本文阐述三个问题，一是房地产市场的情况，二是行业发展的情况，三是企业怎么去应对。市场、行业和企业，这三个问题我用三首歌来描述。
■ 顾云昌 住建部中国房地产研究会副会长、住建部住房政策专家委员会副主任
房地产市场现状：
让人欢喜让人忧
中国房地产市场发展有一首歌比较贴切，《让人欢喜让人忧》，这首歌是唱给亲爱的人的，但也是唱给房地产业。房地产行业的发展确实是让人欢喜，让人忧。从2000年住房制度改革拉开序幕以后，老百姓进入市场买房，到现在为止中国老百姓住房有了明显的改善，我们每年人均住房面积增加一平米还多，现在人均达到33平方米。房地产业的发展也为经济注入了活力，使得我们GDP过去十年一直保持10%的快速增长，如果没有房地产迅猛的发展，GDP增长速度最起码下降两到三个百分点。另外，房地产发展也为我们地方财政注入了大量资金。据有人统计，政府和银行从房地产销售额当中拿到的占比在70%以上，也就是说，房地产开发商卖掉一万元，有7000元是政府和银行拿走了。因此，它对我们地方财政、国家税收增长起到了非常大的作用。城市面貌这十年有了翻天覆地的变化，各地都是几年不去就变个样。有如此好的产业，对老百姓生活和经济发展都产生了这么大作用的产业，但十年当中却有九次调控，说明发展有问题才进行调控。
这几年房价上涨过快。北京的房价，在我买房子的时候每平米最高大概是7000元，现在是6万元。上海、北京的房价涨六七倍是正常的，一般二线城市大概是四五倍，最起码是三倍的上涨。当然我们CPI增长速度很慢。国家统计局统计出来的CPI和老百姓感受到的CPI是不一样的。房地产价格太大了，不像油饼，涨价了就少吃，房地产涨价可不是这样的。一是老百姓意见很大，二是领导人也很纠结，地方政府房地产也左右不是。所以，房地产市场的发展的确是让人欢喜让人忧。
特别是国务院发布了新国五条，媒体解释的是国五条，实际上最后发布是六条。这样引起的让人欢喜让人优更是强烈。新的国五条有两个没想到。第一个没想到是在2月20日左右，离开两会还有十几天，这个时候发布了房地产调控政策，新的国五条、国六条，谁都没想到。一般人想马上要换届了，应该相对还是比较平稳的，应该由下一届政府再来实行新的政策。我们的行业人士都认为是处在一个政策静默期的时候，出台了国五条。第二个没想到是国五条引起的反响如此强烈，是历次都没有见到的。大家看到交易大厅人满为患，人山人海，堪比第二次春运，号贩子活跃起来了，北京一个号最起码两千块钱。再就是离婚的队伍排得很长，政策性的离婚，这是一条“风景线”。当然大家都很清楚，大多数离婚都是为了应对个人所得税、应对限购。
增值税收20%，导致买卖双方都恐慌。卖家怕提高增值税以后卖不出去，价格提高了，或者收了增值税以后，他得到的就少了。买方说，北京过去房地产买卖当中，交的个人所得税98%是由买家来承受，就是所得的20%要交个人所得税。那么，到底二手房市场怎么交税，到目前为止没有落地。2月20日出台的国五条，到3月初各地才颁布细则。从颁布细则看来，除了北京市细则当中讲到了个人所得税怎么交、怎么算的问题，但是也讲得不太清楚，其他地方都严格按照国家个人所得税的政策。怎么严格法？不知道。到目前为止，全国包括上海、深圳在内，仍然按照过去的个人所得税的交法。
到现在为止，真正的个人所得税怎么征收还是不清楚。各地政府出台的细则，有的最简单的就几个字，严格按照国家的细则来办。这里面也体现了中央政府、地方政府在这个问题上的不统一，或者地方政府很纠结，为什么纠结？因为整个中国的经济，有人说2012年是中国经济放缓的一年，中国经济过去10%的增长，从2012年开始，中国经济由快速增长转为中速增长。从此以后，经济就不可能有10%的增长了。今年第一季度中国经济增速是7.7%，而且7.7%也离不开房地产。今年第一季度房地产销售非常好。整个经济和房地产是密切相关的。
