2021年10月15日，习总书记在《扎实推动共同富裕》中指出，要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。10月23日，第十三届全国人大授权国务院在部分地区开展房产税改革试点。
当前市场对房地产税如惊弓之鸟，然而上海、重庆早在2011年就开展了房产税试点，已施行10年。在试点城市扩大之际，本文回顾了首批房产税试点效果，以资借鉴。征收房地产税，短期内对市场情绪和心理预期有明显冲击，但长期看对房价影响不大，主要看方案的征收力度，沪渝2011-2020年商品房均价复合增长率分别为9.9%和6.4%。
上海和重庆房产税征收方案
1、上海针对新购住房
征税范围是上海全市行政区域内，本市居民家庭新购第二套及以上的住房和非本市居民家庭新购住房。仅针对新增购房，不征存量。
税基为交易价格70%。
税率0.4%-0.6%。当单价超过上年度全市均价2倍时，税率为0.6%;当单价低于上年度全市均价2倍时，税率为0.4%。
减免政策：新购住房人均60平米免征;本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，可计入免税住房面积;高新人才新购住房且唯一，免征;持本市居住证满3年的购房人，其名下唯一住房免征，不满3年先缴税，待满3年后可退还。
税收用于保障性住房建设等方面的支出。
2、重庆针对高端住房
征税范围为主城九区行政区域内的独栋商品住宅、个人新购高档住房及三无人员新购住房。
税基为房产交易价。
税率为0.5%-1.2%。交易单价为上两年主城九区均价3倍以下的住房，为0.5%;3-4倍为1%;4倍及以上为1.2%。三无人员新购住房为0.5%。
减免政策：试点前独栋住宅，免征面积180平米;新购独栋、高档住宅，免征面积100平米;三无人员在重庆市具备有户籍、有企业、有工作任一条件，从当年起免征，如已缴纳则退还。
税收用于公共租赁房的建设和维护。
沪渝试点意在调控房价
沪渝房产税对地方税收贡献不大。从征收规模看，2011年房产税试点当年，重庆房产税登记应税住房仅8791套，总建面215.1万平方米，征收总额约1亿元，约占重庆市财政税收收入的0.1%;上海房产税登记住房7000多套，认定为应税住房1017套，征收总额不超过1000万元，规模较小。即使算上经营性用房，沪渝2020年房产税总额分别仅占地方税收的3.4%、5.0%，并未带来可观的税收收入。
试点本意是抑制房价过快上涨。试点方案出台背景是房地产短周期牛市，房价迅速上涨，2010年4月国务院推出“新国十条”，开始在全国主要省会及计划单列市实施限购，而房产税也被当做抑制不合理房地产需求和房价过快上涨的工具进行试点。但调控目标有所不同，上海主要是抑制投资型需求，重庆是抑制高档住房消费。
沪渝试点方案
对房价影响不明显
从沪渝市场运行结果看，房产税对房价影响不大。短期看，2011-2012年上海和重庆商品房均价涨幅放缓，其中上海2012年出现负增长。实际上这并非主要受到房产税试点的影响，而是政府宏观政策调控的结果。对比2011-2012年部分重点城市，相同时期内，各城市新建商品住宅价格指数步调一致，上海和重庆并未出现独立走势。长期看，房价并未受影响，2011-2020年上海重庆的商品房均价复合增长率分别为9.9%和6.4%。
房地产税短期有冲击，
长期走势看供求
短期内，房地产税冲击心理预期，冲击程度取决于征收力度。房地产税征收之际，居民对于征税可能带来的影响不明确，观望情绪加重。上海及重庆试点房产税的前3个月，两市住宅成交量分别下降46%和26%，比同类城市降幅高10至20个百分点。但因沪渝试点方案征税范围窄、税率偏低、免征面积大，征收力度小，一旦居民意识到房价上涨带来的收益远高于缴税成本，房地产税的冲击快速减弱，市场走向重回正常轨道。
长期看，房地产税仅为一个调节因素，对市场的影响主要取决于供求关系。住房需求包括自住需求和投资型需求，征收房地产税更多的是影响投资型需求。对于供不应求的市场，自住和投资住房需求均旺盛，房价上涨的预期充足，房地产税相对于房价上涨带来的收益来说忽略不计，其调节作用不明显。对于供过于求的市场，房价持续上涨的动力不足，加征房地产税将额外加重房产持有成本，将使得投资型房产持有人加快出售，加剧市场波动，将在较长时间内压制市场。
(作者夏磊，国海证券研究所联席所长、政策&地产首席分析师)
