2013年09月21日 星期六 国内统一刊号:CN51—0098     中国•企业家日报

从炒房团到弃房团 温州人已将1万套房产丢给银行

来源:企业家日报 作者:

  2013年8月中旬,国家统计局公布了最新的全国70个大中城市的房价,69个城市都在同比上涨,唯有温州,仍在下降。至此,温州已经连续23个月同比下降。

  温州人,正在他们的家乡陷入一场严重的楼市危机。 被腰斩的豪宅,温州人已将1万套房产丢给银行 从炒房团到弃房团。更触目惊心的是,越来越多的房主放弃了正在银行做按揭或者抵押给银行的住宅、经营性房产。一位不愿具名的房地产业内人士从多位银行亲友处核实的信息是,这个数字已经超过了1万套,如果按照每套100平方米来计算,100万平方米的量已经超过了2012年温州全年新盘供应量。

  但可以佐证的是,温州产权交易拍卖行2013年上半年完成的拍卖金额相比去年和前年都是接近一倍的增长。“其中绝大多数拍的是房产。”该拍卖行拍卖总监告诉记者。

  “根源还是过去两年整个温州经济出了问题。”央行温州中心支行一位负责人指出,单纯因为房价下跌继续供房不划算而放弃房产不再供按揭的,依然只是个别现象,银行系统跟房产相关的不良资产主要还是来自抵押贷款。

  温州人无比热衷的房产,在这场前所未有危机的酝酿、爆发、深入之中,始终扮演着一个先锋队的角色,将温州经济拖入一个更深的泥潭,自身亦深陷其中。而如今,曾经支撑温州房价暴涨的各种因素都发生了逆转,如果温州楼市走不出泥潭,温州经济能否有力回转?

  四万亿催生疯狂借贷

  王大山2010年拍下鹿城区那块地的时候,也正巧遇上了一个资金乱飞的疯狂年代。

  他一点也不担心资金缺口,因为“很多人通过朋友主动找上门来要投钱,还请我们吃饭,一放就是1000万、2000万元”。

  自2009年起,温州的民间借贷开始进入一个逐渐疯狂的状态。一开始的利息还只是月息2分3分,发展到2011年年中温州金融危机全面爆发前,根据央行温州中心支行的调研数据,利率水平超过了历史最高值,月息6分甚至更高,这意味着100万的民间借款每年要还的利息就高达72万元。

  报告指出,约20%的民间借贷资金最终流向房地产市场。

  温州民间借贷涉及之广,根据央行温州中心支行的报告可以看出,“大约89%的家庭个人和59%的企业都参与了民间借贷”。

  钱从哪里来?除了从实体经济抽血之外,更多的民间借贷资金的源头是银行,而房子就是他们撬动资金的重要工具。

  杭州银行温州分行的一位部门负责人向记者详细解释了这个资金流动的链条:不少温州人在买房之后,选择先将按揭贷款还上,再拿去银行做抵押贷款。一套500万的房产,无论是按揭还是抵押,一般最多只能在银行贷出300万元。奥妙在于担保的放大作用——担保公司可以作为中间担保人,协助房主多贷剩下的200万元出来。“只要房价是上行的,担保公司就没有任何风险”。

  银行自身当然也在不遗余力地向外放贷。2011年,温州GDP是3351亿,年末贷款余额是6194亿,是前者的1.8倍。据保守估计,温州直接或间接进入房地产市场的信贷资金至少占贷款总量的1/3,而且50%以上的贷款以房地产作为抵押保全品。

  土地款尚未缴清之时,王大山就通过一家平台公司,从华夏银行贷到了1.5亿元,“和民间资本一样,他们当时也在求着我们去贷款,所以打了各种擦边球”。

  “如果没有2008年的四万亿投资计划,温州的钱不会一下子多了这么多,房价也不会上涨这么快,暴涨的楼市也不会进一步接下更多的民间资本。”有关人士对记者说。

  谈及这场爆发了两年的温州金融危机,几乎每个温州人都会再往前追溯两年,细述四万亿的催化作用。

  楼市急冻

  王大山的项目拖了整整一年才准备开工。这时,天已经变了。

  2010年10月,极度宽松的货币政策急速转向紧缩,央行5次加息,12次提高存款准备金率,钱少了。

  华夏银行同意将王大山公司的1.5亿贷款做了延期,但贷款额度抽紧、审批权限上交到省分行后,新的贷款显然是没法审批下来。

  如果处在楼市上行的阶段,王大山还有一个选择是尽快开盘回笼资金。但在2011年2月,温州出台了地方版限购办法,限购让温州楼市进入了下行轨道。

  豪宅市场的直接冷冻,迫使王大山没法尽快开盘,只能继续想办法从民间借钱,盖成现房后再卖,这样买家也不会担心他盖了一半跑路。

  2011年9月,民间借贷危机爆发,高利贷也借不到了,王大山和他的5个合作伙伴只能分别从农村信用社、小额贷款公司几十万几十万地借贷,勉力支撑。

  往常主动送钱过来的债主纷纷找上门来催债,每个月一次。6个合作伙伴,一共欠下了高达7亿元的高利贷。王大山一度萌生跑路的念头,后来想到毕竟项目还在,跑路就彻底回不来了,开始跟债主协商让他继续把这个项目做完,“他们把我逼得跑路了,一分钱也收不回来;如果跟我一块坚持,最后还能收回一半的本金”。

  再支撑3个月,王大山的楼盘大概就能完工了。能卖多少钱?他现在还没想过,拿地时预计的一平米5万是不敢想了,“三万多吧。”他说。

  还有一些房地产商没有熬过这个难关。2012年1月,湖南岳阳的温州商会会长白洪光用钢丝绳结束了他年仅42岁的生命,他在岳阳和温州开发了十几个房地产项目。离世仅仅一个月前,白洪光的朋友还跟他一起去考察了一个新的地块,“他当时仍然在想办法讲故事,想通过一个新项目融钱,来偿还前面的巨额债务。”白的朋友回忆。

  (应被访者要求,王大山为化名)

  (摘自《 南方周末》)