中国房地产市场的态势，从房价就可以看出来。我把2010年房地产调控以来大致情况做一个描述。
2010年两会以后，中央出台了限贷、限购政策，这被认为是最严厉的调控政策。在这一政策影响下，中国房地产市场的销售量、销售面积和房价增长速度逐步放缓，但还在增长。到了2011年9月，全国房价开始出现环比下降，连续下降了9个月，到2012年6月份，止跌回升。今年3月份同比的房价全国都上升了。这就是房地产市场房价的走势。所以，现在房价仍然延续了去年6月份以来的房价上涨，而且出现了总体上的房价上涨。只有个别的城市房价出现下降，一个是鄂尔多斯，一个是温州，都是由于炒房太厉害。其他城市房价都开始往上走了，当然有快慢的问题。
在这样的情况下，我们看到了中国房地产市场有两个特点。目前的中国房地产市场有一句话，“总体上已经回暖”。有人说为什么在如此严控下面，房地产市场会回暖呢？原因在哪里呢？一是稳增长。从去年开始中央提出稳增长，要把稳增长放在稳中求进大的基调的第一位。在稳增长的前提下，必然会采取支持稳增长的货币政策和财政政策，特别是货币政策。整个货币的投放M2、贷款的投放，对整个市场有重大意义。
现在美国的量化货币宽松政策没有停止，欧债危机还没有走出阴影，日本的经济是持续萎靡不振，日本提出来今年要增加货币发行，通胀膨胀争取达到2%。我们是控制通货膨胀，他们是希望通货膨胀达到2%。在欧洲经济当中最好的国家是德国——德国去年圣诞节的时候，很多人家里的圣诞树很简单，说没钱，钱都被希拉里借走了。美国经济也在复苏，但是复苏的速度也不快，美国现在指望房地产市场的加速复苏。
中国的风险在哪里？一个是地方财政，一个是房地产，一个是金融问题。现在的政策越来越清楚，房地产需求，一要遏制投资、投机性需求，二要支持自住性需求，包括首次置业和改善需求，第三要满足保障性需求。政策思路很清楚，但是具体实施过程当中还有很大难度。比如，遏制投资投机性需求值得商榷。投机需求应该遏制，因为它就是炒房的。我们现在分不清投资和投机，就是因为政策精准性不够。支持刚性需求、支持自住性需求是对的，但实际上政策出台当中对刚性需求是不利的。比如，第二套房的首付要提高、利率要提高。
保障性住房问题还在抓，但是在建设过程当中存在很多问题，市场不好，保障房的建设也受影响。保障房当中虚假的成分不少，有的房子盖起来了，上报是完成了，但是实际上这个房子空着，因为那个地方交通太差，配套没有，没有人去住。我认为思路应该改变，不应该下达有多少保障房，而应该下达每天满足了多少中低收入人群的住房问题。或者应该下达，每个城市都应该把被保障的对象统统排队，然后答应或者提出兑现，两三年以内必须解决住房问题，解决多少，而不是先一味地新建。房地产市场总体已经回暖，现在这个回暖的势头不要让它太快，温和一点，符合经济发展的规律。
有的人希望稳增长要进行，房价要降，其实这是个悖论。房地产市场的特点是销售量上涨的同时，房价要涨。个人和企业都一样。反过来，房子卖不出去，房价肯定下降，或者房价下降是由于房子卖不出去下降的。如果我们需要降价，销售就下降，销售下降了开发商资金就会出现问题，投资会下降。去年的投资就下降了，投资增长速度放缓了，投资没钱了，买地就下降，地方财政收入就下降，整个开竣工速度放慢了，建筑业、建材业、装饰业就下降了。所以，房地产这个产业链很长，降价的背后实际上是整个产业链下行。要稳增长，这个大的板块就稳中有降，那还怎么上升？应该稳中有进才行。我们说稳增长、降房价，有这种可能吗？有这种可能，那就不正常了。美国平均房价降30%，房地产泡沫波及到全世界金融危机。西班牙房价降20%，失业率降20%以上。只要我们中央坚持稳增长，要使我们经济保持7%、8%，或者6%的增长，房地产稳增长的态势必然是正相关的。
