类属于单一型开发模式，而综合型除了具备前两种发展模式的功能外，还具备其他复合的城市功能。这类项目多位于滨湖、滨海旅游目的地型城市，兼有第一居所和第二居所的功能，开发项目众多，包括大型游艇码头、大型游乐场所、旅游风情小镇、别墅社区、商业商务中心、主题公园等较完善的配套设施。
此类项目由于体量较大，一般位于资源条件优越，土地获取途径容易的地段，距离城区可近可远，由于配套完善，对城区依附性不大。这类综合型项目在配套方面要求具有专业化管理团队。在厦门、青岛等地已经出现此类综合型游艇地产项目，青岛百丽广场就是其游艇俱乐部的大型商业配套。
★模式特点：
区位：此类项目相关设施比较齐全，功能相对完善，所以对选址没有特殊限制，只要在资源条件优越的水域周边即可。甚至可通过人工填海，增加建设用地面积等方式获取充分的土地资源。
规模：此类游艇地产一般规模较大，以综合体形式出现。
产品：高端别墅（水上漂浮别墅）、精品度假酒店、星级酒店、商业购物中心、商务写字楼宇。
游艇相关配套：大型游艇俱乐部、综合型游艇码头、赛事举办场所、游艇展销区域。
配套：大型游乐设施、教育设施、康体中心等。
目标客群：客源市场较广，以地缘性高端客户为主，主要吸引全国范围、世界范围内的高度客户。
以厦门香山国际游艇俱乐部为例，项目以“打造亚洲顶级游艇生活圈“为目标。规划了五星级地标酒店、5A写字楼、滨海商业街、游轮商务展示中心、水上运动中心。拥有158个私属VIP泊位、600个不同尺寸规格的普通泊位，可停靠5000吨的游轮码头、以及建筑面积3000平方米的其他公共配套。
项目的独特之处在于整个项目均为填海项目， 利用厦门滨海地带自然生态，将周边环境、商业与艺术融为一体，是厦门首个集休闲、健身、旅游、办公、购物为一体的高档综合旅游区。
4、大型区域开发模式
【游艇构成项目“组合拳”中的一种】
此类项目并非单纯的游艇地产项目，它将游艇与大型旅游地产相结合，游艇只是其中重要组成部分，规模大、产品类型丰富。在长三角、珠三角城市群中区位、资源条件突出的城市具备大型区域开发的经济基础和客群基础，如上海、嘉兴等地，或国家级别的旅游度假目的地，如海口、三亚等城市。
★模式特点：
区位：位于大都市辐射圈内，有良好的经济腹地和足够的高端客群支撑；或是度假资源绝对稀缺，旅游目的地型城市周边。
规模：以区域开发为主，大规模、多业态，相对独立的城市生活配套，可举办大型国际赛事。
产品：包括别墅、公寓在内的居住产品，星级酒店集群、多个精品酒店，高档商业街区或商业城，多种俱乐部（游艇、高尔夫、马术、红酒等）。
游艇相关配套：游艇俱乐部、公共游艇码头、私人游艇码头、游艇展、游艇赛事。
配套：生活服务、康体丽人中心、社区服务中心、医疗保健中心。
目标客群：不限制地域，世界范围内高端客户群体，注重多种休闲生活的体验。
大型区域开发模式现有两种类型，一类是类似九龙山庄园，凭借长三角枢纽的交通区位和广阔经济腹地以及足够的财富人群支撑，打造大型项目。
九龙山庄园首期开发10.12平方公里，总投资100亿，分为五个区域：旅游度假区、高档商务居住区、体育运动区、综合商业区、佛教文化区五大片区。其中游艇湾是以游艇为主题的居住度假组团，占地1000亩，建筑面积45万平方米，由游艇俱乐部（不少于200个游艇泊位），威斯汀酒店，婚礼教堂，圣马可广场，别墅及公寓住宅区（恺撒岛，皇后岛，夏宫）组成。九龙山将军游艇俱乐部是九龙山庄园配套设施的一部分，与马球俱乐部、高尔夫球场、海景公寓酒店、半岛别墅等一同组成九龙山旅游度假胜地。
另一类方式是依托极其稀缺的优势资源，在政府强势主导下，引入世界顶级品牌物业，多功能复合型，承办国际赛事，将项目打造成整个城市的“蓝色名片”。
三亚半山半岛，位于三亚小东海鹿回头半岛，三亚市政府力图将此板块打造成为超越目前亚龙湾的三亚唯一的六星级区域，包括六星级酒店——悦榕山庄酒店，洲际酒店六星级亚洲旗舰店，鹿回头高尔夫球场。半山半岛帆船港包括近5万平方米的浮码头、1120米的防波堤，保证最低潮位时水深6米， 有300多个用于停泊30-120英尺不等的游艇的码头。码头服务方面，提供游艇保养、改装和维修，还有淡水、燃油、电力补给以及抽污工作。
整个项目包括临海别墅、观海公寓、洲际酒店、豪华商业街、国际潜水基地、游艇会所等。其帆船港连续两届作为沃尔沃环球帆船赛三亚站的举办场地，使项目具有国际高度。
●小结
将以上4种模式进行对比分析，我们发现在地域条件、容积率限制、土地取得难易程度以及限制性因素方面存在不小差异。
（1）在地域或区位选择上，居住型与度假型要求较高，综合型与大型区域开发型距离城市距离可近可远，功能相对完善，相当于另外造一座城，因此在区位选择上较为灵活。
（2）从土地开发强度而言，旅游度假型地产更强调与城市环境的差异性，以低密度为主，后两种开发模式由于其规模大，前期投入成本高，资金回报期长，通过提高土地利用强度保证在每一期开发内获取一定利润，至少做到资金平衡，保证持续开发的动力和资金保障。居住型游艇地产开发强度介于两者之间。
（3）从土地获取难易程度来看，前两者对区域资源的依赖性相对较高，且用地性质单一，以居住用地为主，尤其在优质资源稀缺的地段，土地获取成本高，竞争激烈，直接影响项目的产品类型、档次、品质以及营销方式，最终影响售价。后两种综合类开发模式，获取土地资源相对容易，这与项目属性相匹配。综合型项目涉及功能物业较多，除居住用地外，还可搭配商业用地、混合用地，甚至包括林地、湿地湖泊等类型的土地，虽然开发受限，但这些要素构成整个项目的环境底板。
（4）在项目开发过程中都会受到一些因素的约束，城市近郊型和旅游度假型游艇地产与传统类型地产项目同样会受到城市区位、淡旺季变化的影响。而游艇地产项目中，由于游艇的存在，还应考虑到天气、风向、潮差水位、陆上补给设施的配备，如淡水、燃油、电力等影响。后两者综合型游艇地产本身以超级配套设施吸引购买者，购买者除了看重产品的休闲度假属性、社区的圈层感以及物业的增值空间以外，更关注游艇的停泊、维护、保养、管理等。
结语
游艇与度假地产的结合趋势已十分明显，经过近十年来游艇产业的发展与生活方式的转变，使得“房艇联动”逐渐成为游艇地产的主流趋势。游艇从单纯的奢华价值标签、或吸引人眼球的营销噱头，发展为融入复合型地产项目的特殊配套，即在江河、湖海沿岸等地势条件优越的地区，配备游艇码头、游艇会所、酒店、康体中心、商业街区等设施的综合型社区，是游艇生活中国路径的完整体现。
（完）
（转自《技术要点》45期《高端旅游》）
