■ 严丽梅 张佳 报道
针对央视“国内房地产开发商欠缴土地增值税达3.8万亿”的相关报道，国家税务总局表示，土地增值税征管力度是逐步加大的，近日引起社会关注的有关人员对欠税的巨额推算，方法是不正确的，对税收政策和征管方式存在误解误读。
税务总局：房企欠土增税是误读
由央视《每周质量报告》关于土地增值税报道引发出的一场“央视报道失实or任志强强词夺理”网上大论战，加上众多网民的吐槽，终于让国家税务总局坐不住了，11月27日晚7时左右，国家税务总局在其官网上挂出了“税务总局财产行为税司负责人就土地增值税政策和征管情况答记者问”，就相关争议进行解释。
该负责人首先介绍了我国土地增值税政策和相关税收征管方式：根据土地增值税条例、细则规定，目前对房地产开发企业土地增值税实行销售时预征、项目终了进行清算，多退少补的制度。在项目竣工结算前由于涉及的成本确定等原因，而无法据以计算土地增值税的，可以实行预征。预征一般按照销售收入的一定比例征收，预征率由各省级税务机关按照规定区分不同类型房地产确定。
土地增值税清算条件分两类：一是必须清算的情形，包括房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。二是税务机关可要求清算的情形，包括已竣工项目转让面积超过85%或虽未超过85%但剩余面积已出租或自用的；取得预售许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人注销登记的。在项目达到清算条件后进行土地增值税清算，得出房地产项目实际应缴的税款，与预征的税款比较后，多退少补。
从其介绍的情况看，基本上就是近两日任志强及众多房企一方所述观点。
接着，该负责人还结合近年来土地增值税征管情况称：“土地增值税征管力度是逐步加大的，近日引起社会关注的有关人员对欠税的巨额推算，方法是不正确的，对税收政策和征管方式存在误解误读。”
同时该负责人承认目前在土地增值税征管中面临着一些困难和压力，主要反映在：由于房地产行业经营情况复杂，土地增值税税制设计也比较复杂。土地增值税清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况，税收征管难度大并容易产生执法风险。
最后，该负责人表态：税务总局将进一步完善制度措施，加强土地增值税征管。
深圳地税局：未发现拖欠土增税
11月25日，作为地方税收的监管部门，深圳市地税局副局长、新闻发言人杨龙接受媒体采访时表示，“注意到了深圳几家大型房企被央视点名”，“(央视报道)概念搞错了。”他说，土地增值税属于先预缴后清算的特殊税收方式，报道中提到的“应交未交的土地增值税”并不能定义为“拖欠”，而是亟待项目达到一定进度后进行清算。
中国的土地增值税按地价增值以累进税率30%至60%计算，为销售物业所得款项减可扣减支出，包括土地使用权成本、借贷成本、营业税和所有物业发展开支。该项税收在物业产权转移时产生。而税收的监管主体为企业项目所在地的税务机关。
“暂未发现被点名的企业在深圳存在拖欠土地增值税的情况，”11月25日，杨龙对记者表示，“深圳建立了税收信息化的平台，对符合清算条件的项目按照规定进行，有些房企相当大部分项目在内地，不好做整体的评价。”
杨龙进一步解释称，土地增值税的缴纳分为两期。首先是预缴，当房企开发的项目增值达到20%以上时，就必须预缴土地增值税，目前深圳的普通住宅按销售收入2%征收，别墅按4%征收。其次是在项目销售进度达到70%以上时进行清算，符合清算条件的，由房企自行申报，在中介机构的鉴证下，提交给项目所在地的税务机关，待税务机关审核过后，再进行补缴。
“土地增值税不像企业所得税或营业税，必须在当月或每年度中的期限内申报。”杨龙表示，“对于土地增值税的清算，征管方面没有严格的期限，现在项目开发的形式内容不一样，有的项目有一期、二期、三期，还有一些配套的公共设施。”
在清算环节，监管机构须对包括土地出让金，建筑成本和容积率等在内的准确数据进行核查。“要费一定的时间和人力，对项目较多的区税务机关的压力会大很多。”
土地增值税和房产税一向被誉为调控楼市的两项利刃，其中土地增值税被国税总局屡次发文要求加强征管。杨龙表示，土地增值税对房企资金链影响重大，宽松的监管在调控上是不允许的，“央视报道的现象不能否定，但不能完全同意其中的观点，我们会加强深圳对本地项目的监管。”
首先，深圳市将严格按照国家层面制定的预征率与税率征收，其次，在清算的方式和手段方面，会根据国税总局的要求来做，同时也考虑到企业和城市的实际情况。“今年1-10月份深圳征收土地增值税总额97亿元，比去年增长14.8%。由于深圳的发展空间有限，政府土地出让招拍挂越来越少，预计税收总额会降，但从管理力度来看是在增加。”