第二，房地产市场的特点是什么呢？差距拉大，即现在中国房地产市场不能笼统地从平均数字看，一定要看到东西部之间的差距，大城市、特大城市和三四线城市的差距在拉大，出现了冰火两重天。中国房地产市场的差异达到了有史以来的最高。东部地区、西部地区、中部地区很有意思。从投资来说，西部地区增长最快，东部地区增长最慢。但是，从销售来说，东部地区销售增长最快，西部地区销售增长最慢。那么会造成东部地区的销售很快，投资增长很慢，说明这个地方未来市场供求关系会紧张。
现在上海、北京的库存都很少。据说，2月底上海库存大概900万平方米，一个月如果100万的消化量，9个月就消化了。但要注意，这900万平方米当中，将近六七百万是高官住宅、别墅，真正老百姓购买的住宅才200万平米左右，两个月就没有了。北京也差不多。二手房市场也一样。显然，二手房市场、整个房地产市场在北京、上海这样的大都市需求很旺盛。一线城市或者1.5线城市、二线城市房子供求关系紧张状况短期内很难解决。尽管北京黄、堵、毒齐全了（黄就是沙尘暴，堵就是堵车，毒就是PM2.5），大家还都愿意到北京来。
过去几年开发商大量进军三四线城市，那里的地方政府也拿出大量的土地，结果大量开发以后，需求没有跟上。因为三四线城市人口增加不多，房地产市场旺盛和人口的集聚与产业很有关系。最近看到一个消息，说美国底特律一美元可以买一套别墅，他们有要求，这个房子破破烂烂了，你必须进行重新整修，不整修会被判处60天或者90天的牢狱。第二，住进去必须带枪，那个地方社会治安太差。为什么底特律会产生这个情况呢？底特律是个汽车城，原来有180万人口，现在只有70万，人口减少了，房子卖不出去。什么地方产业集聚，人口就集聚，房地产市场就旺盛。这就是房地产业的现实。
房地产市场的房价过去十年为什么会涨得如此之快？真正原因不在房地产市场内部，而是在房地产市场外。M2既有货币增发的问题，也有房地产贷款的问题。中国GDP只有美国的40%，但是我们的M2是美国的两倍。流动性过剩必然会流入到房地产，这是促进房价上涨的根本原因。房地产恰恰是吸收了流动性，吸收了大量的货币，导致了房价上涨。
第二是社会发展当中的贫富差距。基尼系数是描述贫富差距的重要指数，我们的基尼系数官方的统计数字达到了0.47，民间的统计数字达到了0.61、0.62。这个社会的分配不公或者贫富差距拉大，是导致房地产市场投资旺盛的原因。
总体来说，在城镇化的进程当中，中国房地产市场已经出现了两极分化，大城市、中型城市房价上涨的压力依然很大，供求关系依然一时很难平衡下来，但是我们有些地方中西部的、三四线城市的房地产市场已经出现了过剩，有待消化。
房地产前景：明天会更好
中国房地产发展前景到底如何呢？我想可用第二首歌《明天会更好》来描绘。中央明确提出新型城镇化，我们现在正处在老百姓消费的第二阶段，这个阶段可概括为“房车时代”。主要表现在两个方面。
