□ 汪洋
住房价格是住房市场的核心，房地产价格取决于供求，如果供求不均衡，则市场价格机制会自行调节供求。由于一般商品有较强的流动性和较短的生产周期，能够根据价格信号迅速作出反应，自动调节供需状况。而住房市场由于承载其土地位置的固定性和住房生产周期较长等特质，对价格信号的反映相对比较迟缓，自我调节能力本身就比较薄弱。由于掣肘众多，影响房地产价格的各项因素一直是人们争论的焦点。
【博弈一】
房地产调控的目标：
供求均衡
政府调控的目标到底是什么？是降低房价还是控制房价的上涨速度；是抑制需求还是扩大供给、改善供给结构？还是在不均衡的市场均衡中发现深层次的问题，建立健全城市住房供给体制？
无论在发达国家还是发展中国家，对住房市场进行调控都是其解决居民住房问题不可缺少的措施。房价的不断上涨，是市场供求不均衡的必然表现。从近几年影响中国房地产市场价格的内部因素即供求方面进行分析，不难看出，房地产商提供的产品结构趋于高档化造成了近两年房地产价格统计指数的不断上涨；从地价、建材到各项开发成本的不断走高也造成了房价的不断提高；需求市场上的投机风气盛行，外资的涌入，经济的迅速发展致使资金市场的流动性增强，投资渠道不畅均是导致供求失衡的直接内部因素。市场机制并非万能机制，市场机制在某些时候可能会失灵，这就给政府的宏观调控提供了理论上的支持。
【博弈二】
开发商利润少了
房价也不会降
在目前中国的房地产市场上，很多人相信，房子之所以贵，房价之所以高，基本原因之一在于开发商谋取暴利。因此，很多人把房价下降的希望寄托于对开发商利润的抑制政策上。您认为，减少开发商的利润是否可以达到降房价的目的？
开发商有没有“暴利”？确实有。但是，暴利未必有降价空间。假定，在北京某地盖房子，每平方米的成本10000元。这10000元包括土地、建筑材料、人工、管理费用等。房子盖好后，开发商以每平方米11000元的价格销售。也就是说，在这个例子中开发商的毛利率只有10%；换言之，这个房子的降价空间最多只有1000元。秘密在于，盖房子的成本并非全是开发商出的。在这个例子中，在10000元的成本中开发商可能只出了2000元；另外8000元中，可能有3000元来自银行贷款，5000元来自从购房人的预售款。事实上，很多开发商连2000元的“本钱”都不用出，在销售旺盛季节，他们经常“玩”的是“五个锅三个盖”的游戏。这个项目一期的预售款可能会被用来盖上一个项目的四期，以此进一步提高资金的利润率和周转速度。在经济学意义上，利润率有成本利润率和资金利润率之分。
房价由升转降，或者由降转升的变化是一个市场价格变化过程中必定会出现的现象。而且只要市场存在，这个现象就永远不会完结。
【博弈三】
不要指望
“一税定天下”
指望“一税定天下”，这显然是过于天真了。这种动辄“以税治市”的想法，从根子上说，是一种指望一个无所不能的政府取代市场的想法。其不仅夸大了政府的作用，而且也过度夸大了税收的调节、调控职能。
税收对调控房地产有重要作用，但不能越过一个合理边界去征税。俗话说，是药三分毒。税收这副“药”也是一柄“双刃剑”，它不仅不能“包治百病”，而且吃错了、吃多了还会有很大的不良后果。税收是政府集中资源的主要途径。把资源集中在政府手里，在一定范围内，政府可以更好地提供公共产品，救助、保障低端群体。但政府并非是一个高效率的资源配置者，离开市场优胜劣汰的竞争机制，优化和效率是无法充分实现的；而且过度依靠行政权力配置资源，一定会导致寻租腐败。但即使如此，我们也仍要明确无误地强调，房产税不是用来调控房价的税种。针对不动产征收资产税，这是一项长期的制度建设。一旦开征，将来不论房价的高低涨落，这项税都将存在下去。
