□ 陈相明
随着政策对住宅的频繁调控以及土地价格近年来的持续攀升，抢滩并掘金二三线城市的旅游地产，已经成为众多房地产企业的开发热点；就连传统行业的民营资金，也对这块香饽饽爱不释手。
传统行业资金闻风而动
2010年12月28日，来自深圳各行业的50多位广东潮汕籍的企业主们组成一个浩浩荡荡的“河源投资考察团”，兴致勃勃地前往3个小时车程以外的河源市，考察一个占地4900亩、总投资60亿元的河源东江源温泉度假村的旅游地产项目。据砸下重金的深圳市梓盛发实业集团介绍，该项目将建成包含欧洲风情小镇、五星级宾馆、温泉度假村等在内的“国家5A级旅游度假区”。
“目前，商会企业都比较热衷投资二三线城市的商业地产和旅游地产。”深圳潮汕商会聚集了深圳众多资金实力雄厚的企业，该商会相关负责人向记者透露。
深圳尚天然集团、惠州龙门天然温泉度假村董事长陈鸿翔也是深圳潮汕商会的一员，与现在才开始打地基的同乡人相比，他已开始品尝开发旅游地产的“最甜一节甘蔗”。早在2007年9月，陈鸿翔就看准了旅游地产发展大势，在惠州龙门县圈下近2000亩地，打造以客家文化为特色的温泉度假小镇。目前，陈鸿翔已投资3.5亿元，度假村项目也已营业两年，建在农民画产业园内的别墅和公寓也将在近期发售，这无疑是利润最丰厚的部分。
创业时做家电销售，如今陈鸿翔已把事业完全“押宝”在旅游地产上。“做家电销售竞争大，利润日益摊薄，而且比较累。”陈鸿翔说，相比之下，做旅游地产虽然前期资金投入大，回收期较长，但地方政府非常支持。例如，惠州龙门的温泉度假村项目每年都能得到政府的资金补贴，仅2009年就补贴了400万元。
作为温泉资源丰富的大省，近年来，广东以温泉为核心竞争资源，各种类型的旅游度假项目如雨后春笋般开发出来。“现在竞争非常激烈，一窝蜂涌上来。但是市场的整体需求也确实在不断增加，市场前景还是向好，但在经营模式上，要注意避免同质化。”陈鸿翔说。
开发商大腕纷纷抢滩
事实上，除了深圳传统行业的资金流向旅游地产，手握重金的开发商大腕们在二三线城市旅游地产的这个新战场已经摆开，在房地产市场遭遇密集调控的2010年，这一趋势比以往更加明显。
大连万达集团在旅游地产方面频频有“大手笔”：2010年6月17日，大连万达集团携手中国泛海集团、联想控股、辽宁一方集团等投资联盟，分别在福州马尾区、南平武夷山市打造旅游度假区，前者计划投资200亿～300亿元，后者计划投资30亿元；2010年8月和9月，万达又联合其他开发商，分别在大连和西双版纳斩获旅游地产项目。此外，万达的首个旅游地产项目、投资额高达200亿元的长白山国际旅游度假区，目前已开始对外预售。
除了先行者万达集团，2010年，住宅开发企业包括万科、保利、龙胡、恒大、富力地产等，无论是从投资金额还是从拿地规模看，试水旅游地产远比转战商业地产的动作要大。
例如，2010年10月22日，成都万科与南充市顺庆区政府签订投资合作框架协议。根据该协议，万科将在南充投资60亿元打造一个国家4A级旅游景区，涉足旅游地产。
2010年12月8日，中信地产与江西省九江市签署“中信庐山西海项目总体运营合作协议”，将云居山－柘林湖风景名胜区区域进行整体规划开发。
同是国企背景的保利地产也频繁斩获大型旅游综合体项目。2010年11月30日，保利签署协议，将于东莞樟木头的宝山生态开发区启动建设东莞保利生态城项目，投资近百亿元。
在大型开发商2011年的发展策略上，也普遍将发展旅游地产作为重心。“应对频繁变化的市场，增加新的利润增长点”，则是这一趋势的主要原因。
评说
须警惕 变相圈地冲动
“开发商需要寻找转型的突破口。”中国深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁接受记者采访时表示，面对目前中央对住宅地产的强硬调控，现在开发商确实都在做战略转移，可以归纳为两个趋势，一是往城里走，做高密度、高品质城市商业地产；二是向郊外走，做高品质、低容积率的旅游地产。
具体到旅游地产方面，由于资金门槛较高、投资回报期较长，从前较少企业对此感兴趣，但目前各地方政府大力推广发展文化创意产业，其中文化休闲旅游业是重点。“在政府支持和楼市调控两方面的因素作用下，导致2010年旅游地产吸纳了大量闲散资金。”宋丁说。
一般来说，在旅游地产项目当中，会有商务型公寓等类似的房地产项目，房地产项目可以短期获得资金回报，旅游项目则可获得长期回报，两者相辅相成。而这种复合型地产具有多种功能，既能够吸引人气，又可提升房地产项目价值。例如，在深圳华侨城的开发模式中，房地产业务的利润远大于旅游综合业务收益。
廉价的土地是热钱扎堆的主要原因。房地产研究院创意地产研究室近日发布的报告分析，与政府合作做文化休闲旅游业，拿地不同于住宅或商业地产单一的“招拍挂”，开发商可以通过一二级土地开发联动获取相对的廉价土地。开发商在承接如主题公园等旅游公共产品时，政府往往会方便开发商通过一定的手续，获取一定比例的配套建设用地，包括旅游居住所用地。即使一些土地仍要走“招拍挂”流程，也可采用相应的附加条款限定竞争者。这也是开发商抢滩或试水旅游地产内在动因之一，特别在住宅或商业用地拿地成本高企的情况下。
不过，虽然有多方面的利好，宋丁提醒，开发商近两年扎堆旅游地产，出现了一些不太成熟的行为，例如，拿地后只建住宅销售赚钱，而当初承诺的旅游项目建设迟迟不动工，成为变相圈地卖房子，个别项目政府最后将土地回收。
宋丁建议，投资旅游地产，要转变只想卖房赚钱的观念，诚心地为当地政府打造出较好的旅游产品。虽然这样投资回报期长一点，但只要旅游项目人气上升，住宅的价值也会提升，政府也会理所当然地允许开发商搭配建设适当比例的住宅，最终达到双赢。