在新型城镇化过程当中，房地产业扮演支柱产业的角色。2011年房地产销售额大概是6万亿多一点，2012年房地产销售额是7万亿。如果加上二手房的销售额，2011年、2012年的销售额接近10万亿，也就是说老百姓拿出10万亿来买房。2011年城镇消费品零售总额为16万亿，2012年有所增加。在消费品总额当中，包括了政府消费、事业企业消费和个人消费，扣除了政府24%的占比，再扣除企业事业消费，剩下的个人消费，也差不多9万亿、10万亿。那么，结论就出来了。老百姓最大的消费是住房消费，而不是其他消费。汽车是支柱产业，可它一年的销售额2万亿。旅游消费是2.5万亿。两者加在一起是4.5万亿，等于房地产一半的消费。因此，房地产业毫无疑问是支柱产业。
房地产行业的发展前景主要看两点，一是新型城镇化，一是房车时代。房车时代是什么概念？著名经济学家恩格尔曾经讲过，人们的消费有两个过程，一个过程是由日常的消费转为固定资产的消费。我们过去日常吃穿的消费，演变到重要的固定资产消费。第二是由物质消费转为精神消费。现在都明确了，发展生产为了提高人们的生活水平，人们幸福起来，就是人们的收入提高，消费水平提高是生活水平提高的标志。现在主要解决的是住和行的问题。我们过去解决吃穿问题大概花了30年，房、车问题恐怕也需要30年。我们最起码还有20年的房、车时代，目前正处在房、车时代的中期，因此，未来的经济增长还是要靠房和车，毕竟老百姓的需求是最大的内需。房地产不仅住宅要发展，而且其他房地产也要发展，我们的前景还是很大的。
就住宅而言，我们提出了一个住房梦的问题。住房梦是什么？就是到2020年，应该达到户均一套房，人均一间房。我们还有很大空间，因为我们有城镇化。中国城镇化率现在是52.6%，但是真正享受城市生活的，达到城市生活水平的家庭大概36%多，因为其中有很大一部分是农民工群体，他们的生活水平、消费能力远远没有达到城市的水平。所以中央提出新型城镇化，其核心是以人为本。十八大提出新型城镇化有三句话，第一句话叫做提高城市的综合承载能力，第二句话要提高土地和资源的集约水平，第三句话是农民工市民化。我把它概括成三句话，一个是高质量的城镇化，第二是绿色城市化，第三是和谐城镇化。
城镇化过程既是拉动消费，又是拉动投资的过程。投资当中包括了基础设施的投资，包括了房地产的投资。第一，现有的城镇居民房子要不断提高、不断改善提出的需求。第二，已经进城的农民工将近两亿人口，他们现在的住宅很差，未来要发展成跟我们一样的水平。第三，未来还有两亿多的农民再进城，他们需要房子，更多是盖新房。第四，拆迁，旧城改造、棚户区改造，拆迁的需求很庞大。住宅和非住宅的比重是多少呢？80%是住宅，20%是非住宅。这个比例恐怕不会降低，只会提高。这就是我对城镇化房车时代的理解。这样的过程当中，必然房地产未来还会有很大的发展空间。
新型城镇化对我们提出了要求，必须提高综合承载能力。现在城市的承载能力不高，单位面积的产值远远比发达国家低得多，而且城市的问题越来越严重，比如“黄、堵、毒”的问题。北京堵车已经堵出名来了。到了上海，上了路就堵；到了深圳是深度地堵；到了天津是天天堵；到了郑州是真的堵。但是再堵也堵不过北京，它是“首堵”。如果继续这样下去，那是不行的。
发展城市过程当中，有中心城市、副城市、城市群，不要都涌入到大城市里来。很重要的是公共产品、公共服务应该是均等化的。不要把好的资源都集中到北京。北京各种服务太好了，人家都想来。中小城市如果发展好了，就业机会多了，就自然而然流回去了。所以，新型城镇化这个课题很大，一个关系到户籍问题，一个关系到土地政策改革的问题。随着城镇化的推进，新型城镇化道路会越来越清晰，改革会推进，我们中国梦、住房梦、地产梦都会实现。
房地产开发企业：
我的未来不是梦