【博弈四】
楼市调控没打算
让所有开发商都活下去
从北京、上海发端，“楼盘降价——老业主抗议——新业主抢购”似乎已经成了多座城市都在上演的戏码。这只是房地产市场更迭变化的开始。房地产业在创造了住房总量20年翻7倍的奇迹之余，已经到了转型的“关口”。抑制过度的购房需求，推动楼市的优胜劣汰已经成为迫在眉睫的任务。
楼市调控没打算让所有开发商都活下去。没有一个行业能够只靠不断涨价来实现盈利，楼市自然也不能例外。楼市在未来需要做好准备，迎接政策和现实的两大考验。其中，政策的考验包括了货币政策和利率的规律性调整，以及宏观经济反通胀的大环境；现实的考验则是购房者对商品房品质和配套的日益挑剔。在这样的考验下，势必会有一些开发商“掉队”。
没有病弱个体的不断淘汰，房地产行业就不可能得到提高。就像上世纪名噪一时的家电品牌到今天已经基本绝迹，但并不妨碍中国登上世界家电大国的“宝座”。同样的，房地产业也将会有这样一个轮回和蜕变的过程。
【困境】
只有“土地财政”
会推高房价？
作为土地有偿使用制度的关键环节，招拍挂制度到底在房地产市场上扮演着什么样的角色？是不是真的到了大步改革关口？而与此密切相关的“土地财政”会不会成为未来房价暴涨的隐患？18亿亩耕地保护政策是房价居高不下的根源吗？
1、 耕地保护会不会推高房价？
有一种观点认为，坚守18亿亩耕地保护红线，会让土地供应偏紧、地价偏高，自然会推高房价。
“即使在保护18亿亩耕地红线高压下，仍有大量的违法用地，况且中国城镇居民人均占地130多平方米，而国际上才80多平方米，现在中国需要的不是占用农民的耕地，而是需要提高土地利用效率。”国家发改委城市和小城镇改革发展中心研究员袁崇法说，“近几年住宅用地供应总量充足，事实上，不管耕地如何紧缺，居民正常的居住用地的供地计划都得到了优先安排，每年还在增加。同时也考虑了今后若干年的需求，到2020年预留了8亿多人进入城市和小城镇的用地空间。”
从阶段上讲，按照《全国土地利用总体规划纲要》规定的2010年耕地保有18.18亿亩、2020年前保有18.05亿亩，2020年以后耕地保有量将会低于或等于18亿亩。长期来看，如果建设用地减少，会在一定程度影响房价，但至少是几十年后的事。
2、招拍挂制度是高房价的罪魁祸首吗？
有人担心，继续实行招拍挂制度，将会不断推升地价，从而推动房价不断上涨。
“此轮房价暴涨的原因主要在于投机盛行、供需失衡，过多的货币追逐相对太少的商品，这个商品又主要集中在房地产等领域，房价岂有不涨之理？显然，房价暴涨不能简单归结于招拍挂制度。指望通过取消招拍挂制度来抑制房价，不切实际。但这并不意味着它是完美的制度。” 中国人民大学土地管理系教授严金明说。
如何进一步完善招拍挂制度，让稀缺的土地资源更公平、合理地配置到社会中？
“首先要认清的是，土地不仅具有经济属性，还有民生保障功能。”严金明认为，当前地方政府在出让土地时绝不能一味简单地采用拍卖或轮番竞价方式让“价高者得”，凡涉及民生的普通住宅用地或中小套型、中低价位住宅用地，尽量采取限房价、竞地价等方式，探索“综合评标”、“一次竞价”等方式防止土地价格被哄抬、炒高到非理性的高度。而对一些占比很少的高档房用地和商业用地，要采取竞争性较强的挂牌和拍卖方式，彰显土地价值，防止国有资产流失，同时把收益更多地用在中低收入者的住房体系建设上。
