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6月18日上午，恒大以13.22亿元的天价，拍下广州市中心一块商业用地。这一远超市场预期的价格，将广州地王价格刷新提升近一倍，引发对房地产市场走势的广泛猜测。
这场出让在持续1年多的调控内十分罕见，不仅企业参与广泛，而且一改此前土地流拍或低价成交的情况，溢价近170%。业内人士认为，这个价格不仅偏高，甚至“很疯狂”。
A.事件
新地王“疯狂”诞生
6月18日上午，恒大以13.22亿元的天价，拍下广州市中心一块商业用地。这一远超市场预期的价格，将广州地王价格刷新提升近一倍。
在广州市进行的这场土地拍卖中，经过18个开发商上百轮竞价，最终恒大以13.22亿元的价格摘得珠江新城D4-B2商业地块，溢价170%，达到8.2亿元，折合楼面地价每平方米约3.3万元，将广州此前的商业地王楼面价每平方米1.7万元的纪录提升近一倍。
这块出让土地位于广州的金融中心区域，是该区域为数不多可供出让的土地，恒大、保利、万科等18家企业等均参与报价。经过100多轮叫价、拍卖师三次提醒“注意投资风险”后，最终才以13.22亿元的价格成交。
业内人士对记者说，这场出让在持续１年多的调控内十分罕见，不仅企业参与广泛，而且一改此前土地流拍或低价成交的情况，溢价近170%。
业内人士认为，这个价格不仅偏高，甚至“很疯狂”。
就在同一天，北京市住宅市场在沉寂了2个月后，成交了首块居住用地——北京市门头沟区龙泉镇F1住宅混合公建用地，该地块占地1.5005公顷，建筑面积为４万多平方米。该地块的成交不仅结束了北京土地市场长达2个月居住用地零成交的“空窗期”，同时也是郊区住宅地块首次在年内获得多次竞价局面的地块。
B.回应
价格并不离谱
中原地产广东项目总经理黄韬表示，广州顶级写字楼的售价也仅为每平方米3.5万至4万元左右，而按恒大拍下的楼面地价，在现在市场条件下很难获得理想回报，“可以说这场土地出让有不理性的成分”。
面对质疑，一位恒大内部人士告诉记者：“恒大认为这一价格并不离谱，也在可接受范围内，未来可能将地块用于建设豪华酒店。”另外，由于此次拍卖的地块为商业用地，其楼面价虽高但作为商业用地来讲，长久持有所潜在的获利空间是非常巨大的，这与住宅市场有本质区别，也是当前开发商开始逐渐增加商业用地注意力的主要原因。当前整个房地产，特别是一线城市，住宅发展速度过快，商业配套后续跟进的时代即将来临。未来商业用地楼面价高过住宅，可能成为常态。
C.疑问
“炒作”还是“回暖”
今年以来，广州土地出让一直遇冷，经常遭遇低溢价成交或者流拍，主要还是楼市成交低迷压低了开发商拿地热情。此次土地高溢价，一方面源于出让土地位置优越，同时也体现了开发商对市场走势有了微妙变化。
值得注意的是，虽然在18日上午拿下另一块土地的万科一再向记者声明“未对市场有何新判断”，但却证实这是今年万科首次在广州拿地。
对此，黄韬表示，在目前市场僵持的情况下，开发商比购房者抢先动，可能会误导对市场的预期。“不排除一些开发商借土地成交高溢价进行炒作，试图把水搅浑，误导购房者和政府对房地产走势的判断。”
事实上，不仅仅是土地市场，我国一些城市楼盘的成交量也有所增大，个别楼盘甚至出现久违的热销场面。南京楼市在6月11日－6月17日），共认购商品住宅2310套，日均330套，创限购令实施以来新高。多家楼盘销售中，连夜排队和“日光盘”现象重演。
“365网”研究院院长李智表示，楼市这一轮变化与政策调整直接相关，面对经济下行巨大压力，“稳增长”被放在更重要位置，下调存贷款基准利率、降息、房贷利率打折等政策出台，进一步影响市场预期，一些购房者认为调整会放松，加速了入市步伐。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，开发商的资金情况目前出现明显的两极分化：有的困难重重，也有的情况好转，部分开发商对市场预期开始扭转。
一位不愿透露姓名的房地产销售人员坦言：“就我所知，不少城市所谓的抢房潮背后，都有房托的身影。”
D.评论
警惕反弹
□ 易宪容
各地方政府对GDP增长拜物教的意识尚未转变，一见经济增长下行，就总是希望通过房地产这个宏观调控工具在短期内来拉动经济快速增长，这就可能让“稳增长”的经济政策给住房市场发出错误的政策信号，以致改变住房市场预期。由此，相关的房地产既得利益集团就会借此以不同方式与当前的房地产宏观调控政策博弈。
因此，在当前经济转型的关键时刻，政府首先必须冲破GDP增长拜物教意识的禁锢，彻底舍弃通过住房市场投机炒作短期内推高GDP增长的幻想，在挤出巨大房地产泡沫同时，建立起稳定经济增长扩大内需的长效机制。这种稳定经济增长扩大内需长效机制，就是转变国内住房市场性质，使住房市场由投机炒作主导转向消费主导，让民众的住房消费需求释放出来。而所有这些方面最为核心的内容，就是让住房价格回归到合理水平，回归到消费者有支付能力的水平。不把希望重新吹大房地产泡沫来拉动经济增长的迹象消弭于萌芽，让刚有可能遏制的房地产泡沫转而又继续吹大，可能成为未来中国经济的最大风险。这绝非危言耸听。需要弄清楚的是，购买首套住房如果没有事中与事后的税收限制，同样可吹大房地产泡沫，美国95%以上的居民只购买一套住房，不是也照样把房地产泡沫吹得巨大而酿成百年未遇的金融危机吗？
（作者系中国社会科学院金融研究所研究员）
