■ 苏向杲 杨洁
11月11日，央行和银保监会联合发布254号文《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称《通知》），提出“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，因城施策支持刚性和改善型住房需求，保持房地产融资合理适度，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展”。11月14日，某地银保监局相关负责人对记者表示，确实接到《通知》，正在落实文件要求。
“政策力度最大 措施最为具体”
《通知》包含16条内容，涉及开发贷、信托贷款、并购贷、保交楼、房企纾困、贷款展期等诸多领域。
“自2021年9月底对房地产政策进行边际调整以来，本次政策力度最大、措施最为具体。”中欧国际工商学院教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成撰文表示，一是金融政策支持对象范围广。二是金融政策支持的融资渠道多。三是金融政策工具多。四是金融政策执行进一步优化。不过，整体政策方向未变，“三道红线”和贷款集中度管理仍未取消。
具体来看，从金融政策支持对象来看，涵盖供给端（房地产企业和建筑企业）和需求端（居民）融资需求。其中，在供给端，《通知》要求，稳定房地产开发贷款投放，“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”；金融机构合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险；保证债权安全、资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。
从需求端来看，《通知》提到，支持个人住房贷款合理需求，支持各地在全国政策的基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。
《通知》还提出，“支持优质房地产企业发行债券融资”“鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求”。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，《通知》对信贷、债券等融资给予支持的同时，提高了信托机构的市场地位，这标志着房地产金融工作从传统信贷、债务融资进入到信托融资形式。
强调保交楼
鼓励提供配套融资支持
“此次文件对于‘保交楼’金融服务专门列出一章予以说明，并且措施极为细致具体。”盛松成表示。
在积极做好“保交楼”金融服务方面，《通知》提到，支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款；鼓励金融机构提供配套融资支持。
严跃进表示，《通知》在既有专项借款基础上，还提到了配套融资支持。首先，配套融资支持的前提是，专项借款融资已积极到位、楼盘落实了“一楼一策”、配套融资有明确司法保障。其次，配套融资支持将作为房地产开发贷款的子产品，最长有3年的资金投放期限，同时不牵涉房贷风险评估和房贷不良率考察等相关内容。最后，此类资金的偿还方面，明确了楼盘后续销售款是主要的还贷来源。
事实上，9月22日，国家开发银行已向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款，支持辽宁“保交楼”项目。
除“保交楼”备受关注外，《通知》还明确，依法保障住房金融消费者合法权益，包括鼓励依法自主协商延期还本付息；切实保护延期贷款的个人征信权益。