关于坚持和完善招拍挂制度，国土资源部副部长贠小苏不久前表示，在房价上涨较快的一线城市和部分二三线城市，将选择以自住性、中小套型商品房建设用地开展试点，探索坚持和完善招拍挂制度、有效控制房价地价的政策和措施。试点过程中，根据不同地块的实际建设条件和政府调控目标引入多因素评判，探索完善土地招拍挂出让制度的具体政策。
当前不少城市正在探索完善招拍挂制度，北京、上海、南京等城市在土地供应中，不再把“价高者得”作为唯一条件，而更注重综合考虑市场形势、地块特征和政府宏观调控目标等多方面因素，中小套型、中低价位住宅用地交易均价开始出现不同幅度的下调。
3、“土地财政”何去何从？
毋庸置疑，加大土地供应量，对稳定市场预期、解决供需失衡问题作用巨大。但仍有业界人士担心，一些地方政府会逐步放松调控政策，利用有限的土地资源，保持低于市场需求预期的限量供给，推升土地价格，制造涨价预期，获取稳定的土地出让收入。那时，未来商品房供需关系将会进一步失衡，在政策退出后，未来房价将会急剧上涨。
人们的担心不无道理。不久前财政部公布的数据显示，2009年，全国土地出让收入为14239.7亿元，比上年增长43.2%，分地区看，全国土地出让收入约2/3来自沿海省份。而与土地相关的税费收入和以土地抵押融资获取的贷款更是一个庞大的数字，据银监会统计，截至2009年末，地方政府融资平台贷款余额为7.38万亿元，而卖地收入是还债的主要来源。一位沿海城市的官员告诉记者，城乡基础设施建设、保障房建设、农村土地整理等都需要保持一定的支出规模，钱从哪里来？从现实的情况看，当前土地收入是重要的一项，拍卖槌一落，少则几亿元多则几十亿元的收入就来了，哪个地方能拒绝这种“快钱”的诱惑？
【破题】
如何破解
“土地财政”难题？
——明确各级政府职能划分，使地方政府的财权与事权对等；强化地方政府的债务意识，缓解软预算约束；深化财税体制改革，健全中央和地方财力与事权相匹配的财政体制
——加快建立多元主体的土地供给体系，逐步缩小征地规模，在产权清晰的基础上，探索让更多的农村建设用地以有偿出让、作价出资（入股）、租赁、联营、抵押等方式，早日进入土地市场，改变地方政府作为建设用地唯一供应者的角色。
——改变我国“土地财政”中资金筹集唯一来自土地批租环节的方式，推动物业税等改革措施。
应该说，这些建议都是长期改革的方向，但真正实现还须较长一段时间。人们更关心，当下如何遏制某些地方政府以地生财的冲动，抑制居住用地出让价格非理性上涨，如期完成供地计划。
国家土地总督察办公室巡视员张璞就落实供地计划表示，保障性住房等建设计划实施的各个环节，国家土地督察机构都将进行监察、监督，确保达到70%；对于达不到70%的，国家土地督察局责令地方整改。这是一个强制性的要求，可以采取两种办法：一个是由派驻地方的国家土地督察局发出整改意见书；如果还不能整改到位的话，经过总督察批准可以发出限期责令整改的通知书，一旦发出《限期整改通知书》，就可以采取暂停受理农用地转用审批、建设用地审批包括征用土地审批的受理和审批手续，措施非常严厉。
“十二五”规划明确提出，未来5年，中国将建设3600万套保障房，从而使保障房的覆盖率达到20%，而今年建设的1000万套保障房任务已经下分各省市，相对于“十一五”时期的保障房建设速度，此任务指标大大超出预期。
事实上，从2010年开始，土地出让规则就有意往保障房方面倾斜。除了土地出让和行政规定向保障房倾斜以外，银行也为保障房建设开了绿灯。建行副行长朱小黄对外称，如果开发商开发的保障房项目被政府纳入开发和分配计划，那么建行会为建设保障房项目的开发商提供开发贷款。
调控房价，保障房地产健康发展，保障房经济适用房无疑是条可以选择的道路。