企业如何应对，房地产开发企业应当想些什么、做些什么。第三首歌就是《我的未来不是梦》，当然和我们讲的住房梦有矛盾。我们梦要梦想成真，不能光是做梦，未来不是梦，是现实。如何使我们的企业家们能够实现梦想，首先要看清楚市场态势。要认识到房地产市场已经告别黄金时代，也是两首歌。一首是《吻别》，房地产已经吻别黄金时代。第二首歌是《牵手》。不要再想买一块土地就能发财，卖一套房子就能发财，未来竞争会加剧。前两年房地产公司被兼并、淘汰的大概占20%、30%，当然也有新企业起来。第二洗牌在加剧，万科、保利已经进入千亿俱乐部，恒大销售面积超过千亿平方米，万达即将成为最大的商业地产开发商。前20强、50强、100强的市场占有率在提高，就意味着中小企业市场占有份额在减少，被淘汰。第三，开发商利润明显比前几年下降，万科利润只有13%，只有中海利润高一点，因为财务成本比较好。这个时代还有很大发展空间，但是利润在渐薄。因此，既要判断好市场的走势，也要判断好我们的竞争能力。
现在竞争能力有四个方面。一是拿土地的能力。现在大城市土地市场竞争很激烈，热点城市的土地竞争愈演愈烈，如何拿到好的土地，有很多窍门。因为土地价格很高，合适不合适直接决定你之后的利润。其实最好的拿地时机是去年上半年，没人要地的时候就是最好的时候，很多人抢地的时候是不好的时候。买房买地都一样，大家都在抢房，千万别抢，抢不到好房，价格越来越高。土地市场也一样。但是我们的企业家也不敢出手，谁知道市场怎么样，而且资金紧张，没钱买房。央企、国企资金实力雄厚，就占有优势地位。所以要把握拿地的节奏。今年一季度，到目前为止看着土地市场很热闹，但实际上开发商拿地比去年同期下降22%，因为大家觉得国五条出台以后，对下一阶段看不清。另外，拿什么地方的地，热点城市、中小城市，中小城市也不是一概而论，什么地方中小城市是产业集聚的地方，机会多，将来这个地方会好。相反，没有产业集聚的地方，没人的地方，千万别拿。拿郊区的地还是市中心的地，郊区的地便宜，但是将来很难。所以城乡结合部地区的土地竞争最激烈。通过什么形式拿地？第一是招拍挂，还有一个是二手市场拿地，因为许多土地在开发商手里，有的搞不下去了，所以二手房的拿地还是可取的。二手房的地有各种关系、各种产权结构的问题，所以要防范，不要拿了以后，后面很多尾巴。
第二，融资力、资本力。资本的力量，一个地一个资本。宏观经济调控，如果仅靠银行来，一会儿收紧了，一会儿放松了，一般会受不了。中小企业生存条件现在还不够好，但是现在大家都在提高资本的能力。我们发现同样的在去年完成那么多销售额，有的公司利润很高，有的公司利润很低，除了土地因素以外，还有一点是融资成本、财务费用。你拿的资金利息低的，你可能就利润高了。资金运作方面有很多文章，什么时间贷款，什么时候怎么运作，有很多文章可以做。财务费用、融资成本等等。今年一季度上市公司在海外融资570亿，等于去年全年的总额，因为海外资本财务费用比利率低。现在许多资金在香港，有办法就去那里融资，实在没办法就民间融资，现在私募资金也能解决你一时之急。资本能力，资本非常重要。
第三管控力。对企业的管控力，对风险的控制能力提高，执行能力的提高，管控力如何做到风险防控不出问题，资金上不出问题。
第四是产品力。在如此竞争的市场，产品能力如何提升。一是提高产品质量；二是降低性价比，质量提高了，性能提高了，价格不能提高，就是性价比要高，同样的地段，我的东西比你的好，我价格便宜，那当然就卖得好；三是差异化，现在中国房地产市场当中，同质化很严重，无论是商业地产还是住宅地产同质化都很严重。既提高了产品质量，又做到了性价比合理，再做到了差异化。差异化要建立在好产品的基础之上。
